Жилищная политика-2019: ручное управление и запрос на стратегию

Некоторые глобальные изменения в строительном секторе уже начались, другие будут реализованы в ближайшее время. Отрасль меняется, и для многих процессов 2019 год станет точкой отсчета. О самых значимых изменениях, а также о том, как они затронут строительный бизнес и власть, говорили участники бизнес-дискуссии «Жилищная политика-2019 и региональный рынок недвижимости: тренды, риски, возможности». Мероприятие организовал «Коммерсантъ-Волга», а партнером выступила компания «ОКТОГОН». 

Как адаптировать строительный сектор к изменениям? 

Прозрачность рынка жилья должна стать важным трендом в ближайшие годы. Об этом на бизнес-дискуссии «Жилищная политика-2019 и региональный рынок недвижимости: тренды, риски, возможности» рассказал министр строительства Самарской области Евгений Чудаев. «Мы должны знать каждый объект, возводимый на территории региона, и понимать, с какими проблемами сталкиваются застройщики. И сопровождать их в решении этих проблем». 

Областной Минстрой подготовил к реализации проект «Адаптация рынка к 214-ФЗ». Иными словами, у регулятора есть понимание, что переход строительного сектора к новому механизму проектного финансирования  и использованию банковских эскроу-счетов вместо денег дольщиков будет болезненным. И адаптация в этой ситуации нужна. 

По статистике регионального Минстроя, в Самарской области выдано 257 разрешений на строительство. «Статус 115 объектов из этого числа мы отнесли к зоне риска. При этом на 42 проектах из зоны риска продажи ещё не начались», - прокомментировал Евгений Чудаев. 

По актуальным требованиям федерального министерства, строящийся объект может быть достроен по привычной схеме, без эскроу-счетов, если к 1 июля 2019 года его степень готовности будет составлять 30% и в зависимости от того, открыты ли продажи квартир. Если объект на момент проверки не дотягивает до этой степени готовности - он в зоне риска. «Из проанализированных объектов 72 стройплощадки предварительно не достигнут нужной отметки к этому сроку, - подчеркнул Евгений Чудаев. - С этими застройщиками мы планируем встречаться и работать. Те, кто ещё не начинали строительный процесс, должны взвесить, готовы ли они взять на себя обязательства, чтобы потом объект не перешёл в статус проблемного. А если строительство на площадке началось, нам важно держать руку на пульсе, понимать темпы продаж». 

Таким образом, первую важную стратегию регионального Минстроя в рамках жилищной политики 2019 года можно обозначить как «ручное управление по адаптации рынка к изменениям в 214-ФЗ». 

«Ручной режим» - это модель индивидуального взаимодействия регулятора и застройщика. Подходы, по которым Минстрой будет определять степень готовности строящегося объекта перед принятием решения о финансировании, пока вырабатываются. Эта оценка будет даваться либо на основе заключения кадастрового инженера, либо на основе заключения Государственной инспекции строительного надзора. Причём в федеральном Минстрое больше склоняются к тому, что определять, «дотянул» объект до необходимого минимума или нет, будут все же сотрудники ГИСН. 

Кроме того, возможность поручиться за застройщика будет у региональных властей. Но, безусловно, чтобы взять ответственность за застройщика, нужно хорошо знать объект изнутри. И здесь как раз возникает необходимость в модели ручного управления и максимального погружения в строительный замысел каждого застройщика.  

Впрочем, необходимость перехода на проектное финансирование в строительстве и работу через эскроу-счета - это не единственное системное изменение современности. Второй важный системный тренд связан с фактическим запретом так называемого нецелевого финансирования застройщиков. Причём речь идёт о тех затратах, которые относятся к объекту строительства. Это подготовка территории, проектирование социальных объектов на осваиваемой территории. Как теперь покрывать эти затраты, пока не ясно даже методологически. 

