Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018
Актуальная ипотека: в зоне доступа или вне зоны доступа?

Актуальная ипотека: в зоне доступа или вне зоны доступа?

«Доступная ипотека» - это выражение давно стало устойчивым на рынке жилья. Другой попросту не бывает: если застройщики и банки говорят об ипотеке, то она априори доступна и выгодна. Между тем более 70% потенциальных заемщиков сегодня сознательно отказываются от жилищного кредита.

К ипотеке не готовы?

Даже если ипотечная ставка снизится с 11% до 8%, это не спровоцирует массовый спрос на жилищные кредиты. К такому резонансному выводу пришли аналитики фонда «Общественное мнение», опросив 1,5 тысячи россиян. Исследование проводили в 53 субъектах РФ в июне 2018 года. По данным авторов исследования, погрешность опроса не превысила 3,6%.


Итак, подавляющее большинство из числа опрошенных (71%) исключили для себя возможность оформления ипотеки для покупки жилья. 17% респондентов допустили, что могут взять жилищный кредит в обозримом будущем. Еще 7% участников опроса сообщили, что уже выплачивают (или выплатили) ипотеку, 3% затруднились с ответом.


У тех, кто не исключил для себя возможность взять ипотеку, социологи спросили, укрепит ли их решимость снижение процентной ставки до 8%. На этот вопрос 57% участников ответили отрицательно. Иными словами, возможное снижение ставки кредитования не влияет на привлекательность ипотеки в глазах потенциальных заемщиков. Если есть мысль о предстоящем займе, то она есть вне зависимости от размера ставки – 11% или 8%.


Или ипотека на пике спроса?

Между тем банки и застройщики параллельно не устают периодически декларировать, что спрос на ипотеку стабильно растет. Проявляется это и локально: многие самарские застройщики подчеркивают, что существенный объем всех сделок по продаже их строящегося жилья – ипотечные сделки. А банки и ипотечные структуры, в свою очередь, публикуют красноречивые статистические данные о выданных кредитах. Например, аналитика госкомпании «Дом.рф» (ранее – АИЖК) фиксирует прямо противоположную ипотечную реальность.


Так, по подсчетам аналитиков компании «Дом.рф», только за первые четыре месяца 2018 года в России выдали 424,7 тысячи ипотечных кредитов. Общая сумма кредитных средств составила 831,3 миллиарда рублей, и это на 63% в количественном и на 77% в денежном выражении больше показателя за аналогичный период прошлого года.


Любопытно, что в общем объеме выданных кредитных средств на долю новостроек приходится всего 30%. То есть в большинстве случаев объектом кредитования все же выступает вторичное жилье.


Официальная региональная статистика тоже свидетельствует о том, что спрос на ипотеку методично растет. По данным регионального Управления Росреестра, этот процесс длится как минимум два года. Для сравнения, в 2016 году было зарегистрировано 49 тысяч записей об ипотеке, в 2017 году – на 14% больше. «В первом квартале 2018 года мы внесли уже 16 тысяч записей об ипотеке, - говорит начальник отдела регистрации ипотеки Управления Росреестра по Самарской области Аделаида Гук. – Никаких предпосылок для снижения количества обращений нет, поэтому, скорее всего, в 2018 году количество записей об ипотеке будет еще больше, чем в предыдущие два года».


Ипотека как массовый финансовый инструмент

Из этих противоречащих друг другу статистических данных и срезов общественного мнения все же можно сделать выводы. Снижение процентной ставки незначительно влияет на восприятие ипотеки и ее доступности среди потенциальных заемщиков. Большинство по-прежнему оценивают степень доступности жилищного кредита по двум параметрам: размер первоначального взноса и размер ежемесячного платежа. Поэтому более ощутимо на восприятие влияет тот факт, что некоторые банки снизили «первоначалку» до 10%.


Глобально же банковский кредит остается массовым финансовым инструментом для покупки жилья, порой единственной возможностью решить стартовый квартирный вопрос или улучшить жилищные условия. Ну, а посильность этой нагрузки каждый определяет для себя сам, выбирая квартиру «по средствам» или варьируя сроки кредитования.


Доступность в цифрах

Представить финансовую нагрузку при оформлении ипотечного кредита с разными условиями несложно. Мы выбрали для расчета две квартиры – в строящемся и уже готовом домах, чтобы оценить их как объекты кредитования. 

Объект 1

2-комнатная квартира в ЖК «На Мечникова» (Железнодорожный р-н)

Общая площадь: 53,89 кв. м

Стоимость: 2,52 млн руб.

Ввод дома в эксплуатацию: IV квартал 2019 г.

Первоначальный взнос: 378 000 рублей (15%)*

Сумма кредита: 2 142 000 рублей

Срок кредитования: 30 лет

Ставка кредитования: 9,6%

Ежемесячный платеж: 18 000 рублей

 * расчет условий ипотечного кредитования выполнен с помощью кредитного калькулятора банка ВТБ (ПАО). Для получения детальных условий обратитесь к кредитному специалисту.

 

Объект 2

2-комнатная квартира на ул. Красноармейской, 125а (Железнодорожный р-н)

Общая площадь: 44 кв. м

Стоимость: 2,5 млн руб.

Кирпичный дом 1965 г. постройки

Первоначальный взнос: 375 000 рублей (15%)*

Сумма кредита: 2 125 000 рублей

Срок кредитования: 30 лет

Ставка кредитования: 9,4%

Ежемесячный платеж: 17 700 рублей

 * расчет условий ипотечного кредитования выполнен с помощью кредитного калькулятора ПАО Сбербанк. Для получения детальных условий обратитесь к кредитному специалисту.
 

Из предварительных расчетов видно, что базовые условия ипотечных программ на первичном и вторичном рынке жилья в крупных банках фактически не отличаются. Мы взяли минимально возможный первоначальный взнос (в обоих случаях 15%) и максимально возможный срок кредитования (по 30 лет). Разница в процентных ставках составила всего 0,2% и отразилась на ежемесячном платеже незначительно – всего на 300 рублей.


Стоимость обеих квартир находится в рынке: для Железнодорожного района это адекватная цена как для квартиры в строящемся доме, так и в кирпичном наследии советской эпохи. Но можно ли считать доступным ежемесячный ипотечный платеж за каждую из этих квартир при условии, что без досрочного погашения с такой суммой придется расставаться регулярно в течение 30 лет? К слову, за 18 тысяч рублей в месяц можно арендовать 50-метровую «однушку» в кирпичном доме на пр. Карла Маркса, 49. И это квартира в доме 2016 года постройки, полностью отремонтированная и меблированная, не требующая никаких затрат, кроме ежемесячной арендной платы и «коммуналки».


Конечно, стоит поменять условия кредитования, увеличив первоначальный взнос, и доступность рассмотренной квартиры резко возрастет. Например, при покупке жилья в ЖК «На Мечникова» в ипотеку с первоначальным взносом в 1 миллион рублей, получаем ежемесячный платеж в 12700 рублей. Это уже более привлекательные условия, способные конкурировать с арендой, особенно учитывая, что жилье в новостройке априори ликвиднее, чем в изнашивающейся с годами «вторичке». А вот при стартовых условиях кредитования (минимальная «первоначалка», максимальный срок) ипотека по-прежнему определяется не критериями доступности, а понятием безысходности.

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Во вторник, 18 сентября, на заседании профильного комитета Самарской губернской думы обсудили законодательную...
18.09
Появление грамотного застройщика на строительной площадке - это всегда новый виток развития для строительного...
13.09
Один из самых известных жилых комплексов Самары реализован почти полностью.
12.09