Ревитализация исторического квартала в Самаре: концепции освоения и перспектива КРТ

Можно ли вдохнуть новую жизнь и наполнить актуальным функционалом исторический квартал в центре города, часть домов в котором определили под снос, а часть застройки представляет собой многоэтажные объекты недвижимости? Может ли такая территория выглядеть и существовать целостно? На этот вопрос ответила команда специалистов по городской среде, которая поработала со 129-м кварталом Самары в формате эксперимента. Результатами поделился директор компании «Октогон», главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко на форуме инвесторов в историческую недвижимость, состоявшемся в феврале 2024 года в Самаре. 

Градостроительный эксперимент 

По отношению к историческим кварталам нашего города успело сформироваться несколько распространенных точек зрения и подходов. Так выглядят самые популярные: «Снести вообще все старое и на этом месте построить новое», «Сделать все ради сохранения, сберечь аутентичность городской среды и функций», «Действуя в рамках ограничений, снести то, что можно», «Сохранить историю снаружи, сделать так, чтобы дома выглядели старыми, но по функциям и «наощупь» были новыми». 

«Мы решили провести большой эксперимент и выбрали для этого оптимальную территорию, - рассказал директор компании «Октогон», главный редактор журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» Олег Никитенко. – Это исторический 129-й квартал, расположенный в историческом центре, застроенный аутентичными старыми зданиями. Мы сосредоточились на первой линии этой застройки. Она находится в границах исторического поселения, здесь отсутствуют дисгармонирующие здания. Вторая уникальная характеристика этого квартала связана со стартом строительства метрополитена. Эту недвижимость признали аварийной, дома расселили и осуществили изъятие. Теперь эти объекты находятся в собственности Самарской области, что делает их еще более подходящими объектами для чистого эксперимента». 

Эта территория расположена на пересечении двух самых проездных улиц старого города – Самарской и Красноармейской. В реальности она представляет собой весьма грустное зрелище, однако вплоть до завершения работ по расселению здесь жили люди, хоть по причине стартовавших строительных работ и ранее выросших многоэтажек это и было некомфортно. 

В работе над потенциальным обликом и функциональным наполнением 129-го квартала приняли участие три группы. В каждую вошли архитекторы, градостроители, экономисты и социологи. Концептуальную проработку территории участники эксперимента вели в трех направлениях: 

- Максимальное сохранение исторически сложившейся застройки 

- Снос и строительство новых объектов недвижимости, за исключением признанных объектов культурного наследия 

- Бережная реконструкция и компромиссная реновация исторического квартала. 

Проработкой каждого из направлений занялась сформированная группа, и совсем скоро стало понятно, что процессы строятся иначе и результаты, очевидно, будут разными. 

Три концепции

«На первом же совместном воркшопе выяснилось отличие в мотивации у тех, кто выступал за первый вариант сохранения исторической застройки, - отмечает Олег Никитенко. – Уже через месяц участники этой группы на несколько шагов по действиям опережали коллег. Другие две группы занимались площадкой с интересом, однако специалистов с искренне горящими глазами было больше именно в первой группе». 

Историческую застройку первой линии квартала образуют деревянные дома, первые и цокольные этажи которых выполнены из камня. Один объект культурного наследия расположен в углу квартала и построен из кирпича. «Почти все эти дома – маленькие, тесные, покосившиеся. Однако в ходе обследования территории и самих зданий выяснилось, что это не так страшно, - объясняет Олег Никитенко. - Можно выправить сруб, подлечить каркасные конструкции. Даже этих действий будет достаточно, чтобы улучшить конструктив зданий и придать им новую функцию.

Ключевой содержательной идеей в первой концепции сохранения исторической недвижимости стал выбор таких видов ее использования, для которых максимальная аутентичность и давно сформированное окружение станут преимуществами. «Участники группы определили, что наиболее перспективным для этих объектов станет размещение ремесленных мастерских, которые предлагают бытовые услуги и не нуждаются в помещениях с евроремонтом. Это бизнес, связанный с деревом, гончарным мастерством,  крафтовым производством. Второй потенциально интересный формат – винтаж-маркет, цельное пространство для обмена предметами искусства, книгами», - пояснил Олег Никитенко. 

Такое сочетание функций оказалось крепкой основой для первой градостроительной концепции. При таком варианте освоения ремесленные услуги могут расположиться внутри квартала, на второй линии, тем самым отлично дополняя первую линию стрит-ритейла и объектов ресторанного бизнеса. Винтаж-маркет займет пространство с выходом на первую линию. Это позволит использовать буквально каждый метр квартала, каждый исторический цоколь и подвал смогут найти применение. «Когда концепция была готова, пришло время ее проверить. Мы предложили участникам составить лист потенциальных арендаторов – представителей бизнеса, которых заинтересует размещение в этом квартале, - продолжает Олег Никитенко. – Результатом работы первой группы специалистов стало закрепление каждого помещения за конкретным потенциальным резидентом, готовым платить аренду «в рынке». Для представителей бизнеса из этой сферы возможное соседство с такими же предпринимателями оказалось привлекательной идеей». 

Ключевым смыслом второй концепции, которая предусматривала снос с последующей застройкой в параметрах исторического поселения, стала идея появления в 129-м квартале самобытной эко-тропы стрит-ритейла, которая объединила бы товары и услуги, связанные со здоровьем. Для реализации своего замысла участники эксперимента также нашли потенциального инвестора, готового выкупить первую линию целиком. Регламент дальнейшей застройки предполагал небольшое повышение этажности: это тоже позитивно повлияло на экономику проекта.

Наконец, третья концепция под эгидой сохранения внешнего облика предполагала, по сути, появление обновленных зданий в результате комплексной реновации. Инструментами здесь могли бы стать повышение цоколя до уровня полноценного первого этажа или его отстройка на современном высоком фундаменте. Если есть возможность увеличить площадь здания, организовать дополнительные пристройки и входы – это происходит. А вместе с этими процессами растет объем коммерческих площадей, сдаваемых в аренду, что также влияет на экономику проекта. 

Пять важных выводов

Результатами работы трех групп специалистов стали полноценные градостроительные концепции с просчитанной экономикой. Кстати, разным оказалось не только наполнение кварталов и подход к освоению территории. Показатели потенциальной арендной ставки, рассчитанные в каждой группе, тоже отличались: 

- В первой концепции максимального сохранения исторической среды арендная ставка составила 800 руб./кв. м 

- Во второй концепции тотального обновления территории – 900 руб./кв. м

- В третьей промежуточной концепции, которая предусматривала реновацию, - 1025 руб./кв. м. 

В каждой концепции также предусмотрели затраты на комплексное благоустройство исторического квартала – порядка 60-65 млн рублей. 

«С точки зрения размера арендной ставки реновируемые помещения оказались более ценными для рынка, - комментирует Олег Никитенко. - Но при этом показатели окупаемости инвестиций лучше всего при концепции максимального сохранения исторического наследия». 

Выводы по итогам работы можно сформулировать так: 

1. Несмотря на разность позиций на старте все участники эксперимента пришли к тому, что оптимальным является использование парцеллы, деление территории на справедливые земельные участки – самостоятельные экономически обособленные квадраты-лоты
2. Авторы трех концепций, не договариваясь, показали некую единую концепцию благоустройства, на которую нанизывается все остальное. Либо это винтаж-маркет с ремесленной функцией, либо заполнение помещений торговым бизнесом с целью повысить линию трафика как снаружи, так и внутри квартала, либо, как в случае с промежуточным вариантом и эко-тропой, формирование активности посетителей на второй линии стрит-ритейла. 
3. Авторы всех трех стратегий заглянули дальше первой линии. В работе оказались лишь объекты, которые уже находятся в государственной собственности, но участникам сразу захотелось шагнуть дальше и сформулировать градостроительную концепцию целого квартала целиком в рамках комплексного развития территории. Такой подход дает привес экономической эффективности
4. Все три стратегии с точки зрения экономической эффективности не ориентированы на девелоперов из сферы массового строительства. При с точки зрения инвестора, который работает со стрит-ритейлом, все концепции показали приемлемые рыночные значения – на уровне покупки коммерческой площади на первом этаже новостройки.
5. В рамках единой концепции благоустройства все три группы предложили после реализации проекта поручить управление кварталом единой управляющей компании, понимая, что за счет этого также удастся поддержать концептуальную целостность замысла. 

«Получилось, что в условиях жестких градостроительных регламентов, существующих в историческом центре, кардинальное обновление территории не дает большого экономического прироста, - резюмирует Олег Никитенко. - Несколько больше дает реконструкция. С точки зрения инвестиций сохранение и капитальный ремонт обеспечат потенциальному инвестору меньшую нагрузку. По большому счету, все три стратегии могут использоваться на равных. Однако огромное преимущество первой стратегии крылось в мотивации команды. К тому же важно, что третья промежуточная стратегия реновации, несмотря на гипотетическую экономическую выгоду, на этапе разработки не снискала внимания потенциальных инвесторов. Во второй концепции нового строительства был инвестор, который был готов забрать все и получить новую линию стрит-ритейла. Но это риск: найдется ли другой такой, если с первым не сложится? В то же время первая концепция сохранения исторической среды нашла несколько десятков сторонников из числа предпринимателей, которых знает весь город. Это устойчивая модель договоренности: если кто-то из потенциальных резидентов к моменту реализации площадей передумает, это не разрушит проект целиком».

Даже с учетом того, что 129-й квартал расположен в историческом центре Самары, содержит в своем составе объект культурного наследия и частично застроен многоквартирными домами, перспективы для углубления внутрь с первой линии и возможности для комплексного освоения этой территории все же есть. Формат целостной концептуальной проработки квартала с подбором востребованных функций и потенциальных арендаторов показал свою жизнеспособность, оказался полезным для понимания возможностей всего квартала. А команда, которая погружалась в площадку в рамках эксперимента, готова продолжить работу, если запрос на освоение этой территории будет сформирован.