Ипотеке конец?

В актуальной кредитной политике банков Самары единства нет. Некоторые из них приостановили выдачу ипотечных кредитов и рассмотрение новых заявок и намерены возобновить эти процессы с уже обновленными условиями (какими – станет известно по факту). Другие пока работают со старыми процентными ставками, но уже предупреждают, что ситуация изменится в ближайшее время и ставки вырастут даже для тех, кто успел получить одобрение по кредиту на прежних условиях. Третьи уже повысили ставки по ипотеке вплоть до 20–21 % и не отрицают, что даже такую ставку сегодня нельзя считать незыблемой и устойчивой.

Параллельно с изменением ставок некоторые банки меняют другие условия кредитования: сокращают максимально допустимые сроки кредитования, увеличивают первоначальный взнос, более пристально изучают потенциальных заемщиков. 

Как сообщили в пресс-службе банка ВТБ24 в Самаре, общее изменение условий ипотечного кредитования не за горами. «С 22 декабря запланировано изменение условий ипотечного кредитования ВТБ24 в части процентных ставок, однако не стоит связывать его с ситуацией 16 декабря. Это шаг, который намечался еще в начале месяца». Между тем за несколько дней до обозначенного срока процентная ставка уже изменилась – обновленные данные отражены в сводной таблице.

Уже сейчас очевидно, что повышение процентных ставок сделает жилищные кредиты невыгодными в долгосрочной перспективе. Размер переплаты по кредиту длиной в 20 лет с учетом ставки, выросшей до 15–20 %, посчитать несложно. Понятно, что ипотечные выплаты длиной в 20–25 лет, изначально отмеренные по условиям кредита, встречаются в реальной практике не так часто. Большое число заемщиков успевает расплатиться с оформленным кредитом заранее, некоторым это удается за 5–7 лет, другим требуется больше времени, но о повсеместной тенденции к досрочному погашению ипотеки неоднократно заявляли сами представители самарского банковского сектора. Так, многие эксперты отметили эту тенденцию, характерную и для столицы, и для регионов. Несмотря на то что наиболее востребованы ипотечные кредиты сроком 15–20 лет, основной срок выплат по ним не превышает 7 лет, резюмировалось в исследовании. По словам заместителя директора тольяттинского регионального центра филиала «Поволжский» банка «Глобэкс» Александра Чигвинцева, стремление к досрочному погашению ипотечного кредита характерно для многих заемщиков. «У этого процесса есть чисто психологические причины: наличие долга перед банком тяготит заемщика, а с изменением условий кредитования это ощущение будет лишь усиливаться». 

Нетрудно предположить, что в условиях выросших ставок самарцы будут стремиться расплатиться за ипотеку еще быстрее – иначе она становится просто невыгодным обременением. Некоторые банки уже заявили о сокращении максимальных сроков кредитования: все понимают, что с новыми ставками ипотека на 25 лет никому не нужна и надоевшие шутки об ипотечной кабале в такой ситуации становятся горькой правдой.

Кроме того, вероятно, резко снизится востребованность ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, которые еще год-два назад были абсолютным хитом на рынке кредитования. Большая сумма кредита удлиняет срок выплаты и в некоторых случаях увеличивает и без того высокую

процентную ставку.

Кто же будет брать ипотеку в этом случае? Меньше всего от повышения процентной ставки и ужесточения банковской политики пострадают те покупатели, которые изначально приходят в банк с большим первоначальным взносом и понятным объектом для кредитования. Это те люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, переехать, например, из 2-комнатной квартиры в «трешку» – недостающую сумму они смогут оформить в ипотеку на небольшой срок. Другая категория потенциальных заемщиков – участники обменных вариантов, которые, скажем, продают свою квартиру на вторичном рынке и покупают жилье в новостройке – разницу в цене они также нивелируют с помощью кредита. Также недорогие ипотечные кредиты будут доступны обладателям жилищных сертификатов и государственных выплат – естественно, при условии, что они будут покупать жилье, не намного превышающее полученную от государства сумму.

Таким образом, из «долгоиграющего» финансового инструмента ипотечные кредиты начали превращаться в инструмент кратко- срочный – иначе просто невыгодно.Получается, что, оформляя ипотеку сроком на 5 лет, заемщики будут стремиться расплатиться с банком быстрее – тогда периоды обслуживания кредитов будут сокращаться вовсе до двух–трех лет, а в самых оптимальных вариантах – до одного года.

По статистике Сбербанка, за 11 месяцев 2014 года банк выдал жителям Самарского региона почти 15 тысяч ипотечных кредитов. Это на 40 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. Аналитические данные агентства «Секвойя кредит консолидейшен» подтверждают востребованность ипотеки в регионе: с начала 2014 года банки Самары выдали ипотечных кредитов на сумму 31,5 млрд рублей, что почти на 37 % больше аналогичных показателей прошлого года. Впрочем, уже начиная с августа 2014 года появлялись сообщения о замедлении темпов ипотечного рынка – в частности, на это указывала статистика АИЖК.

Депутаты Госдумы готовят законопроект, призванный защитить россиян от повышения ставок по ипотечным кредитам. В ближайшие дни его текст могут внести на рассмотрение. Авторы документа настаивают на том, чтобы законодательно запретить банкам выселять заемщиков из квартир в случае, если новые ежемесячные платежи с учетом возросшей ставки окажутся для них слишком высокими. Депутаты предлагают разработать систему фиксации долга заемщика перед банком, чтобы задолженность копилась, но банки при этом не действовали радикально.