Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Классовое неравенство

Официальная классификация новостроек, разработанная Российской гильдией риэлторов по заказу Фонда развития жилищного строительства, отразится на стоимости первичного жилья и будет способствовать установлению более прозрачных отношений между застройщиками и покупателями жилья. Такое мнение высказывают представители профессионального сообщества риэлторов и оценщиков. Как покупателям выбрать «свою» новостройку, руководствуясь принципами «классовости» жилья?

Признаки класса

Принципы, положенные в основу принятой классификации жилой недвижимости, можно сравнить с критериями «классовости», которые уже действуют в сегменте коммерческой недвижимости. Так, деление офисных центров на классы А, В и С уже укоренилось в сознании арендодателей и арендаторов и во многом позволяет первым грамотно выстраивать свою ценовую политику, а вторым – выбирать офисную площадь в соответствии с запросами и статусом своей компании. Аналогичным образом «работает» и система классификации торговых центров, которая была создана в процессе рейтингования ТЦ. Иными словами, позиционируя коммерческий объект в определенных «классовых» рамках, собственник или девелопер автоматически подтверждает наличие в нем всех технических и инфраструктурных параметров, необходимых для данного класса. На этом же основании арендатор при выборе площади вправе требовать соблюдения всех параметров, сопутствующих определенному классу. Теперь эти возможности будут доступны и в сфере жилой недвижимости.

Принятая классификация делит все возводимые жилищные проекты на две группы: группу массового жилья и группу жилья повышенного качества. Массовым жильем авторы классификации назвали дома эконом- и комфорт-класса, жильем повышенной комфортности – новостройки классов «бизнес» и «элит». Основанием для такого разделения послужил целый ряд обязательных и факультативных критериев. Среди параметров, напрямую влияющих на «классовость» жилья, – архитектура, тип несущих и ограждающих конструкций, объемно-планировочные решения, общая площадь квартир и отдельно кухонь, инженерное обеспечение дома, обустройство придомовой территории и организация инфраструктуры дома, параметры паркинга и т. д. По мнению представителей профессионального сообщества, четко определить классовую принадлежность объекта жилой недвижимости можно, лишь исходя из целой совокупности факторов. Например, сама по себе площадь кухни менее 8 кв. м является безусловной приметой жилья эконом-класса, но сделать вывод о принадлежности жилого комплекса к этому типу недвижимости можно только на основании других «классовых» примет. В мониторинге, проведенном редакцией RS, встречались и факты несовпадения: например, дом по всем параметрам относится к классу «комфорт», но площади квартир соотносимы с бизнес-классом. Естественно, классовая принадлежность такого жилья будет определяться как «комфорт».

На вопрос, кто заинтересован в том, чтобы рынок первичного жилья активно использовал принятую классификацию объектов, самарские эксперты отвечают однозначно. «Классификация нужна как минимум потребителю и застройщику, – убежден инвестиционный консультант, руководитель компании «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. – Процесс строительства продолжителен, и потому застройщику необходимо четко понимать, кем будет востребовано возводимое им жилье. А потребитель хочет понимать, какие средства застройщик вкладывает в возведение объекта определенного класса – ведь это потом напрямую скажется на стоимости квадратного метра. Если объект позиционируется как бизнес-класс, то будущий покупатель должен быть уверен, что застройщик вложил в строительство соответствующие средства».

Отсутствие стройной классификации жилья до недавних пор фактически «развязывало руки» застройщикам в установлении цены на объект. «Играя» терминами, застройщик может позиционировать свой объект как жилой комплекс бизнес-класса, хотя по качественным характеристикам возводимое жилье явно не «дотягивает» до обозначенной в ходе маркетинговой кампании планки. Таких примеров в городе хватает. «Нередко строительные компании таким образом привлекают потребителя, – продолжает Денис Шевяков. – Но, как правило, такая политика работает им же в убыток. Хоть и постфактум, но человек понимает, что переплатил, и делает такой вывод, даже не разбираясь в качественных параметрах. И это, конечно, формирует определенный образ застройщика».

«На рынке большое количество строительных компаний, которые стараются позиционировать свои объекты как дома более высокого класса, чем они есть на самом деле, – отмечает руководитель отдела маркетинга ДК «Древо» Владимир Душко. – Это скорее тенденция. Напротив, исключение составляют те компании, которые открыто заявляют, что возводимое ими жилье является доступным, относится к эконом-классу».