 

Переход на эскроу-счета как основной вызов строительному рынку 2019 года

Собственно, о новом механизме финансирования застройщиков стоит рассказать отдельно. С 1 июля 2019 до 2024 года продлится переходный период, связанный с постепенным отказом от классических договоров долевого участия в пользу проектного банковского финансирования застройщиков и размещения денег дольщиков на эскроу-счетах. На глобальную перестройку рынку отводят 6 лет.

«Важно понимать, что первопричина эскроу-счетов как механизма - это не защита дольщиков от недобросовестных застройщиков, - пояснил директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко. - Власти пришли к этой модели, в первую очередь, чтобы ограничить стихийное массовое строительство. На этом региональный рынок уже обжегся в 2000-х годах. При этом строительство объектов социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры всегда не успевает за строительством жилья. Потому так важно упорядочить этот процесс». 

Кроме того, введение новой модели финансирования определённо будет способствовать повышению квалификации участников строительного рынка. Очевиден курс на качественное строительство и надежную эксплуатацию в дальнейшем. Сама модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу ограничивает «серые» схемы работы, а значит, будет способствовать очищению рынка. Как и в любом серьезном испытании: выживут сильнейшие. 

Суть переходного периода будет заключаться в том, что после 1 июля 2019 года застройщики на первое время получат возможность по-прежнему строить без эскроу-счетов по привычной схеме. В проекте постановления Правительства РФ определены критерии, которые позволят оценивать степень готовности объекта. Если строительный проект будет отвечать этим параметрам, можно обойтись без эскроу-счетов. 

Минимальную степень готовности объекта для продолжения строительства без эскроу-счетов определили в 30%. Иными словами, если многоквартирный дом к 1 июля будет готов на 30% и больше, застройщик будет избавлен от необходимости пользоваться эскроу-счетами на этом объекте. 

Олег Никитенко рассказал о допущениях, которые прописаны в проекте постановления и позволят застройщику 1 июля 2019 года получить финансирование без эскроу-модели:

• Если дом строится в рамках развития застроенной территории, или комплексного освоения территории, или комплексного развития территории, либо при строительстве этого дома застройщик часть помещений отдаёт безвозмездно органам государственной власти, то степень его готовности к 1 июля может составить 15%.
• Системообразующие предприятия также смогут рассчитывать на льготы. Перечень этих организаций утверждён: если они сами или их дочерние предприятия займутся строительством, то степень готовности их объекта к 1 июля может составить 6%. Например, на такие преференции могут рассчитывать предприятия типа «Тольяттиазот» или «Газпром» и их дочерние структуры, связанные со строительством. 
• Наконец, никакие ограничения по степени готовности не распространяются на проекты, реализуемые в рамках программы реновации Москвы. А также на достраиваемые объекты с обманутыми дольщиками.

«Кроме того, есть возможность заключения соглашения между федеральным правительством и субъектом Федерации. Они могут договориться о снижении критериев готовности для конкретного региона под гарантии местной власти. Например, если региональное правительство готово пойти навстречу застройщикам, оно может считать пограничной отметкой готовность не в 30%, а, скажем, в 28%», - объяснил Олег Никитенко. 

Понятно, что методология определения степени готовности объекта пока только разрабатывается. Предполагается, что результатом оценки станет некое среднее арифметическое между процентом строительной готовности и процентом понесенных затрат на строительство. Достаточность финансирования будут подтверждать по сметной документации и по документам бухучета. Надзирающий орган будет вправе провести выездную проверку. А чтобы показать строительную готовность, застройщики будут готовить декларацию, где укажут перечень возведённых конструктивных элементов. При этом котлован и земляные работы не считаются - только то, что можно «пощупать». Так или иначе, оценивать физическую готовность строящихся объектов регулятору - региональному Минстрою - придётся на местах. 

