Самара «боярская»: новый формат высоток на просеках

Новый жилой комплекс, строительство которого ведется в границах 7-й просеки и Солнечной, заслуживает внимания по нескольким причинам. Основная – проект содержит немало интересных отличий от типовой высотной застройки, возникающей в разных кварталах города. Мы обсудили концепцию и будущий облик застройки с архитектором: весь проект заслуживает эпитета «самобытный», и это для строительного рынка Самары уже немало.

«Нестандартная» архитектура и неоднозначный формат

Строительство жилого комплекса «Боярский двор» началось в Промышленном районе в конце прошлого года. Площадкой стала территория в границах 7-й и 8-й просек, а также улицы Солнечной. Ранее здесь реализовывался проект в сегменте малоэтажного строительства. Однако городской коттеджный посёлок здесь так и не появился. Земельный участок с расположенными на нем объектами незавершенного строительства был выкуплен. В документах, опубликованных на сайте застройщика, перечислены 14 незавершенных построек (максимальная площадь - 275,6 кв. м), которые новый владелец приобрел вместе с земельным участком. 

В сентябре прошлого года застройщик получил разрешение на возведение жилого комплекса, а в настоящее время проект реализуется на стадии возведения коробки. В одной секции стены выросли до третьего этажа, в другой – до уровня 4-5 этажей. Авторы проекта называют архитектуру жилого комплекса нестандартной для высотных домов этой категории. Внешне жилой комплекс будет состоять из четырёх многосекционных жилых домов, в отделе продаж нам сообщили, что высота каждой составит не более 9 этажей. Несмотря на то, что по высотности он будет уступать соседнему ЖК «Радужный Элит», увидеть Волгу из окон верхних квартир все же будет можно. Все благодаря расположению на возвышенном рельефе. Такие видовые характеристики нашли подкрепление в квартирографии: два верхних этажа займут пентхаусы с панорамным остеклением.

Архитектор компании «ОКТОГОН» Мария Черноталова напомнила, что самарские застройщики в вопросе этажности, как правило, выбирают одну из двух стратегий: либо «жесткий эконом» в 3-4 этажа «с высокой горизонтальной плотностью секций - более характерный для периферии», или противоположное решение с максимальной этажностью порядка 24 этажей, более привычное для городской застройки. На фоне высотных соседей жилые девятиэтажки будут смотреться «гуманнее» с архитектурной точки зрения.

Фасады домов, согласно проекту, облицуют клинкерным кирпичом и смонтируют систему вентиляции, на лоджиях запроектировано панорамное остекление. Это ещё одно заметное визуальное отличие от стандартного высотного строительства. «Как показала практика последних пяти лет, крашеный, штукатуреный фасад - решение типовое  для 9 из 10 застройщиков.  Поэтому панорамное остекление, вентилируемые фасады и искусственный камень  еще раз свидетельствуют о «новаторском» подходе и желании проявить качественно новый класс потребителя», - соглашается Мария Черноталова.

Авторы проекта предусмотрели также строительство подземного паркинга на 110 машино-мест. В целом же, на территории ЖК появятся две парковочные зоны, а общее число машино-мест составит 242. На кровлях паркингов разместятся детские и спортивные площадки. Кстати, кровли 5-этажных жилых секций также планируется сделать эксплуатируемыми. Не обошлось и без планировочных изысков: так, на 6-м и 7-м этажах предусмотрены зоны для организации летних садов. Придомовую территорию застройщик намерен сделать автономной и охраняемой. «Эксплуатируемые кровли и летние сады на верхних этажах – до этого с таким решением были знакомы разве что жители ЖК «Ладья» и, возможно, еще пары жилых комплексов, но из совсем другого ценового сегмента», - подчеркивает архитектор компании «ОКТОГОН».

Квартирография: комфорт-класс с налетом типичности

Ввод в эксплуатацию запланирован уже на третий квартал 2018 года. А сейчас в жилом комплексе доступны квартиры в диапазоне от 36,9 до 80,4 кв. м. С позиции квартирографии сенсации не получилось: планировки и метражи привычны и безупречной эргономикой похвастаться не могут.  

Больше всего в жилом комплексе 1- и 2-комнатных квартир, «трешки» представлены в единственном варианте планировки. Метражи 1-комнатных варьируются незначительно - от 36,9 до 38,3 кв. м. Это классические прямоугольные планировки с кухней порядка 9 кв. м, совмещенным санузлом и жилой комнатой около 15-17 кв. м. Площади «двушек» более разнообразны: самая маленькая – 50,1 кв. м, самая большая – 66,72 кв. м, а между ними еще три варианта. Однако логика во всех этих планировках одна и та же: в «двушке» наименьшего метража размер кухни около 9 кв. м, в «двушке» наибольшего метража кухня выросла до 13,6 кв. м. Однако пропорционально кухне растет и прихожая: если в 50-метровой квартире она занимает 10 кв. м, то в «двушке» площадью 66,72 кв. м – уже почти 15 кв. м. В то же время размеры жилых комнат меняются не столь заметно. Насколько полезным может оказаться 15-метровый холл в 2-комнатной квартире – вопрос для потенциальных покупателей.

Площадь всех 3-комнатных квартир в ЖК «Боярский двор» едина – 80,4 кв. м. Ценители эргономичных планировок также могут найти здесь перекос в сторону пространств общего пользования: площадь холла – 15 кв. м, а метраж кухни – 12 кв. м, при этом санузел остается изначально совмещенным. Словом, с точки зрения квартирографии, проект точно не выходит за рамки комфорт-класса: подавляющее большинство квартир в жилом комплексе – «однушки» и «двушки», метражи представлены в привычных для жилья этого формата диапазонах.

«Наличие привычных планировочных решений секций не радует, - говорит Мария Черноталова. – Квартиры предлагаются без дополнительных обслуживающих и бытовых помещений, в экспликации доминируют «однушки» с большой жилой площадью  и компактными кухнями. В отдельных случаях предприняты попытки создать условия для последующего «разумного» зонирования 20-метровых жилых комнат, в то время как в соседних регионах уже пару лет четко прослеживается тренд на европейские планировки  с просторными общественными зонами, эргономичными кладовыми и миниатюрными спальнями. Может вызвать вопросы и наличие одного лифта на секцию, однако лишь при первом рассмотрении. Сравнив ситуацию с более высокими соседями, где на два лифта приходится около 144 квартир, осознаешь, что нагрузка в 25-40 квартир на 1 лифт выглядит незначительной».

Соседство высотных кварталов и частного сектора

Сам застройщик позиционирует локацию жилого комплекса как «элитный зеленый район Самары». Тему «элитности» своим названием поддерживает еще один высотный сосед ЖК «Боярский двор» - жилой комплекс «Радужный Элит». По факту же большинство проектных решений можно отнести к современному комфорт-классу. А какой с точки зрения комфорта проживания можно увидеть всю территорию в границах дальних просек и Солнечной в комплексе?

С одной стороны, дальние просеки продолжают развиваться как территории для частной коттеджной застройки. По сравнению с другими просеками, здесь стабильно представлено больше всего участков и домов на продажу. В то же время здесь уже существуют проекты высотной комплексной застройки с вечными проблемами современных кварталов – нехваткой парковочных мест, затрудненным подъездом, инфраструктурным дефицитом. Непосредственные соседи «Боярского двора» - тот самый высотный квартал из 16-19-этажек и небольшая группа 3-этажных таунхаусов. По другую руку – частные дома и участки, малоэтажные административные постройки, зеленые зоны. «Проектируемая территория имеет амбивалентный характер, - подтверждает Мария Черноталова. – Она заключена между многоквартирными жилыми домами повышенной этажности и индивидуальной жилой застройкой. Безусловно, строительство многоквартирных домов выше четырех этажей  в этой зоне нарушает все возможные представления о приватности коттеджей, расположенных по соседству, и негативно влияет на их рыночную стоимость. Учитывая колоссальный высотный разрыв между первыми и вторыми в 50 метров, планируемые здания средней  этажности – компромиссный вариант, в том числе и для самого застройщика. В этом случае он получит эффективную плотность застройки с возможностью размещения всей необходимой инфраструктуры и относительно бюджетной стоимостью строительства».

Строящийся объект расположен ближе к Солнечной, откуда несложно добраться до проспекта Кирова и ул. Ново-Садовой. Однако сама пропускная способность Солнечной в этой части вызывает вопросы. Получается, что обслуживать жителей строящегося жилого комплекса и соседней высотной застройки будет одна и та же дорога, хоть и на небольшом своем участке.

В зоне доступа будущих жителей «Боярского двора» находятся две школы, детские сады, продуктовые «сетевики». Следующая за этим анклавом высотной застройки 8-я просека уже имеет более однородный малоэтажный облик. Соответственно, инфраструктура в этой части локации фактически отсутствует. Можно ли считать существующую в этой локации инфраструктуру достаточной для обслуживания жителей нескольких высотных кварталов? Акнлав высотной застройки на 5-й просеке давно получил негласный статус «муравейника» из новостроек. Не ожидает ли аналогичная судьба часть 7-й просеки, прилегающую к улице Солнечной?

«Если не брать в расчет все сложности, связанные с локацией: пиковые транспортные нагрузки, соотношение  расчетных показателей обеспеченности объектами социальной инфраструктуры с реальными потребностями, можно смело заявлять, ЖК «Боярский двор» - новый формат недвижимости в своем классе, - считает Мария Черноталова. - Не надо быть профессионалом, чтобы оценить желание сделать нечто отличное от того, чем уже перенасыщен рынок недвижимости сегодня. Проект ЖК «Боярский двор» - качественно новое, сбалансированное предложение в сегменте массового жилого строительства, аналогов которому нет на самарском рынке недвижимости. Однако главный вопрос: будет ли реализовано все задуманное или на выходе мы получим очередной  элемент планировочной структуры микрорайонного типа».