О том, что на окраинах города и в спальных районах нет и не может быть новостроек бизнес-класса, интуитивно знают все потребители, в том числе и незнакомые с официальной классификацией жилья. Однако как из двух примерно одинаковых по стоимости новостроек выбрать ту, которая в большей степени отвечает параметрам «классовости»? В этом обычному потребителю и может помочь классификация жилья.

Классифицируем Октябрьский район

Сегодня в одном из самых больших районов города ведется довольно масштабное жилое строительство. RS решил рассмотреть возводимое жилье с позиции классификации жилых комплексов и выяснить, формальным признакам какого класса жилья отвечают современные новостройки этой части города. При этом учитывалась целая совокупность признаков, обязательных для определения класса жилья. В расчет не брались только факультативные признаки классов, например внутренняя отделка квартир. Мониторинг показал, что даже в домах бизнес-класса и тех, что позиционируются как элитные (ЖК «Седьмое небо»), квартиры к продаже предлагаются в черновой отделке. Максимум, что здесь может предложить застройщик – стандартную чистовую отделку, которая относит жилье в разряд класса «комфорт» (ЖК «Москва»).

По совокупности параметров, обязательных для определения класса, большинство новостроек Октябрьского района можно отнести к классу «комфорт». «Безусловным» комфорт-классом можно назвать квартиры в ЖК «Париж» и ЖК «Москва» (лишь наличие подземного паркинга и квартир довольно большого метража в ЖК «Москва» соотносится с жильем бизнес-класса). Подавляющее большинство качественных признаков относит к жилью комфорт-класса и ЖК «Ботанический» (исключение из разряда «бизнес» – большие для «комфорта» площади квартир и некоторые элементы инженерного обеспечения, среди которых автономная котельная). Аналогичные в целом характеристики и у ЖК «Надежда»: наличие просторного подземного паркинга и больших метражей «намекает» на бизнес-класс, но по многим другим параметрам квартиры в «Надежде» можно отнести именно к «комфорту».

Если присмотреться к жилым комплексам статусом выше (и, соответственно, с более высоким ценником), то далеко не все параметры жилья, которое застройщики позиционируют как элитное, таковыми являются. Например, элитными в ЖК «Портал-Билдинг», согласно действующей классификации, являются только площади квартир и высота потолков. По всем остальным параметрам это крепкий бизнес-класс.
Что касается ценовых различий между разными классами жилья, то здесь эксперты самарского рынка жилья выделяют определенные ценовые границы, в рамках которых находятся новостройки разных классов.

Ценовая классификация жилья

— Эконом-класс 30–40 тыс. руб./кв.м
— Комфорт-класс 40–48 тыс. руб./кв.м
— Бизнес-класс 48–80 тыс. руб./кв.м
— Элит-класс от 85 тыс. руб./кв.м

Сколько стоит «классное» жилье?

Принятая классификация жилой недвижимости призвана не только выделить четкие качественные критерии разных классов жилья, но и установить своего рода ценовую градацию для объектов разных классов. Сами эксперты рынка недвижимости убеждены, что существование четких ценовых рамок в разных классах жилья позволит в первую очередь покупателям лучше ориентироваться в выборе своей квартиры. Иными словами, покупатель должен понимать, что, если он хочет приобрести жилье бизнес-класса, то должен быть готов к определенной стоимости квадратного метра. «Это не значит, что застройщики не будут иметь права продавать свои объекты дороже, если они не дотягивают до признаков определенного класса, – объясняет Денис Шевяков. – Стоимость жилья устанавливает именно застройщик, и она может быть любой. Если покупателя устраивает квартира, он может заплатить 40 тыс. руб./кв.м, а может 50 тыс. руб./кв.м. Но классификация даст ему понимание, насколько объем и качество выполненных застройщиком работ соответствуют заявленному классу». Владеющий классификацией жилья покупатель всегда может понять, по какой цене – рыночной или завышенной – предлагает ему застройщик новую квартиру.

Кстати, по мнению участников рынка нынешние ценовые границы столь широки потому, что значительное влияние на процесс ценообразования в каждом классе оказывает район. Иными словами, «экономное» жилье на въезде в город и квартира в доме такого же класса, расположенного в оживленном районе, стоят по-разному.

Если опираться на формальные характеристики классности и принятые в Самаре ценовые диапазоны, то среди рассмотренных новостроек Октябрьского района нет жилья, которое по стоимости можно отнести к классу «элит» (нет его и по формальным признакам, которые нашли отражение в таблице). В ценовой границе эконом-класса находятся квартиры в ЖК «Москва», «Париж», в новой секции ЖК «Панорама». Жильем класса «комфорт» можно назвать ЖК «Ботанический», «Панорама», «Ливерпуль» и «Госуниверситет» (последние два ЖК – частично). Срединное положение между классами «комфорт» и «бизнес» в ценовом отношении занимают ЖК «Надежда» и ЖК «Современник». Самые дорогие предложения района – комплексы бизнес-класса «Портал-Билдинг» и «Седьмое небо» (частично оба жилых комплекса отвечают параметрам элитного жилья).

«Переоценивание» статуса налицо: многие из перечисленных объектов по объективным качественным параметрам относятся к классу более низкому, нежели позволяет думать их стоимость. Пожалуй, исключительно на своем месте по всем параметрам оказались ЖК «Ботанический», «Госуниверситет», «Париж» – у них отнесенность к определенному классу совпадает на архитектурном, инфраструктурном, ценовом и «идеологическом» уровнях.

Денис Шевяков, инвестиционный консультант, руководитель компании «Агентство оценки «Интеллект»:

– При определении класса жилья также важен параметр коэффициента полезной площади (КПП). В квартире с коэффициентом 0,7 или 0,75 кухня не может быть больше 8–10 кв. м. Естественно, такой метраж кухни неприемлем для домов бизнес-класса: там должно быть больше «воздуха», больше нежилых площадей. Поэтому одним из обязательных критериев элитного жилья является КПП не более 65%. В любом случае из-за целого ряда параметров смешать бизнес-класс и эконом едва ли получится. Поэтому владея этой информацией, потребитель всегда сможет знать, насколько честен с ним застройщик.

Владимир Душко, руководитель отдела маркетинга ДК «Древо»

– Наличие в квартире, расположенной на 12-м этаже, 10-метровой лоджии с панорамным видом на Волгу однозначно будет являться признаком элитарности жилья. С другой стороны, есть такой параметр элитного жилья, как малоэтажность, некая «клубность». Но квартира в малоэтажном жилье, как правило, не обладает панорамным видом, особенно в Самаре. Получается, что два критерия элитности не могут существовать рядом. Поэтому, применяя классификацию жилья, так важно ориентироваться на специфику конкретного региона. К тому же в Москве элитное жилье расположено в центре, а в Самаре больше ценится зеленая зона, удаленная от центра минут на 20. В центре города у нас может располагаться жилье бизнес-класса, но элитные клубные дома – только на просеках или за городом.

PS от RS

Насколько разработанная классификация отвечает региональным стандартам, мы узнаем, когда будет запущен этот процесс. Пока добровольный. Но, учитывая «окологосударственный» статус Фонда развития жилищного строительства, есть шанс, что эта классификация может оказаться обязательной.

Жилой комплекс

Стоимость кв.м

Признаки класса

ЖК «Москва»

Московское шоссе/ ул. Санфировой

Сдача: I квартал 2013 года


КОМФОРТ-КЛАСС

36 тыс. руб./кв.м

Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 15-21 этажей, варианты планировок)

Несущие и ограждающие конструкции: каркасно-монолитная конструкция, монолитный железобетон

Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 40 кв.м; 2-комн. – от 65 кв.м; 3-комн. – от 100 кв.м. Черновая отделка или отделка «под ключ»

Площадь кухни: 1-комн. – от 9,5 кв. м

Придомовая территория двора и безопасность: наличие типовых детских и хозяйственных площадок, общее озеленение территории, охрана возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: закрытый трехуровневый подземный паркинг, внутренний двор

ЖК «Париж»

Ул. Гастелло/ Стара-Загора

Сдача: I квартал 2013 года


КОМФОРТ-КЛАСС

36 тыс. руб./кв.м

Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 7-17 этажей, варианты планировок)

Несущие и ограждающие конструкции: кирпичные стены и перекрытия

Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 3 м. Комнаты изолированные, наличие балконов