 

Взаимодействие банков с застройщиками и покупателями жилья 

Самарские отделения банков уже готовы работать с застройщиками по эскроу-счетам. Более того, уже есть первые прецеденты такого сотрудничества. Об этом рассказала управляющий директор по ипотечному кредитованию ВТБ в Самарской области Екатерина Маклакова. «Уже подписан пилотный проект финансирования ГК «Новый ДОН». Посредством эскроу-счетов будет финансироваться новая очередь жилого комплекса «Сокол». Так что первый договор уже заключён, есть готовый регламент и процедура». 

«Ключевыми критериями для старта сотрудничества с застройщиком для банка будут качество упаковки проекта, наличие собственных средств у девелопера, география и ликвидность проекта, - подчеркнул Евгений Чудаев. - В свою очередь, региональный Минстрой как регулятор отрасли может обеспечить ручное сопровождение застройщика, помощь во взаимодействии с банками». 

А что изменится для дольщиков? Прежде всего, использование их средств будет возможно только после ввода дома в эксплуатацию. До первой выписки из ЕГРН о том, что переход права собственности произошёл, деньги дольщиков будут храниться на эскроу-счетах. И в этом смысле новая схема расчёта все же поддерживает интересы покупателей «первички». 

«Для дольщика процедура останется простой и займёт несколько минут, - продолжает Екатерина Маклакова. - Согласованная с застройщиком типовая форма договора уходит на регистрацию и затем возвращается в банк. Покупатель квартиры при себе должен иметь паспорт и зарегистрированный договор. Заявление на открытие счета оформляется за несколько минут, все операции производятся при покупателе жилья. Причём эта услуга, как и дальнейшее обслуживание счета, для него бесплатна». 

 

Поиск точек роста и точек притяжения как долгосрочная стратегия развития региона 

В долгосрочной перспективе актуальным направлением для жилищной политики региона по-прежнему остаётся стратегия пространственного развития. Как отметил Евгений Чудаев, важно видеть и фиксировать точки роста в регионе и уже сформировавшиеся точки притяжения людей. «Задача состоит в том, чтобы концентрировать усилия по созданию инженерной, транспортной инфраструктуры в этих точках». 

Как эта стратегия будет выглядеть на практике? В региональном Минстрое появятся команды, которые будут заниматься сопровождением перспективных проектов. Недавний пример - рабочая группа по проекту застройки территории ЗиМ от Кинапа до Постникова оврага. «Здесь важнее всего найти и увязать интересы города и застройщика, придать всему проекту адекватный и гармоничный облик, а также предусмотреть планомерное развитие территории в интересах обеих сторон», - объяснил Евгений Чудаев. 

Эта работа по пространственному развитию знаковых и перспективных территорий в конечном итоге должна найти отражение в документе - Стратегии пространственного развития города и региона. «Стратегия пространственного развития подразумевает выделение земельных участков и их упаковку. Это амбициозная задача, но первые наработки мы планируем показать уже к лету. В этом контексте будем привлекать инвесторов на проекты по развитию застроенных территорий, комплексному освоению территорий», - пояснил Евгений Чудаев. 

В свою очередь, другие участники диалога напомнили, что в регионе уже есть много наработок по единой методике подготовки проектов планировки территории. Единый стандарт способен упростить задачу на старте и осуществить подготовку площадок к освоению на более высоком уровне. Министр строительства согласился, что стандартизация в этой сфере, безусловно, нужна. «Вектор желаемых профессиональных стандартов можно обозначить в ходе градостроительных советов, а также определить подходы и сценарии действий в типовых ситуациях». 

Ещё одна осязаемая перспектива пространственного развития всего региона - это тема Самарско-Тольяттинской агломерации, которая вновь стала актуальной. Агломерация объединит сообщество размером в 2,5 млн человек и новые возможности для капитализации территории. «Сегодня идея агломерации существует в виде карт и транспортных схем, но уже сейчас есть понимание, как можно в практической плоскости двигаться от частного - отдельных агломерационных проектов - к общему, - рассказал Олег Никитенко. - Для этого планируется собрать рабочую группу экспертов, которая выберет интересные и перспективные для реализации проекты. А в результате можно будет упаковать 10-15 из концепций с наибольшим потенциалом и даже выйти с ними на федеральный и международный уровень. Очевидно, что без интереса местного бизнеса на территории будущей агломерации сделать ничего не получится». 

 

Новый федеральный Нацпроект: нужно строить много и качественно 

В сфере строительства и благоустройства не так давно появился федеральный Национальный проект «Жилье и городская среда», оказавшийся довольно резонансным и достойным внимания. Олег Никитенко остановился на важнейших аспектах содержания этого нацпроекта: все они заслуживают обсуждения и размышлений. 

• Итак, прежде всего, в Нацпроекте отражён новый норматив по объёму вводимого в эксплуатацию жилья. Ожидается, что к 2024 году в стране ежегодно будут сдавать 120 млн кв. м жилья. Резкую критику многих представителей профессионального сообщества можно выразить простой фразой «Очень много!». 

Однако стоит вспомнить планы по темпам ввода, зафиксированные в президентском указе 2012 года, который предшествовал документу Нацпроекта. В том тексте предполагалось, что ежегодный объём вводимого в эксплуатацию жилья к 2020 году составит 1 кв. м на человека или 148 млн кв. м. То есть получается, что требование 120 миллионов «квадратов» - это, конечно, много. Но не так много, как 150 миллионов, ранее заявленных в президентском указе. А значит, новая планка более реальна. 

• Второй пункт содержания Нацпроекта - это запланированный внушительный объём финансирования. Триллион рублей на 6 лет - это серьезное вливание в строительную отрасль. «Увы, предыдущий опыт по ФЦП «Жилище» показал, что запланированный объём подобного финансирования в тяжелую годину режется в первую очередь, - напомнил Олег Никитенко. - Однако стоит надеяться на лучшее, и в случае реализации планов по финансированию вся отрасль получит хорошую поддержку». 

Куда пойдут эти деньги? В отличие от предыдущей версии комплексной жилищной политики, новый нацпроект серьезно таргетирован. В его рамках предусмотрено финансирование не по принципу «на все по чуть-чуть», начиная со стимулирования ипотеки и заканчивая арендным жильём. Вместо этого четко просматриваются два приоритета:

• Создание комфортной среды. Застройщикам предлагают постепенно уходить от продажи просто квадратных метров к реализации комфортного благоустроенного пространства с инфраструктурой. 
• Устойчивое сокращение непригодного жилья. Как подчеркнул Олег Никитенко, половину из запланированного Нацпроектом триллиона рублей авторы проекта предлагают потратить на ликвидацию аварийного и ветхого жилья. «Основной вызов правительство видит в том, что больше 60% жилья построено до 1970 года. Несмотря на серьезные темпы строительства, процент старого жилья старше 50 лет продолжает расти. Мы не успеваем замещать старое жилье новым. Поэтому ликвидация непригодного жилья - это задача номер один». 
• А вот инфраструктурная поддержка застройщиков в структуре финансирования, отраженной в Нацпроекте, оказалась на третьем месте. Хотя раньше именно она виделась первоочередной задачей. 
• Также в тексте Нацпроекта отражен тезис, который вполне можно считать революционным. Пожалуй, впервые в государственном документе не говорится о том, что жилье должно становиться все доступнее. Наоборот, средняя стоимость квадратного метра по стране к 2024 году должна увеличиться на 28%. «Вводя такой отчётный показатель, государство впервые задумалось о том, что совсем дешевое жилье - это нехорошо», - комментирует Олег Никитенко. При этом объём выданных ипотечных кредитов по-прежнему планируется наращивать, а процентную ставку снижать. 
• Относительно улучшения инвестклимата новый Нацпроект тоже интересно формулирует задачи. «В тексте не говорится, что надо сокращать время на административные процедуры - предполагается, что этот процесс уже произошёл, - говорит Олег Никитенко. - Вместо этого упор делается на коррекцию технических регламентов и требований к СНиПам. За 6 лет представители профильных ведомств планируют отредактировать больше 300 нормативно-технических документов, где отражены требования к строительству и стройматериалам». 

