Аренда квартиры по правилам

Ситуации, когда собственник жилья и арендатор вообще не подписывают никаких документов, ограничиваясь лишь устными договоренностями или распиской в свободной форме, - до сих пор не редкость на рынке арендного жилья.
Однако мы призываем вас к цивилизованной форме рыночных отношений и потому советуем фиксировать все договоренности с собственником в договорной форме, учитывая целый ряд важных нюансов. В будущем именно эта осмотрительность и скрупулезность помогут вам отстоять свою позицию в возникшем споре, а возможно, даже обеспечат материальную компенсацию.


Договариваемся «на берегу»
Документально зафиксировать отношения между собственником жилья и арендатором можно с помощью двух договорных форм – договора аренды жилого помещения и договора найма жилого помещения. Несмотря на незначительные внешние отличия в формулировке обоих документов, разница в их содержании существенна, и это непременно стоит учитывать и тому, кто сдает жилье, и тому, кто его арендует. «В Гражданском кодексе содержатся нормы относительно договора найма. По моему мнению,  договор найма жилого помещения, находящегося в частной собственности, в большей степени защищает права нанимателя», - отмечает старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин. – Хотя на практике довольно широко используются договоры аренды жилого помещения, и их юридическую силу воспринимают не только налоговые органы, но иногда и суды, если дело дошло до разбирательств между сторонами договора. При этом в Гражданском кодексе договор аренды жилого помещения употребляется применительно к юридическим лицам, когда организация арендует у собственника жилое помещение, например, для проживания своих сотрудников или командированных работников».
Итак, очевидно, что любой договор о съеме жилья (аренда или наем – в данном случае не суть важно) должен быть составлен в письменной форме. Арендодателем или наймодателем по этому договору может выступать только лицо, являющееся собственником или лицом, уполномоченным на заключение такого договора. В документе обязательно должен быть указан предмет договора – жилое помещение с подтвержденным правом собственности. «Человек, который заключает договор с собственником или его представителем, должен понимать, какое имущество он принимает во временное владение и пользование, - говорит Сергей Мартышкин. – Поэтому права арендодателя или наймодателя на жилье должны подтверждаться. Лучше собственнику озаботиться этим вопросом заранее и получить выписку из ЕГРП, чтобы по просьбе арендатора он мог доказать свое право на эту недвижимость».
Еще на этапе обсуждений, предшествующих подписанию самого договора, будущему арендатору важно убедиться, что на квартире нет обременений, препятствующих предоставлению жилья во временное владение. Квартира может находиться под арестом – это автоматически делает аренду невозможной. Также объект недвижимости может являться залогом по ипотечному кредиту – здесь возможны варианты. «Сегодня Гражданский кодекс предусматривает, что собственник объекта, находящегося в залоге у банка, может предоставлять этот объект во временное владение и пользование без согласия залогодержателя (то есть банка), если иное не установлено в договоре залога», - уточняет Сергей Мартышкин. Иными словами, если квартира под арестом – разговор будет коротким, а если жилье находится в залоге, то стоит удостовериться у собственника, что его банк-кредитор не возражает против сдачи жилья в аренду или наем. Вообще, сдача в аренду жилья, находящегося в залоге у банка, - довольно распространенное явление.

