Никита Малинин: «Снос вместо редевелопмента не дает никаких гарантий успеха»

На состоявшейся в Самаре конференции «Все новинки редевелопмента 2018-2019» руководитель архитектурного бюро Никита Малинин сформулировал общее требование к грамотному архитектурному оформлению проектов редевелопмента. «Правило руки» таково: все, до чего можно дотянуться, должно быть сделано максимально качественно. Этого принципа придерживаемся при строительстве входных групп, первых двух этажей и ближайшего благоустройства. А вот несколько ценных советов для инвесторов и собственников помещений специально для читателей журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale».

- Если не брать в учет этическую составляющую, чем редевелопмент лучше сноса?

- Сегодня рынок меняется стремительно, и нет никаких гарантий, что если сегодня инвестор снесет здание и построит на его месте новое, то через пять лет этот объект будет работать на ура. Многие по-прежнему руководствуются принципом «лишь бы продать», особенно это актуально для жилых проектов. Но это игра на краткосрочную перспективу. А еще такое освоение не создает ту самую жилую среду, которую уже давно советуют создавать девелоперам вместо штамповки квадратных метров.

Комплексное освоение с сохранением существующих построек позволяет сохранять уют места. К тому же сохранившиеся площади можно отремонтировать за небольшие деньги, а потом привлечь туда интересный и социально значимый бизнес – частные детские студии, небольшие клиники.

- Как собственнику реновируемого помещения выстроить конструктивный диалог с арендатором? Какие советы из практики можете дать?

- Очень важно соблюсти баланс: не безвольно уступать требованиям арендатора, рискуя концепцией и визуальным впечатлением. Многие представители бизнеса привыкли по старинке заявлять о себе громко. Так появляются кричащие разностилевые вывески на фасаде, которые уродуют весь облик помещения. Это свойственно бизнесу, который работает на проходящие мимо потоки людей, или магазинам спонтанных покупок. В Самаре тоже немало таких примеров: скажем, зачем английскому пабу фасад в английском стиле? Англия в Самаре вызовет, скорее, недоумение. К тому же у Самары есть собственный архитектурный стиль - это второй после Питера город-миллионник с мощным историческим ядром.

- Очевидно, в представлении собственников бизнеса яркая вывеска или необычный фасад вероятнее всего заставят прохожего остановиться.

- Да, их логика такова. Но в реальности все зачастую работает не так. Человек, идущий по улице или находящийся за рулем, большие пёстрые фасады воспринимает как мусор. В эпоху интернета у нас развилась баннерная слепота. В интернете мы перестали воспринимать яркую рекламу на новостных сайтах и в городе действуем аналогично. Увидев здание, человек сфокусируется на центральном входе и названии. И от того, что это название будет написано большими буквами, а не маленькими, ничего глобально не изменится. Кстати, в Европе есть примеры, когда популярные и прибыльные заведения вообще не имеют вывесок. Просто все знают, что они там есть, и это работает.

- Какую стратегию действий вы бы предложили инвестору с небольшим бюджетом и огромным желанием реализовать проект редевелопмента?

- Начать стоит с тренировки вкуса и насмотренности. Смотришь ключевые города России, улетаешь в Европу: Польшу, Берлин, Эстонию, Копенгаген. Этого достаточно, чтобы получить представление о том, как работать с территорией, понять, как устроено реновированное пространство.

Также не обойтись без крепкой аналитики, особенно в том случае, если собственник пока не знает, чего хочет и для него это первый проект. И, наконец, на самом проекте тоже экономить не стоит. Практика такова: чем дешевле стоимость строительства, тем дороже будет проект. На больших территориях есть где развернуться, и там затраты на проектной стадии могут быть даже меньше. А малый проект не только сложнее в замысле, но и может переделываться около 50 раз.

Зато когда все будет готово, сам процесс реализации будет коротким. Часто маленькие проекты успевают сдать в строительный сезон от весны до осени. Рестораны, гостиницы и другие небольшие помещения могут «выстреливать» быстро, особенно если аудитория уже подогрета и сама концепция продумана в деталях.