В целом, основной вызов современной жилищной политики на федеральном уровне связан с очевидным противоречием. «С одной стороны, строительной отрасли нужно наращивать квадратные метры. Этот показатель вновь включён в параметры деятельности губернатора. С другой стороны, на федеральном уровне стоит задача структурировать рынок, повысить квалификацию застройщиков и качество жилья, в том числе среды проживания, повысить стоимость жилья. Как эти два вектора развития будут между собой «биться»? Очевидно, что это вызов для государственной машины», - подытожил Олег Никитенко. 

 

Непригодное жилье: сколько сносить и как застраивать 

Планы относительно нового жилья понятны: от застройщиков ждут, что они будут строить больше и лучше. А что же будет с непригодным ветхим жильём? Как рассказал Евгений Чудаев, до 2024 года предстоит расселить 323 тысячи кв. м аварийного жилья. «По предварительной оценке есть больший объём критического жилья, которое появилось после 2017 года и еще не получило статус аварийного. По последней оценке, это 1 млн 180 тыс. кв. м. Из них 997 тыс. кв. м расположены в Самаре». 

В федеральном Нацпроекте заложены огромные суммы на ликвидацию обветшавших построек. Однако и сам подход к работе с непригодным жильём может измениться в ближайшее время.

 

«В чем была проблема: область тратила несколько миллиардов рублей, чтобы получить несколько миллиардов из федерального бюджета. Выбирали ветхие дома - точки в разных кварталах. Жителей переселяли, причём требование «метр в метр» вынуждало муниципалитеты дофинансировать покупку нового жилья, чтобы соблюсти социальные и санитарные нормы. Также происходило и в других регионах. И в результате Счетная палата РФ признала эту программу неэффективной», - рассказал Олег Никитенко. 

Главный негативный результат состоял в том, что, несмотря на действия с расселением и существенные траты, общий процент аварийного жилья не уменьшился.

Дефектом прежней программы было отсутствие механизма замещения ветхого жилья современным. Ведь конечная цель - не просто снести старые, непригодные для жизни дома, но и расчистить место для нового строительства, возвести на их месте современные квадратные метры. 

По результатам аналитической работы Счетной палаты появился новый проект по расселению непригодного жилья. Его прогрессивность заключалась в идее - использовать в качестве основного показателя эффективной работы не количество расселенных домов, а количество метров, построенных на месте снесённых аварийных домов. Однако пока проект остался проектом, и в этом году программа будет существовать в старых правилах. С единственным дополнением: под действие программы попадут дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. 

«И тем не менее, к следующему году федеральный Минстрой планирует доработать механизм реализации проекта, и тогда формат работы с ветхим жильём принципиально изменится», - говорит Олег Никитенко. Что же нового и важного для девелоперского сообщества может появиться в программе расселения ветхого жилья? 

• Наконец, поставлена цель в течение ближайшего полугодия определиться с критериями ветхого жилья и разрешить использовать средства проекта на его расселение. Часто возникают случаи, когда аварийным нельзя признать крепкое, но устаревшее жилье, с удобствами на улице и квартирами площадью меньше санитарных норм. 
• В течение года должен появиться нормативно-правовой акт, который позволит субъектам федерации тратить деньги не на закупку жилья под расселение, а на субсидирование держателей договоров по развитию застроенных территорий. «В городе есть много договоров по развитию застроенных территорий на Безымянке, Металлурге, в историческом центре. И эти ресурсы можно будет пустить в помощь, чтобы разгрузить экономику и девелопмент на этих территориях. Такую меру следует воспринимать как помощь застройщикам, которые и так бы занимались освоением территории, но теперь получат доступ к серьезному ресурсу», - объяснил Олег Никитенко.
• Приоритет в финансировании получит регион, у которого есть собственные практики и наработки в расселении ветхого и аварийного жилья. То есть наличие собственных пилотных проектов по расселению позволит получать больше поддержки из федерального бюджета. 

 

Как застройщикам взаимодействовать с государством? 

Госпрограммы по-прежнему существуют и разрабатываются, а вопрос остаётся прежним: участвовать ли застройщикам в этих программах? Ведь часто такое взаимодействие оборачивается победой обязательств над возможностями. 

На бизнес-дискуссии Олег Никитенко сформулировал, как выглядят основные опасности во взаимодействии застройщиков и государства. Иначе говоря, ловушки, в которые не следует попадать: 

• Не стоит присоединяться к программе, которая пока существует лишь декларативно, без выстроенной нормативной базы. «Многие застройщики приходят в такие программы первыми из желания застолбить себе место, - объясняет Олег Никитенко. - А потом сталкиваются с тем, что правила игры изменились. А они уже, возможно, начали исполнять свои обязательства». 

Показательный пример такой программы - проект «Жилье для российской семьи». Базовым условием для застройщиков была реализация жилья по цене 35 тыс. руб./кв. м, а ещё 4 тысячи с каждого метра им обещало вернуть государство в виде субсидий на инженерную инфраструктуру. На практике среди участников программы оказались компании, которые даже перевыполнили свои обязательства и реализовали внушительный пул жилья по льготной цене. Но в итоге профинансировать застройщиков-участников не получилось. Жилье распродали - компенсацию не получили. 

• Бывает, что государство не успевает адаптировать идеи своих программ к изменяющимся условиям рынка. Базовые параметры программы проработали - застройщики согласились, а потом изменились рыночные реалии, и государство уже не может физически исполнить взятые на себя обязательства.

«Типичный пример - участие в проекте развития проблемных объектов, - напомнил Олег Никитенко. - Компенсационные площадки застройщики неплохо разбирали в 2011-2014 гг. Тогда они думали, что освоят эти территории и получат прибыль, которая поможет и самим неплохо заработать, и удовлетворить права обманутых дольщиков. А потом пришёл 2015 год, и рентабельность стройки с 50% снизилась примерно до 15%. И начало проседать удовлетворение прав «обманутых» дольщиков». 

Условия взаимодействия застройщика и государства остались прежними, но в новых рыночных реалиях эти условия перестали удовлетворять представителей строительного бизнеса. Впрочем, деваться некуда: соглашение уже подписано. 

Словом, любая программа по взаимодействию застройщиков и власти требует пристального изучения, анализа взаимных возможностей и обязательств. И тем не менее, во многих случаях участие в таких госпрограммах даёт девелоперу новые возможности. 

 

Как «отрегулировать» исторический центр и вдохнуть в него жизнь? 

Из актуальных сложностей во взаимодействии девелоперского бизнеса и власти вытекает вопрос: каким же должно быть регулирование в градостроительстве? Доцент НИУ ВШЭ и советник губернатора Самарской области Виталий Стадников озвучил аксиому: «Невнятная политика в сфере градостроительства и земельных отношений приводит к крайне неустойчивому инвестклимату. В регионе работают только местные застройщики, потому что знают, в какой кабинет нужно постучаться». 

Именно прозрачные и жесткие регламенты способны стать инструментом для эффективного освоения исторической городской среды. «Сам вопрос исторического наследия традиционно связывается с консервацией и невозможностью вести инвестиционную деятельность, - напомнил Виталий Стадников. - Однако актуальная проблематика такова, что 2/3 жителей страны сталкиваются с нехваткой объектов социальной инфраструктуры в шаговой доступности. Настроенное в постсоветский период жилье на 90% не обеспечено никакой социальной инфраструктурой. Из-за этого 60% городов сталкивается с проблемами транспортного обеспечения, пробками в городах с огромными дорогами». 

Основу современного жилого фонда составляют монофункциональные продукты, не обеспеченные инфраструктурой в нужном объёме. «Государство путём стимулирования ввода и не прописав критерии качественных объектов, спровоцировало возникновение такого продукта, который не решает проблемы с качеством жилья», - резюмировал эксперт. 

При этом исследования показали, что городская среда с соотношением нежилья к жилью в соотношении 25/75 работает почти круглосуточно, постоянно генерирует автомобильные и пешеходные потоки, а значит и доход. В то же время спальная городская среда с соотношением жилья к нежилью в пропорции 10/1 и выше практически не генерирует потоки людей, только машины, парковочные места и другой тип сервисов (хозтовары, банковские отделения). 

«В исторической части Самары порядка 43% неоформленной земли, которую можно и нужно развивать, - уверен Виталий Стадников. - С этих пустующих дыр не собирают налоги, и ежегодная потеря бюджета составляет несколько сотен миллионов рублей». 

Однако на этой территории очень остро стоит вопрос с прозрачностью правового статуса. Около 60% всей территории исторического центра покрывают охранные зоны. Разбираться с каждой из этих площадок индивидуально - неэффективная стратегия, которая может ни к чему не вести в течение долгих лет. Альтернатива - установление на этих территориях статуса исторического поселения, возможность, которую сейчас всесторонне рассматривают и обсуждают. 

Вопрос введения статуса исторического поселения в Самаре - это, в первую очередь, вопрос разработки и введения объединённой охранной зоны, которая позволяет устранить все разночтения и упразднить существующие охранные зоны. Вместо накладывающихся друг на друга охранных зон появится единый охранный регламент на территории с продуманными границами. «И тогда развитие этой территории будет связано не с замораживанием, а с разработкой регламентов освоения, - пояснил Виталий Стадников. - Да, на такой территории будет возможно освоение с ограничением по высотности, но при этом плотность застройки сможет достигать 10% в некоторых кварталов. В то же время территорию исторического поселения удастся выключить из порочного круга невнятных документов, противоречащих друг другу». 

Таким образом, статус исторического поселения позволит рядом со старыми домами строить новые, при этом не нарушая архитектурной целостности и сохраняя историческую память. Капитализация всей территории будет совсем иной, как и ее функциональное наполнение.

  

Параметры и регламенты исторического поселения тоже планируют обсуждать с девелоперским сообществом сразу, как проект будет готов. 

В целом дискуссия показала наличие устойчивого запроса на понятные и прозрачные правила игры на инвестиционно-строительном рынке, долгосрочную последовательную стратегию жилищной политики и развития городов. Однако большой объем текущих задач предполагается решать с помощью механизмов ручного управления и индивидуального анализа застройщиков и их проектов – от финансовой модели до архитектурного облика зданий. Причина тому – необходимость обеспечить максимально безболезненный переход к новой модели финансирования проектов жилищного строительства. Остается надеяться, что по мере преодоления трудностей переходного периода ручное управление в строительстве не станет любимой и самой долгосрочной стратегией региональной власти.

---

- В структуре актуального спроса на жильё мы сталкиваемся с несколькими проблемами. В частности, наличие большого числа обманутых дольщиков перетягивает спрос в сторону вторичного жилья. За последние три года покупательский спрос на первичном рынке упал с 33% до 25%. Динамика очевидна. 

Ещё одна возможность для поддержки спроса - стимуляция доступности ипотеки. 

И, наконец, ещё одна мера по стимулированию рынка, которую мы прорабатываем, - это развитие индивидуального жилищного строительства. Этот сегмент можно увязать с поддержкой различных социальных групп, например, молодых семей. 

---

  

- В новом механизме работы строительного рынка меня смущает позиция ответственности банка и правительства региона. Предположим, взял застройщик кредит, построил дом - и не сумел реализовать. Спрос не активен. Что в этой ситуации ему делать? Становиться банкротом и отдавать построенное имущество на реализацию банкам? Не получится ли так, что из желания помочь обманутым дольщикам мы заведем строительный бизнес в сложное положение? 

