Кадастровая стоимость: оценить по справедливости

Основная аксиома, с которой следует начинать разговор о кадастровой стоимости объекта недвижимости и методиках кадастровой оценки, такова: кадастр учитывает стоимость самого объекта недвижимости. То есть изначально в процессе кадастровой оценки не учитывается стоимость земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. В отличие от рыночной стоимости, на определение которой цена земельного участка и прочие «сопутствующие» факторы оказывают непосредственное влияние. Эксперты в сфере земельных отношений отмечают, что стоимость земли может добавлять к общей рыночной стоимости объекта недвижимости от 7 до 70%! Получается, что кадастровая стоимость максимально абстрактна. Но говорит ли это о ее объективности? 

Действительно, изначально понятие кадастровой стоимости возникло из-за стремления к максимально реалистичной оценке активов недвижимости. На рынке масса примеров, когда стоимость изношенного и морально устаревшего объекта недвижимости оказывается выше, чем цена объекта с лучшими характеристиками. Причина в том, что цену на такой объект устанавливает рынок, а значит, в процессе ценообразования найдется место и субъективизму собственника, и, скажем, фактору местоположения.

Отличается кадастровая стоимость объекта недвижимости и от инвентаризационной стоимости, которая использовалась ранее при оценке жилых и коммерческих помещений. Методика определения инвентаризационной стоимости объектов недвижимости появилась более 30 лет назад, поэтому очевидно, насколько устаревшей она выглядит в современных условиях рынка. На практике кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его инвентаризационную стоимость в несколько раз (специалисты-оценщики определяют порядок превышения в 5–7 раз). Такие расхождения эксперты объясняют тем, что инвентаризационная стоимость объекта недвижимости учитывает в первую очередь его текущее состояние с учетом износа. Поэтому в подавляющем большинстве при оценке объектов недвижимости она оказывается ниже кадастровой.

Тем более что инвентаризационная стоимость не соотносится с реальной рыночной стоимостью объектов недвижимости, а стало быть, не заслуживает звания объективной. Отличаются разновидности стоимостей и набором формирующих критериев: например, при установлении инвентаризационной стоимости оценщик учтет степень изношенности элементов строения (стены, перекрытия, окна), а на определение кадастровой стоимости эти факторы не повлияют.

Впрочем, называть кадастровую оценку объективной представители профессионального общества оценщиков не торопятся: своих погрешностей и здесь хватает. И прежде всего причиной спорности кадастровой оценки специалисты называют погрешности в методике ее проведения.

Как отметил генеральный директор компании «Территориальное агентство оценки» и председатель правления самарского отделения СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» Валентин Лобанов, погрешности в кадастровой оценке объектов недвижимости являются прямым следствием ошибок в методике ее проведения. «Во-первых, на качество оценки влияет специальное программное обеспечение, с помощью которого специалисты осуществляют оценку. Во-вторых, сам набор ценообразующих факторов, которые используются в модели определения кадастровой стоимости, ограничен данными, содержащимися в государственном кадастре, и его нельзя расширить реально действующими на рынке факторами. Например, нельзя учесть тип планировки, состояние объекта, год постройки, ограничения и обременения в использовании». Результаты этого методического несовершенства будут таковы: собственника квартиры в старом фонде в результате кадастровых расчетов могут обязать платить с квадратного метра 60 рублей, а собственника элитного жилья – примерно столько же. Но справедливости ради стоит отметить, что собственник старой квартиры должен платить меньше, а проживающий в элитном доме – больше, считают оценщики. Тем не менее изначально стремившаяся к объективности кадастровая оценка всех фактически уравняет. «Получается, что реальная рыночная стоимость имеет гораздо более широкий диапазон, чем кадастровая», – подытожил Валентин Лобанов.

Основным критерием кадастровой оценки является массовость, отмечают профессиональные участники рынка. А такой подход никогда не будет объективным на 100% ввиду серьезных погрешностей самой методики. «Кадастровая оценка недвижимости основана на методе массовой оценки,– отмечает генеральный директор компании «Городская служба оценки» Сергей Салов. – А любая массовость в таком индивидуальном деле, как оценка, дает серьезную погрешность. Например, при кадастровой оценке земельного участка не учитывается множество факторов, которые на самом деле напрямую влияют на стоимость земли. Среди таковых – наличие подъездных путей, местоположение участка, расположение на 1-й, 2-й или «красной» линии, наличие коммуникаций. Для потенциального жилого строительства важно наличие поблизости водоемов, лесопосадок. Метод массовой кадастровой оценки просто не в состоянии отследить все эти факторы и вывести из каждого следствие. А если определять стоимость каждого участка, каждого объекта недвижимости индивидуально, то это затянется очень надолго. Поэтому в данном случае укореняется практика: оценка производится массовым кадастровым методом, а затем при необходимости корректируется в каждом конкретном случае».

