Хочу быть дольщиком!

Рынок строящегося жилья приблизился к порогу нового этапа. Уже через месяц стартует переходный период: расчёты через эскроу-счета постепенно будут замещать привычный механизм расчётов между застройщиком и покупателем. Этот текст для тех, кто планирует успевать с покупкой жилья по старой схеме.

ДДУ - диалог девелопера и участника строительства

В классической схеме покупки строящегося жилья будущий собственник приобретает квартиру по договору долевого участия. Суть договоренности между покупателем и застройщиком проста: дольщик передаёт деньги сейчас, а застройщик обязуется передать квартиру после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию.

Какую информацию каждый покупатель строящегося жилья вправе запрашивать у застройщика? Прежде всего, это разрешение на строительство, проектная декларация, типовой образец ДДУ. Именно к тексту договора стоит внимательно присмотреться на этапе выбора жилья, разумеется, до передачи каких-либо денег застройщику.

Читаем ДДУ правильно

В классическом договоре долевого участия прописаны основные права и обязанности покупателя квартиры и застройщика. Согласно стандартному тексту ДДУ, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный, жилой дом.  После того, как будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик обязан передать право собственности на квартиру участнику долевого строительства. В свою очередь, покупатель, согласно договору, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Подписанный обеими сторонами договор обязательно регистрируется и после этого вступает в силу. При этом показательно, что единой формы, утвержденной законом, у этого договора нет. Существуют обязательные пункты, без которых ДДУ недействителен, а в остальном каждый застройщик может дополнять текст этого документа самостоятельно.

На что же важно обратить внимание в тексте ДДУ?

• В нем должна быть указана конкретная квартира.

С номером, на определённом этаже, определенной площади, в конкретном подъезде и на конкретной улице - вся эта информация должна соответствовать проектной документации. Обычно в договоре ставят пометку, что после сдачи дома площадь квартиры может измениться. Допустимой считается погрешность в пределах половины квадратного метра.

Бывает, что застройщик прописывает условие, по которому вам придётся доплатить, если площадь квартиры в процессе строительства увеличится. Этот пункт договора как раз можно и нужно обсуждать: стоит предложить прописать и обратную ситуацию: если площадь квартиры в итоге уменьшится, то доплатит застройщик. Часто об этой возможности они «забывают». Ну, или альтернатива - вовсе попытаться исключить этот пункт с погрешностями из ДДУ.

• В договоре должен быть записан срок, не позднее которого застройщик обязуется передать покупателю квартиру.

В случае задержки ввода в эксплуатацию именно эта дата станет точкой отсчёта для начисления неустойки, да и в принципе основанием для справедливых претензий собственника. Днём, начиная с которого можно предъявлять застройщику претензии о задержке, будет первый день квартала, наступившего за указанным в договоре. За каждый день сверх оговоренного срока строительная компания должна будет заплатить вам сумму в размере трехсотой части от ставки рефинансирования ЦБ РФ, умноженной на цену договора. Ставка берётся на день исполнения обязательства.

Чаще застройщик понимает заранее, что ввод в эксплуатацию в назначенный срок не состоится. Он обязан письменно уведомить дольщика за два месяца до предполагаемой даты окончания строительства. В этом же уведомлении он предложит дольщику изменить условия договора. В ответ на это дольщик вправе отказаться. Но стоит иметь в виду, что застройщик может продлить сроки строительных работ в судебном порядке. И тут уж ничего не попишешь, придётся ждать без неустойки.

• Стоимость квартиры, сроки и порядок оплаты также фиксируются в ДДУ в обязательном порядке.

По закону окончательная стоимость квартиры фиксируется в момент подписания ДДУ при условии, что в договоре нет пункта о возможности изменения цены. Проверьте, чтобы застройщик не вписал туда такой пункт, иначе можете потерять деньги в будущем.

Отдельно в договоре прописывают порядок расчетов: например, через 5 дней после госрегистрации договора. Обратите внимание, что по закону оплату производят только после того, как ДДУ будет зарегистрирован. Это защищает дольщиков от двойных продаж. Если вы покупаете квартиру в рассрочку или ипотеку - этот факт тоже найдёт отражение в договоре.

Когда дольщик намерен оплатить всю сумму разом, в ДДУ будет прописана одна дата оплаты. Если же платёж будет разбит на части, то важно проверить, правильно ли указаны дни, в которые вам надо внести деньги. А потом тщательно соблюдать этот график, потому что за просрочку оплат придётся заплатить неустойку.

Важно также обратить внимание на пункт, в котором оговаривается момент оплаты. Существуют два варианта: в первом случае оплата считается произведенной в момент, когда деньги поступили на счет застройщика; во втором — когда деньги ушли со счета дольщика. Эти даты редко совпадают, тем более, в выходные или праздники деньги часто поступают с одного счета на другой с задержкой. Так что если застройщик настаивает на том, что факт оплаты будет считаться по моменту поступления денег, посмотрите, чтобы у вас было время на внесение суммы с учётом всех возможных банковских задержек.

• Обязательства застройщика перед покупателем на этапе первичной эксплуатации.

Здесь могут быть прописаны какие-то гарантии, которые застройщик может взять на себя. Гарантийный срок устанавливается отдельно на дом и инженерное оборудование. Минимальная гарантия для дома — 5 лет; для инженерного оборудования — 3 года. Гарантия на кровлю и межпанельные швы обычно самая продолжительная, в пределах 10 лет. Гарантийный срок отсчитывается с момента передачи дольщикам ключей от квартиры.

Когда застройщик может расторгнуть ДДУ?

В некоторых случаях застройщик может отказаться от исполнения условий договора долевого участия в одностороннем порядке. Причиной этого может стать неготовность дольщика выполнять свои финансовые обязательства:

• Если в ДДУ прописано, что покупатель внесёт деньги за квартиру одним платежом, но сам платёж после регистрации задерживается более чем на два месяца.

• Если в ДДУ прописано, что покупатель будет вносить сумму частями, но сроки внесения платежей систематически нарушаются.

Конечно, на практике застройщик не рвёт договор сразу же, как случится просрочка платежа. Чаще он начисляет забывчивому дольщику пени, так что выполнять свои финансовые обязательства в срок - это дальновидно и выгодно.

До заката эры ДДУ - всего месяц

С 1 июля 2019 года на смену привычной схеме расчётов по договорам долевого участия придёт новый формат покупки через эскроу-счета. Мы уже рассказывали, что переход этот будет постепенным и не затронет дома, уже достигшие определенного рубежа в строительстве. Важное отличие нового механизма оплаты будет состоять в том, что между покупателем «первички» и застройщиком появится финансовый посредник - банк. Деньги дольщика будут поступать не напрямую застройщику, а на специально созданный банковский счёт, где и будут храниться весь период строительства. Получить доступ к этим деньгам застройщик сможет, только когда выполнит свои обязательства перед дольщиком - возведёт дом и сдаст его в эксплуатацию. «Денежные средства на счет эскроу покупатель жилья будет вносить после государственной регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств», - поясняют представители банковского сообщества.

Вот так будет выглядеть вся процедура:

1. Застройщик и дольщик подписывают договор, в котором указано, что оплата пройдет с использованием эскроу-счета. Соглашение регистрируется в Росреестре.

2. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

3. Дольщик вносит средства на эскроу-счет в обозначенный ДДУ срок.

В общей сложности оформление сделки занимает порядка двух недель.

А что же выгоднее для покупателя? Важный аргумент в пользу старой схемы - возможность оформить ДДУ на старте строительства и получить жильё по более низкой цене. Риски такой покупки всем хорошо известны - во многом из-за них механизм оплаты через эскроу-счета и появился. Однако очевидно и то, что деньги дольщиков для застройщика не такие дорогие, как банковский кредит. А значит, во втором случае рискует уже девелопер и, конечно, закладывает свои риски в стоимость квадратного метра. Уже по итогам переходного 2019 года аналитики рынка прогнозируют рост стоимости «первички» в среднем на 5-10%.

С другой стороны, строительный проект, который сейчас проходит все проверки и вскоре получит кредит, после чего спокойно будет реализовываться по схеме эскроу-счетов, будет иметь статус абсолютно безопасного и надёжного проекта. К тому же у девелопера будет стимул закончить проект в срок и даже раньше, чтобы скорее получить доступ к деньгам будущих собственников. Так что для покупателей эскроу определенно надежнее. Но при этом дороже. А платить или нет за безопасность - это выбор, который пока ещё покупатели могут сделать.