Стройка по новым правилам

Недавние поправки в действующие Правила застройки и землепользования, на первый взгляд, призваны сделать строительные проекты более комфортабельными для будущих собственников и органичнее вписать их в существующий городской ландшафт. Однако на деле застройщики комментировать принятые нововведения отказываются - не потому, что не хотят думать о покупателях жилья и облике города, а потому что новые требования практически невозможно реализовать в нужном объёме.

История с Правилами

На сегодняшний день в Самаре действуют Правила застройки и землепользования, принятые ещё в 2001 году. За 16 лет в текст документа вносились многочисленные поправки, но в целом Правила сохраняли свою юридическую силу. Документ-преемник готовят специалисты Московского института градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор». Вместе с новыми ПЗЗ разрабатывается и новый генплан города. Пока же сохраняют свою силу действующие ПЗЗ, в которые продолжают вносить актуальные поправки.

Изменения, внесённые в городские Правила застройки и землепользования в феврале 2017 года, заслуживают особого внимания, хотя бы потому, что они устанавливают новые определения средней и высотной этажности. В тексте ПЗЗ последние дополнения появились 2 февраля, а произошло это с целью привести документ в соответствие с федеральным классификатором видов разрешённого использования земельных участков. Эта классификация была обозначена в приказе федерального министерства экономического развития, датированного еще 2014 годом. Однако до недавнего времени формулировки в региональном документе отличались от формулировок, принятых на федеральном уровне.

Четыре требования к объекту застройки

Все виды разрешенного использования земельных участков теперь сопровождаются четырьмя обязательными параметрами. Первый и важный показатель - предельная высота, он изменяется в зависимости от правовой зоны, разрешающей строительство в том или ином формате. Например, в зоне Ц-1 возводимое здание не может быть выше 12 метров, что, по сути, соответствует четырём этажам. Зона среднеэтажной жилой застройки предполагает возведение зданий высотой не более 17,8 метров (то есть 6 этажей) в историческом центре города и не более 31 метра в нецентральных районах. А вот многоэтажная жилая застройка, если она разрешена в историческом центре, может быть не выше 34,3 метра, а в других районах - до 75 метров. Иными словами, высота современных домов в историческом центре, по требованиям ПЗЗ, не должна превышать 9 этажей. Именно эти показатели предельной высотности могут быть актуальны для жильцов многоквартирных домов, если на площадке в соседнем дворе девелопер запланирует возводить новую «высотку».

Второй параметр, отраженный в современной редакции Правил, связан с минимально возможным размером земельного участка. Третий - минимальный отступ от красной линии. Теперь обе эти характеристики в своих минимальных предельных значениях равны нулю. Если точнее, то пятно застройки не должно выходить за красную линию. Оба нововведения приняты, чтобы дать возможность использовать земельный участок по максимуму - это очевидно. Кстати, параметр минимально допустимого участка под застройку был изменён в связи с многочисленными запросами собственников небольших земельных участков (до 300 кв. м, которым существовавшие ограничения мешали узаконить и приватизировать свои частные строения. При этом никакой революции, тем более со знаком минус, в существующей системе застройки эти новшества не устраивают. Для обычных горожан они «безболезненны», а параметр минимального размера земельного участка даже имеет конкретную прикладную пользу

В действующей редакции Правил застройки и землепользования прописаны и требования по максимальному проценту застройки земельного участка. Так, в документе указано, что девелопер может возвести объект недвижимости на площадке, не превышающей половину всего осваиваемого участка. Если точнее, то среднеэтажная жилая застройка должна занимать не более 50% от площади участка, а многоэтажная - не более 40%. Остальную территорию следует запланировать под организацию придомового пространства и благоустройства. Этот пункт Правил также напрямую касается конечных потребителей недвижимости - покупателей жилья и связан с уровнем их комфорта как будущих жильцов.

