Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

В зоне доступа

Чтобы ответить на вопрос, что такое доступное жилье в Самаре, мы сделали три вещи: во-первых, отказались оценивать стоимость квадратного метра в рамках так называемой госцены, во-вторых, попытались найти квартиры стоимостью до 1,5 млн и, в-третьих, предложили свою формулу доступного жилья в Самаре.

ПОЙДЕМ ПО ПОРЯДКУ…КУДА МЫ ДЕЛИ ГОСЦЕНУ ЖИЛЬЯ?

Мы просто не стали ее рассматривать в качестве основного критерия определения доступности жилья, поскольку он не относится к «рыночным» показателям. Так называемая госцена – это рекомендованная стоимость «квадрата», по которой государство готово выкупать площади у застройщиков по госпрограммам. В целом по России на сегодняшний момент она составляет 34 350 руб. 

В начале сентября городские власти Самары утвердили среднюю стоимость одного квадратного метра жилья по городу 32 240 рублей.Согласно постановлению мэрии Самары, этот норматив власти будут принимать в расчет размера социальных выплат, предоставляемых молодым семьям на приобретение или строительство жилья, а также для определения стоимости приобретения квартир.

А вот теперь скажите, вас, покупателей жилья в Самаре, если, конечно, вы не льготник, застройщик или эксперт, интересует написанная выше информация про стоимость квадратного метра? Какое практическое значение для вас имеет эта цифра? Неужели вы сразу сможете прикинуть, есть ли у вас необходимая сумма для покупки выбранной квартиры и сколько денег вам нужно взять в кредит? Согласитесь, значительно важнее и понятнее знать цену квартиры в целом, подходит ли вам площадь и есть ли возможность взять квартиру в данной новостройке в ипотеку.

ЦЕНА ДОСТУПНОСТИ – 1 МЛН 500 ТЫС.?

Скажем сразу, что квартиры, преимущественно в новостройках, стоимостью 1 млн 500 руб. мы решили поискать по двум причинам: во-первых, цена, например, 1 млн руб. сразу сужает поиск до 2 проектов, а это неинтересно. И во-вторых, чтобы через размышления «по ходу» попробовать найти доказательства для рыночной модели расчета показателей доступности жилья в Самаре. Итак…
В зоне доступа
Понятие доступного жилья сегодня используется не только для обозначения строительных проектов, в которых стоимость квадратного метра максимально приближена к пресловутому ценовому минимуму, установленному на государственном уровне. Доступное жилье – это объекты жилой недвижимости, которые могут позволить себе приобрести широкие массы людей, причем в первую очередь благодаря своей относительно небольшой общей стоимости.

За минимальную ценовую границу доступного жилья мы выбрали цифру в 1,5 млн руб. – это сумма, которую легко – все в мире относительно – может собрать любой взрослый человек. Конечно, предложения, сосредоточенные в этом ценовом сегменте, относятся к безоговорочному эконом-классу, но при этом можно найти варианты, которые претендуют на какой-то бытовой комфорт и эргономичные планировки.

Соответственно, выше поднимать эту ценовую границу смысла тоже нет: более дорогие предложения будут отличаться от базовой «комплектации» жилья эконом-класса. Хотя, конечно, на рынке есть предложения в сегменте «эконом» по более высокой стоимости: например, минимальная цена 1-комнатной квартиры площадью 37 кв. м в ЖК «Лесная Поляна» на ул. Демократической сегодня составляет 1,8 млн руб.

Рассматривать жилье стоимостью до 1,5 млн руб. под вывеской доступного имеет смысл еще и с точки зрения условий ипотечного кредита. Логично предположить, что и кредит на доступное жилье по своим параметрам не должен сильно обременять семейный бюджет. Доступным ипотечный кредит делают условия кредитования, которые будут близки к оптимальным именно при средней стоимости квартиры в 1,5 млн руб.

Действительно, размер первоначального взноса от 300 до 500 тыс. руб. представляется абсолютно реальной суммой, которую можно накопить, выручить с продажи подержанного автомобиля или просто взять взаймы у родственников. Недостающую сумму вполне вероятно получить в банке на  довольно удобных для заемщика условиях. А если небольшая суммаипотечного кредита подкрепляется государственными сертификатами и льготными выплатами, то шансы заемщика на прохождение кредитной комиссии возрастают еще больше, а доступное жилье становится еще более досягаемым. «Ипотечный кредит может быть предоставлен без первоначального взноса при наличии сертификата на материнский капитал, – говорит начальник управления развития розничного бизнеса ЗАО «Кошелев-банк» Екатерина Дормидонтова. – Также в качестве первоначального взноса заемщик может использовать жилищные субсидии и сертификаты».

