Дольщикам помогут по-новому

За помощь дольщикам, пострадавшим от действий недобросовестных застройщиков, инвесторы получат земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Такой механизм поддержки девелоперов, действие которого коснется непосредственно покупателей «долевок», разработан в областном министерстве строительства.

Мотивация для застройщиков: компенсация за помощь

Разработанное законодательное нововведение призвано оказать помощь дольщикам, столкнувшимися с действиями застройщиков, недобросовестно выполняющими свои обязательства. Суть его заключается в том, что инвесторам, которые возьмут на себя обязательства по достройке проблемных объектов и удовлетворению прав обманутых дольщиков региональные власти смогут предоставить в аренду земельные участки. Такой компенсационный механизм, считают авторы законопроекта, повысит заинтересованность участников строительного рынка в процессе доведения проблемных строек до конца, тогда как раньше эти обязательства многими самарскими девелоперами воспринимались как исключительно «социальная нагрузка». Что касается обычных дольщиков, то они получат осязаемые перспективы достройки проблемных объектов, в строительство которых когда-то вложились.

Как комментирует старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям» Сергей Мартышкин, новый порядок взаимодействия властей с застройщиками с одной стороны и дольщиками с другой появился в связи с необходимостью поиска нового подхода к решению проблемы обманутых дольщиков вкупе с созданием прозрачных мотивационных механизмов привлечения добросовестных участников строительного рынка. «Предлагаемый порядок взаимодействия также подготовлен с учетом реальной экономической ситуации, сложившейся в настоящее время в стране в целом и в Самарской области в частности. Вариантом, с помощью которого могли бы решаться проблемные вопросы обманутых дольщиков, является предоставление земельных участков застройщикам в качестве компенсации за удовлетворение требований участников долевого строительства и (или) завершение строительства проблемного объекта. Однако необходимо учитывать, что свободные земельные ресурсы, на которых возможно осуществление строительства, на территории Самары ограничены», - подчеркнул Сергей Мартышкин.

Напомним, новый механизм «поощрения» застройщиков пришел на смену ранее действовавшему конкурсному механизму по отбору строительных компаний для завершения работ на проблемных площадках. Постановление № 54, закончившее свое действие в марте прошлого года, обеспечивало привлечение застройщиков на проблемные площадки на конкурсной основе, и компенсационный механизм выделения земли под застройку в нем также был предусмотрен. «В отличие от предыдущего механизма новый предусматривает возможность подписания с застройщиками договоров, где будут четко обозначены целевое использование предоставляемых земельных участков, обязательства инвесторов по удовлетворению требований обманутых дольщиков, сроки выполнения соответствующих обязательств и последствия их невыполнения. Это позволит органам власти обеспечить более эффективный контроль за застройщиками, особенно учитывая, что теперь земельные участки будут предоставляться инвесторам не в собственность, а в аренду», - отмечает Сергей Мартышкин. Если застройщик не захочет взаимодействовать по новым правилам, с ним попросту расторгнут договор и вернут земельный участок в муниципальную или государственную собственность. Иными словами, пока инвестор не выполнит обязательств перед ожидающими жилья обманутыми дольщиками, освоить компенсационную площадку он не сможет. Кстати, предоставляемые застройщикам земельные участки можно будет использовать только для строительства жилья, так что рынок «первички» с его участниками от нововведения только выиграет: инвестору попросту будет невыгодно затягивать с решением проблем обманутых дольщиков и с реализацией собственного проекта на компенсационной площадке.

Дополнительные возможности для дольщиков: готовое жилье и финансовый вклад в достройку

Важно и то, что положить конец ожиданиям обманутых дольщиков застройщик сможет, предоставив им жилье в своих уже реализованных проектах. В этом случае дольщикам не придется ждать завершения строительных работ на проблемном объекте. «Такая схема может быть использована прежде всего в тех случаях, когда предоставление компенсационной площадки не будет связано с обязательствами по завершению строительства проблемного объекта, - объясняет Сергей Мартышкин. - Но и в случае, когда инвестор примет на себя обязательства по достройке объекта, желающие дольщики при достижении соглашения с инвестором смогут также получить жилые помещения на других объектах. При этом им не придется ждать завершения строительства своего проблемного объекта, а также производить доплату за достройку этого объекта».

Еще один вариант развития событий на проблемной площадке связан с возможностью самих дольщиков принимать финансовое участие в достройке «замороженного» объекта. Если актуальная степень готовности долгостроя позволяет довести строительство до финала и при этом сами обманутые «дольщики» выражают готовность финансово участвовать в этом процессе, то новый законодательный порядок обеспечивает им такую возможность.
Новый региональный механизм взаимодействия властей, застройщиков и обманутых «дольщиков» начнет внедряться на практике уже с этого года. В ближайшее время министерство строительства планирует определиться со своими полномочиями и обязательствами в каждом из возможных способов государственной поддержки. Параллельно будет вестись работа над формированием реестра компенсационных площадок для застройщиков, которые помогут дольщикам.

Сергей Мартышкин, старший научный сотрудник негосударственного учреждения науки «Совет по комплексным правовым исследованиям»:

— Положения, содержащиеся в разработанном механизме взаимодействия, должны способствовать улучшению ситуации по удовлетворению требований участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, в том числе за счет более оперативного решения вопросов обманутых дольщиков.

При этом доплаты со стороны дольщиков при достройке проблемных объектов неизбежны, учитывая, что предлагаемые компенсационные мероприятия не в состоянии покрыть все расходы инвестора, связанные с завершением строительства проблемного объекта. Расчет соответствующих доплат должен производиться индивидуально применительно к каждой конкретной ситуации.

 Василий Алексеенко, председатель общественного движения «Дольщики Самары»:

— По предыдущему 54-му Постановлению, регулировавшему вопросы взаимодействия этих трех сторон, намечались какие-то пути решения проблем, причем по большей части проблемных объектов. Впрочем, пока те действия не достигли своей прямой цели: многие из дольщиков, которых коснулось 54-е Постановление, столкнулись с проблемой взаимодействия с застройщиками. И на этом этапе возникли свои проблемы: каждый застройщик проводит свою политику, и среди них немало тех, кто получил компенсационную площадку, но на проблемный объект до сих пор не зашел из-за судебных тяжб и требований доплат с дольщиков. Получается, время идет, а ситуация пока не меняется.

Новый механизм – это очередная мера поддержки, вводимая областным правительством, и только со временем можно будет сказать, помогла она кому-то или нет. Однако уже сейчас можно отметить, что условия взаимодействия для застройщиков стали менее интересными: раньше компенсационный участок им предоставляли в собственность, теперь будут предоставлять в аренду. К тому же их обяжут предоставить разработанный инвестпроект, который должны будут утвердить на региональном уровне. Во время действия 54-го Постановления компенсационные площадки не были в открытом доступе – вероятно, аналогичная ситуация сложится и сейчас. В такой ситуации обычные дольщики играют роль статистов, которые просто надеются на решение своих проблем, но с большим основанием смогут рассчитывать на благоприятный исход в том случае, если вновь вложат свои средства. Капитализм диктует правила игры, и от этого никуда не деться.