---

  

- Мне довелось участвовать в нескольких рабочих группах в рамках программы по поиску точек роста. Если город понимает, что есть свободная территория, надо ее развивать. На практике точки роста несложно посчитать: выяснить, где надо тянуть сети и какую инфраструктуру в этой локации развивать. 

И в такой работе очень важна быстрая отдача в онлайн-формате. Быстрое оперативное взаимодействие - это прекрасно. Например, чтобы не тратить время и сразу увидеть, где на участке происходит наложение границ. 

---

  

- В целом считаю, что законодательство меняется в верном направлении. Приветствую, что обманутых мошенниками дольщиков больше не будет. С проектным финансированием тоже нет проблем, если банки готовы поддержать отрасль. Но в первую очередь, хочется верить, что декларируемое «ручное управление» все же будет осуществляться с позиций созидания. 

---

  

- Многие проблемы в городе растут не оттуда, что у нас неправильно готовится проектная документация. Проблемы растут гораздо раньше: с момента подготовки площадок под застройку. Работа в рамках договоров развития застроенных территорий, работа по подготовке и согласованию ППТ - это просто, на мой взгляд, вакханалия. Для кого, что и в каком объёме строить? 25 или 5 этажей? Пока мы этот этап не отработаем до автоматизма и не в ручном режиме, а в рамках понятной технологии, у нас так и будет продолжаться. Красные линии режут земельные участки как попало, и собственники об этом подчас не догадываются. В течение последних трёх лет трижды менялось законодательство по вопросам подготовки ППТ. Специалисты, которые контролируют подготовку ППТ и согласовывают проекты, не имеют единой точки зрения на применяемые при проектировании нормативы. Если правильно планировать территорию, все последующие вопросы будут решаться уже автоматически. 

---

 

- На мой взгляд, в строительной отрасли региона есть три базовых проблемы. Первая - это проблема дефицита оснащённых площадок для жилищного строительства. До 2035-2037 гг. ёмкость покупательского спроса составит примерно 30-35 млн кв. м. Площадки, которые сегодня находятся у девелоперов в собственности и пригодны для развития, пусть даже без инфраструктуры, способны дать примерно 15-17 млн кв. м жилья. А оснащённых площадок - вообще на 5 млн кв. м. Так что дефицит рано или поздно возникнет. 

К тому же сегодня девелоперы строят там, где есть возможность строить. А люди покупают то, что продают. Но обе стороны не удовлетворены: покупатели - качеством возводимого жилья, застройщики - уровнем получаемого дохода. 

Вторая глобальная проблема - это расползание городов и удорожание расходов на инфраструктуру. Здесь решением может стать принятие жесткого сценария, ограничивающего периферийную застройку. Примеры есть в Екатеринбурге и Белгороде, и они эффективны. Совершенно очевидно, что инфраструктурные субсидии нужно переносить с периферии в центр. 

И третья проблема - это колоссальное отставание от других крупных городов в части качества и прозрачности регламентов градостроительной деятельности – генпланы, ПЗЗ, ППТ, сведения из ИСОГД. Сегодня до сих пор сложно узнать, где лежат сети, это «коммерческая» информация. В этом смысле Самара не соответствует тому, что инвесторы видят в других городах. Даже нет единой базы данных по общему инвестиционному развитию территории города.

---

  

- Самара - конечно, показательный пример пространства, перенасыщенного монофункциональным жильём. Квартиры с первого по последний этаж многоквартирного дома - во многих регионах такого уже давно нет. 

А ещё одна сложность заключается в том, что порядка 43% вводимого жилья в стране - это 1-комнатные квартиры. Тогда как среднее домовладение образуют 2,6 человека. Для такой среднестатистической семьи «однушка» - это априори некачественное жилье, это даже не советская норма.

---

Автор фото: Артем Голяков / Коммерсантъ