Определение кадастровой стоимости, которое используют оценщики в своих кругах, таково: кадастровая стоимость – это та же рыночная стоимость, но определенная методами массовой оценки. Впрочем, как мы уже выяснили, это далеко не всегда означает ее большую объективность, по сравнению со стоимостью, определенной рыночными методами.

Основной вопрос, который сегодня волнует не только представителей профессионального сообщества оценщиков и игроков рынка недвижимости, но и обычных собственников жилья, связан с тем, насколько кадастровая оценка объекта недвижимости будет соотноситься с его рыночной стоимостью. Методики кадастровой оценки, по сути, базируются на методах рыночной оценки объектов недвижимости. Следовательно, для того, чтобы кадастровая оценка могла называться справедливой, ее результаты должны быть близки по значениям к рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Однако что мы имеем на практике? Представители оценочного сообщества отмечают, что часто результаты кадастровой и рыночной оценок не совпадают. На прошедшем недавно в Самаре Всероссийском форуме «Земля. Недвижимость» Валентин Лобанов оценил максимальную степень этого расхождения в 125%! «Исследование, проведенное нами, показало, что по различным сегментам рынка недвижимости наблюдается расхождение кадастровой и рыночной стоимости от 2 до 70% в офисном и торговом секторе и до 125% в производственном секторе. Особенно существенное расхождение данных рыночной и кадастровой стоимости наблюдается в центре Самары и на ее окраинах. Это объясняется тем, что модели массовой оценки сглаживают рыночную дифференциацию». 

Иными словами, массовая кадастровая оценка уравновешивает субъективные «перекосы», которые неминуемо возникают в ходе оценки рыночной. И эти расхождения напрямую влияют на величину налога. «В итоге мы получаем колоссальный недобор налогов, так как рыночная стоимость подчас оказывается в 2,5 раза выше кадастровой,– говорит Валентин Лобанов. – Налицо недооценка. В такой ситуации именно интеграция кадастровой оценки в регулярный мониторинг цен на рынке недвижимости позволит повысить эффективность управления недвижимостью и сделает налогообложение более прозрачным и объективным».

Вместе с тем представители профессионального сообщества закономерно опасаются, что сама кадастровая оценка, методики которой базируются на рыночной специфике, может оказаться недостаточно объективной. Так, юристы отмечают, что опасность субъективизма в определении кадастровой стоимости объекта недвижимости все же есть. Старший юрист компании «Яковлев и партнеры» Светлана Зверева отметила, что изначально никаких правовых требований о тождестве кадастровой и рыночной стоимости объекта недвижимости не существует. «На практике это может означать, что определенной доли субъективизма в оценивании объекта избежать едва ли удастся. Если единый налог на недвижимость изначально позиционируется как налог с рыночной стоимости недвижимого имущества, то совершенно очевидно, что единых критериев для установления жесткой рыночной стоимости объекта не существует».

Представители профессионального сообщества оценщиков также опасаются, что отсутствие единых критериев оценки может спровоцировать многочисленные факты переоценивания и недооценивания объектов недвижимости. Директор компании «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков считает, что прецеденты некорректной оценки кадастровой стоимости объекта могут напрямую повлечь необъективные размеры единого налога. «В свою очередь, эти прецеденты собственнику переоцененного или недооцененного объекта недвижимости придется оспаривать в суде – только так результаты кадастровой оценки можно будет пересмотреть».

Представители профессионального сообщества оценщиков не исключают, что на начальных этапах массовое использование методов кадастровой оценки недвижимости может повлечь вопросы от собственников. Для всех, кто не согласен с результатами кадастровой оценки объекта недвижимости, уже разработан алгоритм оспаривания получившейся стоимости. Соответственно, если при введении единого налога на недвижимость размер этого налога покажется собственнику необоснованно большим, он сможет обратиться в специальную комиссию при региональном Управлении Росреестра, где будут рассматриваться споры о результатах определения кадастровой стоимости. Предоставив заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт объекта недвижимости, отчет о его рыночной стоимости и некоторые другие документы, можно добиться переоценки объекта недвижимости. Если же комиссия признает доводы собственника неубедительными, то он сможет попытаться оспорить результаты кадастровой оценки в суде.

  RS МНЕНИЕ  

Алексей Ульянин, директор компании «Технология управления»:

Сергей Салов, генеральный директор компании «Городская служба оценки»:

Самарская область оказалась в числе 12 пилотных регионов, в которых проводилась массовая работа по оценке кадастровой стоимости объектов недвижимости. Кадастровые инженеры области начали эту работу еще в конце 2010 года.