Четвёртый параметр, прописанный в части ПЗЗ о видах разрешённого использования земли, касается мест для парковки. Новые требования категоричны: на одну квартиру в возводимом многоэтажном доме должно приходиться одно машино-место. Опять же конечные потребители недвижимости от этого только выиграют, конечно, при условии, что девелопер к этому параметру отнесется серьёзно и обеспечит каждую квартиру отдельным местом для машины. Впрочем, на практике именно это нововведение вызывает больше всего вопросов. Сегодня сложно представить строительный проект, в котором требование фактического соответствия квартир в доме и машино-мест соблюдено на 100%. А в проектах с наземной парковкой посчитать количество возможных мест для хранения авто сложнее. Сегодня некоторые девелоперы выходят из ситуации, «перебрасывая» часть машинопотока на соседние дворы, стоянки или ГСК. Будет ли неукоснительно соблюдаться новое требование обеспечить места для парковки непосредственно рядом с местом жительства - пока сказать сложно. Пока самым вероятным сценарием представляется согласование «отклонений» от этого параметра. Механизм этот для застройщиков и города не новый: если строительный проект не соотносится с требованиями ПЗЗ в каких-то своих показателях, то у девелопера всегда есть возможность узаконить эти отклонения. Проект рассматривает комиссия по застройке и землепользованию, она же выдаёт разрешение на отклонение от вышеизложенных параметров. Такой проект может пройти процедуру публичных слушаний, рассмотрение комиссией и в итоге получить зелёный свет на реализацию.

Вячеслав Рандаев, 

эксперт рынка недвижимости:

- Последние поправки в действующие ПЗЗ первым делом наводят на мысль о том, как на практике застройщики будут обходить установленные нормативы. К сожалению, в той части, которая касается обеспечения строящегося жилья необходимым количеством парковочных мест, обеспечить полное соответствие новым требованиям практически невозможно. Во-первых, на осваиваемых в городе площадках просто нет такого объёма земли. В закрытом паркинге на оборудование одного машино-места требуется не менее 35-40 кв. м - площадь, сопоставимая с размерами современной 1-комнатной квартиры. Получается, что возводя дом высотой 25 этажей, застройщик должен рядом строить ещё 17-18 этажный паркинг, чтобы соблюсти норматив соответствия одного машино-места на одну квартиру.

Во-вторых, строительство парковочных мест чисто экономически неинтересно девелоперам. Себестоимость строительства в данном случае выше рыночной цены - кто добровольно согласится работать себе в убыток? Только в ситуации когда рынок подрастёт и цены на жильё увеличатся в 1,5 - 2 раза, столь масштабное строительство паркингов начнёт себя окупать.

Сегодня же закрепление норматива о парковках в ПЗЗ, вероятнее всего, приведёт к тому, что застройщики будут массово получать разрешения на отклонения от требуемых параметров. Другого пути строить и продавать новое жильё пока нет.

Налицо непроработанность вопроса: такой коэффициент соотношения жилья и парковочных мест городу нужен, оборудованных парковок остро не хватает, но без предварительной подготовки площадок принятие норматива выглядит преждевременным.

---

Разбираемся с терминами

Правовые зоны указывают, как может быть освоена и застроена городская территория. Они фиксируют пространство в его нынешнем состоянии и дают вектор для дальнейшего логичного развития. Всего выделяют четыре функциональные зоны: 

Ц - общественно-деловые зоны;

Ж - зоны для строительства жилья;

Р - зоны для рекреации;

ПК - промышленно-коммунальные зоны. 

Каждая правовая зона имеет свои виды разрешенного использования - это и есть регламенты для будущего строительства. Они же выступают ограничениями: например, в рекреационной зоне изначально запрещено строительство жилья или промышленных объектов. Также каждый вид разрешённого использования определяет общие параметры будущей застройки: этажность и плотность, максимально возможные расстояния до красных линий и между зданиями, количество машино-мест, требования к коммуникациям и объектам инфраструктуры и т. д.