Составляем договор
После тщательного предварительного анализа квартиры, если на этом этапе у арендатора не возникло серьезных сомнений в правовом статусе жилища и все вопросы удалось разрешить с собственником, можно переходить к обсуждению содержания договора. Понятно, что документ должен максимально учитывать интересы обеих сторон: юристы признают, что большинство пунктов в договоре аренды или найма появляются в результате тонкой дипломатической работы арендатора или собственника. От того, кто из них окажется убедительнее, зависит появление тех или иных строчек в договоре – мы перечислим основные моменты, о которых будущему арендатору хорошо бы договориться с собственником жилья.
1. Подробное описание квартиры
Арендуемое жилье должно быть описано в договоре не менее подробно, чем в свидетельстве о праве собственности. Рекомендуется сделать эту описательную часть такой же обстоятельной, как в договоре купли-продажи.
Если квартира сдается в аренду с мебелью и техникой, необходимо составить подробную опись всего имущества, предоставляемого в пользование, с обязательным указанием на состояние всех предметов обихода и приборов. В дальнейшем это убережет арендатора от необоснованных претензий собственника, что какая-то бытовая техника вышла из строя, а то и вовсе пропал какой-нибудь редкий секретер.
2. Фиксация размера арендной платы и сроков ее внесения
В договоре должен быть четко прописан размер ежемесячной платы за квартиру и формат оплаты – авансовый или ежемесячный платеж. Жестких требований здесь нет: все на усмотрение сторон, но если в документе будет зафиксирована цена, то изменить ее в одностороннем порядке будет невозможно, если иное не будет предусмотрено в договоре. А это уже финансовая гарантия.
Также важно прописать, какая из сторон и в каком объеме будет оплачивать коммунальные услуги. Кстати, Гражданский кодекс предусматривает презумпцию по оплате «коммуналки» нанимателем: в законе сказано, что наниматель обязан своевременно вносить плату за коммунальные услуги, если договором не предусмотрено иное.
Не стоит забывать и про сопутствующие платежи, которые влечет временное пользование квартирой: оплата телефонной связи, телевидения, интернета, периодические «сборы» средств с жильцов дома.  Важно прописать, кто и в каком порядке будет платить за все это.
3. Определение срока действия договора и возможности его продления
По закону договор найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, и если в документе не прописан срок заключения договоренности, то он автоматически считается заключенным на пять ближайших лет. А вот по договору аренды предельных сроков нет. Так или иначе, собственник и арендатор совместно договариваются о сроке договора, обсуждают условия его пролонгации и в обязательном порядке фиксируют все это на бумаге.
Кстати, если договор аренды будет долгосрочным, то в нем стоит также прописать возможность проведения ремонта в квартире. Правильная позиция арендатора – убедить собственника в том, чтобы включить затраты в счет арендной платы. Важно обсудить и прописать, что будет входить в ремонт и в каких ценовых пределах окажутся эти работы. Если на этом этапе сумму предстоящих затрат определить нельзя, то можно договориться о том, что арендатор впоследствии предоставит собственнику смету, которую тот должен будет согласовать.
4. Определение ответственности перед третьими лицами за причиненный урон
Стоит перестраховаться и прописать в документе, кто и в каком случае будет нести ответственность перед соседями, например, за совершенный пролив. Здесь целесообразно определить границы ответственности: так, если затопление произошло по вине арендатора, то логично, что восполнять материальный ущерб будет он. Но если авария произошла по причине высокой степени изношенности самих труб, то логично переложить эти затраты на собственника. А вот жалобы соседей на арендатора вполне могут быть прописаны в договоре как одно из оснований для его досрочного расторжения. 



Сергей Мартышкин
Старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям»


«Условия досрочного расторжения договора аренды одной из сторон зависят от вида договора: был ли это договор аренды или договор найма. По закону предусматривается возможность расторжения договора аренды в судебном порядке при наличии нарушений со стороны арендатора. В то же время стороны могут предусмотреть дополнительные основания для досрочного расторжения договора во внесудебном порядке – также в связи с прописанными нарушениями со стороны арендатора. Во всех случаях арендатору целесообразно предусмотреть, чтобы в договор были включены положения, позволяющие ему вернуть арендную плату, которую он внес заранее. При идеальном варианте собственника можно обязать выплатить штраф за досрочное расторжение договора при отсутствии нарушений со стороны арендатора, но на практике едва ли удастся убедить собственника жилья включить этот пункт в договор.  По договору найма наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с письменным предупреждением собственника за три месяца. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке по двум основным причинам: если наниматель не вносит плату (сроки зависят от длительности заключенного договора) и если имеет место разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает».