Комплексная застройка по новому образцу

Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Современный стандарт комплексного развития территорий позволит городской среде развиваться внутрь и вглубь более эффективно. О содержании этого стандарта и возможностях его применения на практике сегодня рассказывают эксперты, причастные к разработке этой методики. А мы попросили исполнительного директора компании ROOT DEVELOPMENT Марию Черноталову проанализировать новый стандарт и спроецировать его на самарскую городскую среду. 

Как появился стандарт и зачем он нужен

Общий стандарт комплексного развития территорий – это совместная разработка федерального Минстроя, ДОМ.РФ и КБ Стрелка. Это руководство ляжет в основу усовершенствования нормативно-правовой базы в сфере градорегулирования и архитектурного проектирования. Иными словами, методику можно будет использовать в процессе развития застроенных территорий и освоения новых площадок. Эти рекомендации призваны формировать городской облик и вместе с тем способствовать сохранению исторической застройки.

«Существенная роль стандарта комплексного развития состоит в том, чтобы ограничить экстенсивное разрастание городов, а вместо этого создать требования к компактной модели городов, эффективному использованию земельных ресурсов и такому же распределению транспортной и инженерной инфраструктуры. Сделав акцент на смешанном использовании, мы сформируем среду, устойчивую к экономическим и демографическим изменениям», - так комментирует концепцию стандарта заместитель генерального директора Фонда ДОМ.РФ Кристина Ишханова.

Почему же современному строительному процессу в городах необходимы стандарты? Существующие модели комплексного освоения предусматривают либо поквартальное освоение пустой территории с сопутствующим строительством инфраструктуры и коммуникаций, либо воспроизведение панельных кварталов советского образца в черте города. Подходы, используемые застройщиками, устарели и не отвечают современным запросам горожан. «Соответствие потребностям горожан означает не только наличие необходимых элементов социальной инфраструктуры и современных планировок. Не менее важно соответствовать особенностям восприятия миллениалов, которые сегодня становятся активными участниками рынка первичной недвижимости», - уточняет исполнительный директор компании ROOT DEVELOPMENT Мария Черноталова.

Как общий стандарт поможет историческому центру и застроенным площадкам

Сегодня строительный сектор живет и развивается по нормативам, придуманным еще в 50-е годы прошлого столетия. Та система преследовала основную цель – быстро строить массовое жилье на свободных территориях, которых тогда хватало. Именно так возникли районы советской индустриальной застройки, которые по сей день составляют 70% жилого фонда по всей стране. «Но сейчас ситуация совсем иная. В условиях рыночной экономики стоимость самой земли составляет значительную долю от стоимости проекта освоения территорий. В центрах городов, в сложившейся застройке, по старым нормативам строить очень сложно. В итоге большинство проектов жилого строительства – это новые районы, расположенные на окраинах. Если тенденция будет продолжаться, возможен сценарий, как в Америке, когда центры городов пустеют и деградируют, а вся жизнь смещается на окраины», - так рассуждает директор проектов КБ Стрелка Екатерина Малеева, и сложно с ней не согласиться.

Локальный показательный пример: почему в историческом центре Самары новые строительные проекты можно пересчитать по пальцам одной руки? Причина озвучена выше: свободных площадок, где пришлось бы платить только за землю, почти нет. Чтобы построить, нужно расселить и снести, а еще решить вопрос с ветхими коммуникациями, правами третьих лиц и подчас объектами культурного наследия. Итог один – деградация исторического центра продолжается, девелоперам он не интересен с экономической точки зрения.

Общий стандарт комплексного развития территорий позволяет создать целевые модели, которые определяет тип среды. В каждой из этих моделей возможно утвердить и закрепить собственные параметры. Так, малоэтажная модель ориентирована на формирование индивидуальной жилой застройки, центральная модель городской среды подразумевает размещение крупных общественно-деловых объектов в составе кварталов жилой застройки и, наконец, среднеэтажная модель предполагает снижение высотности и более компактное размещение домов. Как видим, в этой системе стандартов комплексного освоения высотной застройки нет.

«Предельные параметры застройки устанавливаются для земельных участков и зависят от характеристик открытых общественных пространств, к которым эти участки примыкают, - объясняет Мария Черноталова. - Так, одной из особенностей новых стандартов является выделение придомовой территории на три дома. При этом предусмотрена возможность выделить ее как территорию общего пользования и возможность управлять ею со стороны жильцов. Также в стандарте разделены понятия квартала и микрорайона. Ранее в связи с этой неточностью было возможно проектировать кварталы площадью до 60 га, теперь это исключено».

