Что влияет на цену однокомнатной квартиры в Самаре?

Предположим, вы собрались покупать свою первую квартиру. По классическому сценарию вполне вероятно, что она будет однокомнатной. Предложений на вторичном рынке масса, но как разобраться, справедливую ли цену просит продавец? Например, можно сравнить актуальные предложения в разных городских локациях и понять, какие факторы сегодня влияют на ценообразование.

Итак, сначала к основам. Безусловно, на цену жилья оказывает влияние локация. Сегодня никому не нужно объяснять, почему жилье в центральной части города дороже, чем в спальной, или почему новая квартира в Ленинском районе стоит больше, чем «сталинка» в Самарском.

Но фактор локации важно оценивать не только относительно исторического центра и набережной, но и относительно объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в шаговой доступности. Время – по-прежнему самый ценный ресурс, особенно в городе, который продолжает развиваться экстенсивно. Соответственно, чем больше благ и возможностей расположено в шаговой доступности, тем дороже жилье. И это тоже фактор локации.

Простой пример: квартира с видом на Волгу на ул. Осипенко, 6б общей площадью 36 кв. м будет стоить около 4 млн рублей, а квартира примерно такого же метража (37,5 кв. м), которая находится в спальном районе (ул. Промышленности, 166), уже предлагается намного дешевле – 2,2 млн рублей. Разница в цене почти в два раза возникает, во-первых, из-за глобальной локации – все же близость набережной и центра города остается самым мощным ценообразующим фактором, а во-вторых, из-за ближайшего окружения.

Второй фактор, который реально оказывает влияние на цены в сегменте «вторички», - это качество ремонта. Как бы ни твердили собственникам, что затраты на ремонт не должны сказываться на стоимости жилья при продаже, рыночная действительность живет по другим правилам. В одном и том же доме квартиры с одинаковым метражом, но в разном состоянии продаются по разным ценам. Это аксиома собственников, и покупатели принимают эти правила игры. Как ни крути, людям важен комфорт проживания здесь и сейчас, а ремонт можно сделать и когда-нибудь потом.

В наш обзор попали две квартиры в отдаленных районах Самары почти с одинаковой площадью, но имеющие разницу в ценовой категории. Первая квартира расположена на ул. Победы, 7а. В квартире старый ремонт и никуда не годная мебель. Стоимость предложения – миллион рублей. Но возьмем похожую «малогабаритку» на Заводском шоссе, 63 – с ремонтом и новой мебелью, и стоимость предложения подрастет до 1,4 млн рублей. Сразу ясно, почему вторая квартира дороже. Если потенциальный покупатель будет выбирать между этими двумя вариантами, то факторы локации и инфраструктуры в целом будут идентичными. И решение будет связано именно с текущим состоянием жилья. Если покупатель хочет сэкономить на старте, но в ближайшем будущем готов вложиться в ремонт, - выберет максимально бюджетный вариант. Если квартира нужна здесь и сейчас, причем не просто как спальное место, а как пространство, где можно существовать в относительном комфорте, то согласится переплатить за уже готовый ремонт и въедет сразу.

И еще пример: покупателей ищут две просторные 1-комнатные квартиры по 60 кв. м каждая. Первая расположена на ул. Осипенко, 3, вторая - на Чапаевской, 189. Обе с современным, качественным ремонтом, закрытым охраняемым двором. Рядом достойная инфраструктура: школы, садики, достопримечательности, театры, рестораны. Но первая квартира стоит 6,4 млн рублей, а вторая - 5,3 млн рублей. В данном случае разницу в миллион формируют панорамный вид на Волгу, а также работает еще одна аксиома продавцов – «чем ближе к центру, тем дороже».

Факторы, объективно повышающие цену квартиры:

• «Квартира-распашонка» (окна выходят на разные стороны)

• Наличие лоджии и/или балкона

• Уровень безопасности

• Наличие консьержа, домофона и видеонаблюдения

• Наличие просторной парковки

• Панорамный вид из окна 

Факторы, снижающие стоимость квартиры:

• Расположение в «старом фонде»

• Расположение на нижних этажах

• Окраинный, промышленный район или локация с плохой транспортной доступностью. 

Актуальная экспозиция 1-комнатных квартир на продажу (июль, 2019 г.)