Период экстенсивного роста на рынке недвижимости позади. Впереди — годы жесткой конкуренции, системный риск затоваривания на рынке новостроек и необходимость продавать не квадратные метры, а сценарии жизни. Такие выводы сформулировали участники бизнес-дискуссии «100 минут про девелопмент», которую в Самаре организовали Газпромбанк (АО) и аналитический центр bnMAP.pro.
Новая парадигма: рынок сжался, а покупатель стал требовательнее
Аналитика bnMAP.pro показывает, что рынок новостроек структурно изменился. Сегодня пять крупнейших рынков страны в мегаполисах поглощают более 85% всего объема, забирая себе роль доминирующего звена. Остальные регионы делят остаток. Из 23 проанализированных субъектов Самарская область оказалась на четвертом месте с конца.
— Мы наблюдаем, как формируется новая парадигма рынка: он не будет таким, как раньше. Льготная ипотека и дешевые деньги вряд ли вернутся. Нас ждет эпоха жесткой борьбы за покупателя на горизонте ближайших 10 лет. В этих условиях типовые стратегии и средний продукт на рынке новостроек — мимо кассы, — уверен управляющий директор bnMAP.pro Алексей Шукатович.
Тренды и динамика спроса
Лоты небольшой площади на рынке новостроек — по-прежнему лидеры покупательских предпочтений. Аналитики зафиксировали интерес к жилью небольшой площади как на федеральном, так и на региональном уровне. А в структуре зарегистрированных в 2025 году сделок с «первичкой» в Самаре лидировали квартиры-студии.
— В первом полугодии 2026 года динамика сделок сопоставима с аналогичным периодом 2025-го, однако с февраля по лето наблюдался спад спроса, — отметил Алексей Шукатович. — При этом июнь 2026-го и июнь 2025-го по показателям находятся на одном уровне. Доля ипотеки в структуре продаж упала с 81% в 2025 году до 74,2% в 2026-м. Объем все еще существенный, но рынок начинает искать альтернативные инструменты.
От затоваривания к демпингу
Главный системный риск рынка новостроек, учитывая текущие тенденции, — затоваривание. На данный момент, по информации bnMAP.pro, общий нераспроданный остаток первичного жилья в регионе составляет 580 тыс. кв. м. По прогнозам, даже при разных темпах строительства рынку потребуется около трех лет, чтобы поглотить этот объем. В качестве антипримера аналитики привели ЖК «Легенда», где риск реализации нераспроданного жилья оценивается в 203 месяца.
— В чем опасность ситуации затоваривания для всех участников рынка? Чтобы выполнять обязательства перед банком, застройщик-должник вынужден демпинговать. Это запускает цепную реакцию: конкуренты тоже начинают дисконтировать, что обесценивает весь рынок и ведет к упущенной выгоде, — предупредил Алексей Шукатович.
При этом критические ошибки, ведущие к затовариванию, закладываются еще на этапе проектирования и связаны с неверным расчетом объема жилья и квартирографии. Аналитика на старте спасает от демпинга на финише.
Продавать не метры, а сценарии жизни
На перенасыщенных рынках выживают те, кто полностью пересматривает подход к продукту. Генеральный директор компании «Идель», которая строит жилье бизнес- и премиум-класса в Башкортостане и Нижегородской области Антон Султанов поделился кейсом глубокой трансформации проекта:
— Рынок девелопмента эволюционировал. Получив разрешение на строительство в феврале 2025 года, мы полностью пересмотрели свой продукт. Сегодня работает только максимальная погруженность во все этапы создания проекта. Мы проанализировали более 1 000 квартир и 55 типовых планировок, чтобы изменить их к лучшему. Мы не занимаемся точечной застройкой, делаем акцент на комплексность. Даем людям возможность выбрать, как они будут эксплуатировать свое будущее жилье. Мы создаем территорию и продаем не квадратные метры, а образ жизни, — объяснил девелопер.
Новые требования банков и гибкие инструменты
Доступ к проектному финансированию и банковскому сопровождению ужесточился, но кредитные организации готовы давать деньги тем, кто предлагает рынку качественные проекты.
Даниил Москвичев, управляющий директор Дирекции финансирования проектов жилищного строительства Газпромбанка, озвучил чек-лист для девелоперов:
— На старте банк оценивает опыт застройщика и состоятельность финансовой модели. В процессе реализации девелоперского проекта идет жесткая верификация себестоимости, цен и темпов продаж. Особое внимание мы уделяем развитию инструмента рассрочки, планируем внедрять его активнее. Партнерство и совместная работа над проектом позволяет довести его до нужного результата и выполнить обязательства перед дольщиками, — отметил спикер.
Начальник департамента региональных проектов банковского сопровождения Газпромбанка Даниил Бронников добавил, что банковское сопровождение сегодня — это гибкий инструмент для повышения экономической эффективности. Банк работает превентивно: контролирует цепочку формирования стоимости, целевое использование средств, а также сроки и объемы продаж, не допуская кассовых разрывов.
Вектор от государства
Региональные власти также настроены на диалог с бизнесом, делая ставку на технологии и законность.
— Нужно строить больше: потенциал у региона колоссальный, его нужно развивать. Мы стараемся быть в диалоге с застройщиками и поддерживаем всех, кто стремится работать в правовом поле и развивать свои проекты в регионе, — подчеркнул врио министра строительства Самарской области Александр Фомин.
По итогам обсуждения участники встречи пришли к выводу: эпоха, когда можно было строить «средний продукт» и быстро продавать его за счет дешевой ипотеки, закончилась. Чтобы удержаться на рынке в ближайшие 10 лет, девелоперам уже сейчас следует подключать сильных аналитиков для просчета квартирографии, делать ставку на компактные лоты, создавать среду и сценарии жизни, а также активно внедрять разнообразные финансовые инструменты.