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 41 кв.м; 2-комн. – от 63 кв.м; 3-комн. – от 93 кв.м. Черновая отделка или отделка «под ключ»

Площадь кухни: от 9,5 кв. м

Придомовая территория двора и безопасность: детская площадка, хозяйственная площадка с контейнерами, дорожное покрытие, озеленение территории

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

ЖК «Госуниверситет»

(секции13-16 )

Ул. Ак. Платонова, 8

Сдача: 13-14 секции на стадии ввода в эксплуатацию, секции 15-16 – IV квартал 2013 года


КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС)

42-45 тыс. руб./кв.м - секции 13-14 ;

40-45 тыс. руб./кв.м – секции 15-16

Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 9-10 этажей, варианты планировок)

Несущие и ограждающие конструкции: дома каркасного типа с монолитными несущими колоннами и монолитными перекрытиями. Стены из силикатного и керамического кирпича, перегородки из керамического кирпича и пенобетона

Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,8 метров. Комнаты изолированные, наличие балконов, лоджий

Общая площадь квартир: 1-комн. - от 65 кв. м; 2-комн. - от 85 кв. м; 3-комн. - от 110 кв. м

Площадь кухни: от 12 кв. м

Инженерное обеспечение: система безопасности (охрана, домофоны, видеонаблюдение)

Придомовая территория двора и безопасность: детские площадки, площадки для отдыха, спортивные и хозяйственные площадки с ограждениями, общее озеленение, установка детских спортивных и игровых комплексов. Консьерж, домофон, собственная служба охраны, видеонаблюдение

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: внутренний подземный паркинг, а также возможность парковки на охраняемой придомовой территории

ЖК «Ливерпуль»

(дом 1, секции 5-10)

Ул. Н.Панова/ Гая

Сдача: секции 5-6 на стадии ввода в эксплуатацию, секция 7 – II квартал 2013 года, секции 8-10 – II квартал 2014 года


КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС)

47-52 тыс. руб./кв.м – секции 5-6;

43-53,2 тыс. руб./кв.м – секция 7;

38-50 тыс. руб./кв.м – секции 8-10

Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 14-17 этажей, варианты планировок)

Несущие и ограждающие конструкции: стены из керамического и силикатного кирпича

Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 2,5 м. Комнаты изолированные, наличие балконов и лоджий

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 36 кв.м; 2-комн. – от 69 кв.м; 3-комн. – от 80 кв.м – КОМФОРТ

Площадь кухни: от 10 кв. м

Инженерное обеспечение: автономная котельная

Придомовая территория двора и безопасность: общее озеленение, благоустройство проездов, площадок, тротуаров

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: открытый наземный

ЖК «Панорама»

Ул. Ново-Садовая, 140

Сдача: секция 1 – 2013 год, секция 2 – 2014 год


БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам КОМФОРТ-КЛАСС)

40 тыс. руб./кв.м – секция 1 (до ввода в эксплуатацию), от 45 тыс. руб./кв. м (после ввода в эксплуатацию);

35 тыс. руб./кв. м – секция 2


Архитектура: разнообразие архитектурных опций (варианты планировок: квартира-студия, двухуровневый пентхаус; остекленные веранды)

Несущие и ограждающие конструкции: фундамент – монолитная железобетонная плита, материал стен – кирпич

Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов и лоджий, эркеров

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 60 кв.м; 2-комн. – от 90 кв.м; 3-комн. – от 110 кв.м

Площадь кухни: от 12 кв. м

Инженерное обеспечение: автоматизированные инженерные системы, система оптико-волоконной связи, собственная служба управления и охраны

Придомовая территория двора и безопасность: устройство автомобильных проездов, спортивных и детских площадок, площадок отдыха, озеленение и установка малых архитектурных форм

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: подземный паркинг на 300 м/м, а также возможность парковки во дворе

ЖК «Портал-Билдинг»

Ул. Осипенко, 126/1

Сдача: 2013 год


БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам ЭЛИТ-КЛАСС)

60-72 тыс. руб./кв.м – до ввода в эксплуатацию;

От 70 тыс. руб./кв.м – после ввода в эксплуатацию

Архитектура: дома переменной этажности,варианты планировок, пентхаусы и квартиры на крыше с собственной террасой, зимний сад

Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасная технология

Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 3 метров. Комнаты изолированы, наличие балконов, лоджий и террас

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 65 кв.м; 2-комн. – от 68 кв.м; 3-комн. – от 118 кв.м

Площадь кухни: 20 кв.м

Инженерное обеспечение: скоростные лифты OTIS, современные инженерные системы

Придомовая территория двора и безопасность: комплексное обустройство территории, площадки для отдыха и игр, хозяйственная площадка с контейнерами, дорожное покрытие, озеленение

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения на первых трех этажах

Параметры паркинга: паркинг в цокольном этаже и пристроенный к нему двухъярусный паркинг

ЖК «Седьмое небо»

Ул. Осипенко, 1а

Сдача: II квартал 2013 года


БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам ЭЛИТ-КЛАСС)

60 тыс. руб./кв.м

Архитектура: разнообразие архитектурных опций: варианты планировок, возможность перепланировки

Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасная технология

Объемно-планировочные решения: высота потолков – 3 м. Комнаты изолированные, наличие балконов, лоджий. Свободная планировка, пентхаусы

Внутренняя отделка общественных зон:

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 52 кв.м; 2-комн. – от 84 кв.м; 3-комн. – от 125 кв.м

Площадь кухни: 20 кв.м

Инженерное обеспечение: современные пассажирский и грузовой лифты, электроплиты

Придомовая территория двора и безопасность: комплексное обустройство территории

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения на первых трех этажах и в цоколе

Параметры паркинга: трехуровневый подземный паркинг

ЖК «Современник»

(3-я очередь, секции 4-5)

Ул. Сов.Армии, 238

Введен в эксплуатацию


КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС)

47-55 тыс. руб./кв.м – до ввода в эксплуатацию (после ввода вырастет на 10-15%)

Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок

Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасные

Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,7 м. Свободные планировки, наличие лоджий

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 53,1 кв.м; 2-комн. – от 78,3 кв.м; 3-комн. – от 107,9 кв.м

Площадь кухни: Свободная планировка

Инженерное обеспечение: автономная крышная котельная, современные инженерные системы (система пожаротушения и дымоудаления, высокоскоростные лифты)

Придомовая территория двора и безопасность: детская площадка, озеленение

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: подземный 2-уровневый паркинг и надземный паркинг

ЖК «Надежда»

(3-я очередь)

5-я просека

Сдача: IV квартал 2012 года


КОМФОРТ-КЛАСС (по нескольким признакам БИЗНЕС-КЛАСС)

44-57 тыс. руб./кв.м


Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок, пентхаусы

Несущие и ограждающие конструкции: здание каркасного типа с монолитным железобетонным каркасом

Объемно-планировочные решения:

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 46 кв.м; 2-комн. – от 66 кв.м; 3-комн. – от 99 кв.м

Площадь кухни: от 12 кв.м

Инженерное обеспечение: современные инженерные системы (система пожаротушения и дымоудаления, высокоскоростные лифты)

Придомовая территория двора и безопасность: замкнутая внутриквартальная площадка, детские площадки,спортивные и хозяйственные площадки, детские спортивные и игровые комплексы, зеленые насаждения

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения

Параметры паркинга: многоуровневый подземный паркинг

ЖК «Ботанический»

(5-6 секции)

Ул. Врубеля/ Мичурина

Сдача: IV квартал 2014 года


КОМФОРТ-КЛАСС

40-42 тыс. руб./кв.м


Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок

Несущие и ограждающие конструкции: монолитный железобетонный каркас

Объемно-планировочные решения: высота потолков – 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов

Общая площадь квартир: 1-комн. – от 45 кв.м; 2-комн. – от 60 кв.м; 3-комн. – от 95,5 кв.м

Площадь кухни: от 13 кв. м

Инженерное обеспечение: автономная крышная котельная

Придомовая территория двора и безопасность: детские игровые площадки, элементы благоустройства и озеленения

Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения, собственная служба эксплуатация

Параметры паркинга: надземный

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Аналитики портала N1.RU составили рейтинг вторичного жилья в Самаре, расположенного в радиусе 1 км о...
18.10
По прогнозам агентства Savills, способствовать этому будет субсидированная ипотека по ставке 5−7%...
18.10
Эксперты портала «ЦИАН» составили рейтинг самых дорогих регионов на рынке аренда в России.
18.10