Кредит в миллион или миллион с небольшим банки выдают куда охотнее и на более выгодных условиях, нежели ипотечный заем на сумму от 2 млн руб. и выше. По данным Центробанка, средней суммой ипотечного кредита сегодня является заем в 1,3 млн руб. «Самая распространенная сумма кредита в «Кошелев-банке» составляет 800 тысяч руб., – отмечает Екатерина Дормидонтова. – Если сумма ипотечного кредита составит 1 млн руб., то примерный уровень совокупного дохода заемщиков должен быть 40 тыс. руб. в месяц. При этом программа кредитования допускает привлечение до четырех созаемщиков». 

«Средняя сумма ипотечного кредита в банке «ВТБ24» зависит от местоположения офиса, – говорит управляющий самарским филиалом банка «ВТБ24» Дмитрий Лысов. – В среднем клиенты берут кредиты размером 1,5 млн руб. Клиенты из Новокуйбышевска или Кинеля чаще берут кредиты размером 1,1–1,2 млн руб., а в офисах «На Агибалова» или ЦИК «Октябрьский», расположенных в центре города, средняя сумма кредита обычно выше – около 1,8 млн руб.».

Искать самые дешевые варианты из доступных уместно в строящихся очередях крупных проектов. Так, в строящейся 14-й очереди «Кошелев-Проекта» сегодня реализуются 1-комнатные квартиры площадью от 28 кв. м по цене от 986 тыс. руб. Эта стоимость и оказалась нижней ценовой границей доступного жилья в настоящий момент. Сдача очереди запланирована на июнь следующего года, квартиры по бросовой цене уже активно раскупают, в том числе в ипотеку.

В зоне доступа
В еще одном жилом «гиганте» эконом-класса – микрорайоне «Южный город» – квартир дешевле миллиона в продаже уже не осталось, как не осталось и квартир по миллиону рублей, которые недавно очень успешно и быстро реализовались в рамках специальной акции. Самое дешевое предложение здесь – 1-комнатные квартиры площадью 32 кв. м по 1,114 млн руб. в строящихся 7–9-этажных домах, сдача которых запланирована на осень 2015 года. 

Если же оценивать экспозицию современного жилья стоимостью до 1,5 млн руб. в целом, то лидерами по числу предложений окажутся те же проекты комплексной застройки – «Кошелев-проект», «Южный город», «Волгарь» (однако по сравнению с первыми двумя микрорайонами предложений в заданных ценовых границах существенно меньше). Кстати, с позиции ипотечного кредитования эти проекты также находятся в числе абсолютных лидеров. «Из сегмента доступного жилья среди клиентов банка наиболее популярны «Кошелев-проект», «Южный город» и «Волгарь», – подтверждает Дмитрий Лысов. С приближением срока ввода в эксплуатацию закономерно растет и стоимость: в том же «Кошелев-проекте» есть предложения и по 1,1 млн руб. (в домах со сроком сдачи весной 2015 г.), и по 1,5 млн руб. (в домах со сроком сдачи в конце этого года).

География доступных по цене предложений также предсказуема – окраинные районы города, впрочем, с развитой коммерческой, транспортной и социальной инфраструктурой. Более того, девелоперы проектов в сфере доступного жилья активно осваивают территории за чертой города: квартиры стоимостью до 1,5 млн руб. можно найти, например, в Царевщине или Ново-Семейкино. При этом такие объекты вполне могут быть лишены «синдрома» Озерного: эконом с комфортом возможен и там.

справка

И еще дополнение: аналитики некого Института научных и социальных исследований в жилищной сфере (оригинал) вывели формулу безболезненного ипотечного кредита, которая позволяет заемщику весь срок кредита пребывать в позитивном настроении и не мучиться вопросом, где раз в месяц взять денег на аннуитет, выгодно ли погасить ипотеку досрочно и т. д. Выглядит она так: ОПТИМАЛЬНАЯ СУММА КРЕДИТА = СРЕДНЕМЕСЯЧНЫЙ ДОХОД СЕМЬИ ЗАЕМЩИКА Х 45,6. То есть если вы совокупную зарплату своей семьи в год, включая все доходы, делите на 12 и умножаете затем на 45,6, то полученная цифра будет равна оптимальной сумме кредита, которую вы можете брать, не опасаясь никаких экономических или финансовых рисков. Не спрашивайте нас, откуда эти аналитики получили коэффициент 45,6, примите это как данность. А верить таким расчетам или нет, решайте сами.

ФОРМУЛА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Сразу скажем, что, по нашим расчетам, понятие доступного жилья в Самаре складывается из 4 критериев: количество банков, аккредитовавших застройщика и его объект, структура квартирографии дома, размер ежемесячного платежа за квартиру в данном доме и собственно сама цена квартиры. Как мы считали? Мы приняли за догму то, что не столько самая дешевая цена является определяющей для покупателя, сколько возможность ее «осилить» при покупке выбранной квартиры. 

Если вернуться к первому критерию, то он прост – объект должен быть аккредитован в максимальном количестве банков (не менее 5), причем обязательны партнерские отношения застройщика с лидерами ипотечного кредитования – Сбербанком, ВТБ 24. Согласитесь, если у вас есть выбор банка и ипотечной программы – это повышает доступность и возможность купить квартиру. Если посмотреть на рекомендации Минрегионразвития (пусть даже это министерство недавно было расформировано), то кроме государственной цены они содержат и пожелания к площади квартир, а именно – до 54 кв м. 

Если опереться на эти цифры и решить, что, если застройщик планирует позиционировать объект как доступный, в структуре любой новостройки обычно предусмотрено около 50 % однокомнатных квартир, 20–30 % – двухкомнатных и так далее, можно вывести второй критерий доступного жилья: в доме должно быть предусмотрено не менее 70 % квартир площадью до 54 кв. м. Мы же понимаем, что если даже квадратный метр стоит недорого, а площадь спроектированных квартир начинается от 70 «квадратов», то говорить о доступности такой новостройки не приходится. Поэтому «человеческие» планировки адекватных площадей – это принципиальное условие для ЖК. 

По требованиям российского драйвера развития ипотеки – АИЖК, – ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50 % от совокупного семейного бюджета. По данным статистики, средняя зарплата в Самаре на июнь текущего года составляет 26 тыс. руб. Если думать, что в семье работают два человека, ежемесячный платеж не должен превышать именно 26 тыс. руб. Мы опросили многих знакомых «с ипотекой» и выяснили, что эта сумма находится «в рынке»: большинство людей платит ежемесячно до 30 тыс. руб. в погашение кредита. Помимо всего, мы методом «полевого опроса» уточнили, какую сумму люди вносили в качестве первоначального взноса. По отзывам заемщиков, если на руках нет 500–700 тыс. руб., человек редко вступает в ипотеку. Это утверждение мы перепроверили опытным путем, проанализировав условия первоначальных взносов в самых популярных ипотечных программах у банков. Выяснилось, что в основном банки предлагают внести 10–30 % от стоимости квартиры. Сошлось.

Дальше мы поработали с ипотечными калькуляторами, которые почти все с минимальной погрешностью «выдали» нам стоимость доступной для нас квартиры со всеми «вводными» – 2 млн руб. Да, именно так. Получилось, что «доступная» квартира площадью до 54 кв. м (желательно меньше), которую можно купить в ипотеку, стоит 2 млн руб.

Балясникова.png

Елена Балясникова, генеральный директор ООО «Дом Град»

кавычки.png 

Самое главное, что должно быть даже в максимально доступной по цене новостройке, – прозрачная документация. Договор долевого участия обязательно должен регистрироваться, чтобы покупатель не опасался двойных продаж. Ну а в остальном все приобретатели доступного жилья должны понимать, что им в любом случае придется чем-то жертвовать. Хотя и плюсов в современных проектах эконом-класса достаточно, и основной из них – это полная автономность и независимость такого микрорайона от окружающего городского пространства. Концепция любого хорошего проекта в сфере доступного жилья – город в городе, когда все социальные и коммерческие объекты находятся неподалеку от места жительства, когда за повседневными товарами и услугами не нужно никуда ехать. Из наиболее очевидных минусов я бы отметила транспортную удаленность: если понадобится добраться до центральной части города в часы пик или перед началом рабочей недели, то огромных пробок не избежать. Экологическая составляющая также часто не бывает сильной стороной таких проектов.

Однако в любом случае покупка первичного или недавно сданного жилья за минимальную цену гораздо выгоднее приобретения «вторички». За цену меньше 2 млн руб. покупатель, скорее всего, получит серьезно устаревшее жилье, требующее больших финансовых вложений, чтобы сделать проживание в нем относительно комфортным. В этом смысле новостройка даже с учетом необходимости ремонта обойдется покупателю дешевле.

справка

ДОСТУПНЫЙ НЕЛИКВИД

Если руководствоваться только доступной стоимостью, в поле внимания попадают объекты, которые с оговорками тоже можно причислить к доступному жилью. О малометражных комнатах и квартирах мы уже упоминали – большей частью они расположены либо в спальных районах, либо в ветхих домах исторического центра. Под некоторые из таких объектов даже можно оформить ипотечный кредит, однако сомнения в их ликвидности, безусловно, возникают. Еще один экономный вариант жилья – доля в строящемся доме, до сдачи которого придется потерпеть. В возводимых объектах можно найти внешне привлекательные предложения по цене до 1,5 млн рублей: например, 2-комнатную квартиру площадью 66 кв. м в доме на пересечении Советской Армии и Антонова-Овсеенко можно купить всего за 1,4 млн руб. Однако есть две проблемы, которые в большинстве случаев перевешивают эту мнимую привлекательность. В о-первых, под покупку подобных квартир сложно подобрать ипотечный кредит на достойных условиях, а во-вторых, самые большие риски в данном случае связаны с опасностью недостроя. Стоимость явно ниже рынка даже на этапе строительства должна не вдохновлять, а настораживать. Мы включили в сводную таблицу доступные сегодня варианты бюджетного жилья как в сегменте «вторички», так и в сегменте давно и медленно строящихся домов, чтобы будущие покупатели могли сравнить, что им может предложить рынок по примерно одинаковой цене.
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10