Вопросы расположения объектов социальной инфраструктуры в рамках комплексного развития также уточнили. Например, стандарт актуализирует минимальное расстояние от земельного участка школы до красной линии: теперь граница красной линии может проходить по границе участка. Это позволит размещать учебные заведения на более компактных участках, что для застроенных территорий, безусловно, актуально. «Ограничение размера участка детского сада призвано стимулировать использование встроенных и встроенно-пристроенных детских садов небольшой вместимости (до 150 мест). Такая их организация имеет два основных преимущества. Во-первых, небольшие детские сады, равномерно распределенные по территории жилой и многофункциональной застройки, обеспечивают наиболее комфортную пешеходную доступность (5 минут и менее) для всех жителей территории. А во-вторых, встроенные в первые этажи или пристроенные к жилым зданиям детские сады небольшой вместимости удобны для смены воспитательной и образовательной функций на торговую или офисную при изменении демографической ситуации», - говорит Мария Черноталова.

На этом конкретном примере видно стремление повысить эффективность использования территории – в том числе для девелоперов, что немаловажно.

Осваивать новые площадки или реорганизовать застроенные локации?

Пилотные проекты реализации стандарта комплексного развития территорий на практике уже стартовали, так что оценить первые результаты можно будет в ближайшей перспективе. «При выборе территорий для реализации стандарта следует рассматривать, в первую очередь, застроенные и реорганизуемые территории и только потом — свободные от застройки участки, - уточнила Мария Черноталова. - Применение целевых моделей в условиях конкретного города основано на трех ключевых решениях, которые необходимо принять городским властям и проектировщикам. К этим решениям относятся: выбор между освоением свободных, развитием застроенных территорий и (или) территорий реорганизации; определение целевых моделей стандарта для применения на выбранных территориях и, наконец, уточнение ключевых параметров целевых моделей стандарта в соответствии с местными условиями в пределах допустимых отклонений».

Так, важным критерием выбора станет транспортная доступность территории, в том числе уровень развития общественного транспорта в выбранной локации. «Большая роль в этих стандартах отдается развитию всех видов мобильности и уровню обеспеченности общественным транспортом, - продолжает Мария Черноталова. – До настоящего времени эти показатели оценивались с закрытыми глазами, и, как правило, учитываются лишь знаковые объекты регионального значения. Новые стандарты требуют проводить оценку спроса с последующими расчетами, сколько нужно транспорта, - разумеется, с учетом выбранной целевой модели развития территории. Например, понятно, что формат ИЖС ориентирован в основном на владельцев личного транспорта, но в остальном этот стандарт позволит избежать ситуаций, которые происходят у нас с общественным транспортом в направлении стадиона и новых жилых районов».

Выбор между освоением незастроенных территорий и территорий реорганизации в каждом городе может оказаться индивидуальным. Зависеть это решение будет от динамики роста городского населения, возможностей местного бюджета, наличия неэффективно используемых земель в границах сложившейся застройки, планов города по выводу промышленных предприятий и пр. «Этот выбор осуществляется при разработке стратегий социально-экономического и пространственного развития муниципалитета. Применение целевых моделей стандарта при разработке мастер-планов жилой и многофункциональной застройки на свободных территориях обоих видов позволит обеспечить формирование целостной городской среды и повысить качество жизни россиян. Городу нужна реальная, реализуемая социально-экономическая стратегия», - убеждена Мария Черноталова.

К ноябрю 2019 года эксперты планируют провести оценку новой методики. А в конце этого года появится актуальный Индекс качества городской среды. Этот инструмент предназначен для мониторинга состояния городской среды всех 1114 городов России - вне зависимости от их размера, количества жителей, климата и других факторов. Индекс — это способ узнать, какие изменения городам нужны в первую очередь, соотнести оценку с другими городами и разработать программу развития качества городской среды. Очевидно, что новые методики и инструменты нацелены на системную работу с тканью городов – за промежуточными результатами этого процесса мы будем следить.

Ключевые элементы городской среды в рамках нового стандарта комплексного развития территорий:

• 2,8 метра – минимальная высота потолков в квартирах

• 9 этажей – максимальная высота застройки; 3,5-5,2 м – высота помещений

• 0,6 га – ориентировочный размер двора

• Более 50% от расчетного количества машино-мест расположено вдоль улиц

• 15 км/ км2 – плотность улично-дорожной сети, не более 100 м – частота пешеходных переходов

• В 5 минутах ходьбы от каждого дома расположатся площадки для игр, спорта и отдыха

• Школы в жилом районе занимают отдельный квартал

• 20-30% от общей площади застройки займет обслуживающая инфраструктура

• 5 га – максимальный размер квартала.