Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Классовое неравенство
Принципы, положенные в основу принятой классификации жилой недвижимости, можно сравнить с критериями «классовости», которые уже действуют в сегменте коммерческой недвижимости. Так, деление офисных центров на классы А, В и С уже укоренилось в сознании арендодателей и арендаторов и во многом позволяет первым грамотно выстраивать свою ценовую политику, а вторым – выбирать офисную площадь в соответствии с запросами и статусом своей компании. Аналогичным образом «работает» и система классификации торговых центров, которая была создана в процессе рейтингования ТЦ. Иными словами, позиционируя коммерческий объект в определенных «классовых» рамках, собственник или девелопер автоматически подтверждает наличие в нем всех технических и инфраструктурных параметров, необходимых для данного класса. На этом же основании арендатор при выборе площади вправе требовать соблюдения всех параметров, сопутствующих определенному классу. Теперь эти возможности будут доступны и в сфере жилой недвижимости.
Принятая классификация делит все возводимые жилищные проекты на две группы: группу массового жилья и группу жилья повышенного качества. Массовым жильем авторы классификации назвали дома эконом- и комфорт-класса, жильем повышенной комфортности – новостройки классов «бизнес» и «элит». Основанием для такого разделения послужил целый ряд обязательных и факультативных критериев. Среди параметров, напрямую влияющих на «классовость» жилья, – архитектура, тип несущих и ограждающих конструкций, объемно-планировочные решения, общая площадь квартир и отдельно кухонь, инженерное обеспечение дома, обустройство придомовой территории и организация инфраструктуры дома, параметры паркинга и т. д. По мнению представителей профессионального сообщества, четко определить классовую принадлежность объекта жилой недвижимости можно, лишь исходя из целой совокупности факторов. Например, сама по себе площадь кухни менее 8 кв. м является безусловной приметой жилья эконом-класса, но сделать вывод о принадлежности жилого комплекса к этому типу недвижимости можно только на основании других «классовых» примет. В мониторинге, проведенном редакцией RS, встречались и факты несовпадения: например, дом по всем параметрам относится к классу «комфорт», но площади квартир соотносимы с бизнес-классом. Естественно, классовая принадлежность такого жилья будет определяться как «комфорт».
На вопрос, кто заинтересован в том, чтобы рынок первичного жилья активно использовал принятую классификацию объектов, самарские эксперты отвечают однозначно. «Классификация нужна как минимум потребителю и застройщику, – убежден инвестиционный консультант, руководитель компании «Агентство оценки «Интеллект» Денис Шевяков. – Процесс строительства продолжителен, и потому застройщику необходимо четко понимать, кем будет востребовано возводимое им жилье. А потребитель хочет понимать, какие средства застройщик вкладывает в возведение объекта определенного класса – ведь это потом напрямую скажется на стоимости квадратного метра. Если объект позиционируется как бизнес-класс, то будущий покупатель должен быть уверен, что застройщик вложил в строительство соответствующие средства».
Отсутствие стройной классификации жилья до недавних пор фактически «развязывало руки» застройщикам в установлении цены на объект. «Играя» терминами, застройщик может позиционировать свой объект как жилой комплекс бизнес-класса, хотя по качественным характеристикам возводимое жилье явно не «дотягивает» до обозначенной в ходе маркетинговой кампании планки. Таких примеров в городе хватает. «Нередко строительные компании таким образом привлекают потребителя, – продолжает Денис Шевяков. – Но, как правило, такая политика работает им же в убыток. Хоть и постфактум, но человек понимает, что переплатил, и делает такой вывод, даже не разбираясь в качественных параметрах. И это, конечно, формирует определенный образ застройщика».
«На рынке большое количество строительных компаний, которые стараются позиционировать свои объекты как дома более высокого класса, чем они есть на самом деле, – отмечает руководитель отдела маркетинга ДК «Древо» Владимир Душко. – Это скорее тенденция. Напротив, исключение составляют те компании, которые открыто заявляют, что возводимое ими жилье является доступным, относится к эконом-классу».
О том, что на окраинах города и в спальных районах нет и не может быть новостроек бизнес-класса, интуитивно знают все потребители, в том числе и незнакомые с официальной классификацией жилья. Однако как из двух примерно одинаковых по стоимости новостроек выбрать ту, которая в большей степени отвечает параметрам «классовости»? В этом обычному потребителю и может помочь классификация жилья.
Классифицируем Октябрьский район
Сегодня в одном из самых больших районов города ведется довольно масштабное жилое строительство. RS решил рассмотреть возводимое жилье с позиции классификации жилых комплексов и выяснить, формальным признакам какого класса жилья отвечают современные новостройки этой части города. При этом учитывалась целая совокупность признаков, обязательных для определения класса жилья. В расчет не брались только факультативные признаки классов, например внутренняя отделка квартир. Мониторинг показал, что даже в домах бизнес-класса и тех, что позиционируются как элитные (ЖК «Седьмое небо»), квартиры к продаже предлагаются в черновой отделке. Максимум, что здесь может предложить застройщик – стандартную чистовую отделку, которая относит жилье в разряд класса «комфорт» (ЖК «Москва»).
По совокупности параметров, обязательных для определения класса, большинство новостроек Октябрьского района можно отнести к классу «комфорт». «Безусловным» комфорт-классом можно назвать квартиры в ЖК «Париж» и ЖК «Москва» (лишь наличие подземного паркинга и квартир довольно большого метража в ЖК «Москва» соотносится с жильем бизнес-класса). Подавляющее большинство качественных признаков относит к жилью комфорт-класса и ЖК «Ботанический» (исключение из разряда «бизнес» – большие для «комфорта» площади квартир и некоторые элементы инженерного обеспечения, среди которых автономная котельная). Аналогичные в целом характеристики и у ЖК «Надежда»: наличие просторного подземного паркинга и больших метражей «намекает» на бизнес-класс, но по многим другим параметрам квартиры в «Надежде» можно отнести именно к «комфорту».
Если присмотреться к жилым комплексам статусом выше (и, соответственно, с более высоким ценником), то далеко не все параметры жилья, которое застройщики позиционируют как элитное, таковыми являются. Например, элитными в ЖК «Портал-Билдинг», согласно действующей классификации, являются только площади квартир и высота потолков. По всем остальным параметрам это крепкий бизнес-класс.
Что касается ценовых различий между разными классами жилья, то здесь эксперты самарского рынка жилья выделяют определенные ценовые границы, в рамках которых находятся новостройки разных классов.
Принятая классификация жилой недвижимости призвана не только выделить четкие качественные критерии разных классов жилья, но и установить своего рода ценовую градацию для объектов разных классов. Сами эксперты рынка недвижимости убеждены, что существование четких ценовых рамок в разных классах жилья позволит в первую очередь покупателям лучше ориентироваться в выборе своей квартиры. Иными словами, покупатель должен понимать, что, если он хочет приобрести жилье бизнес-класса, то должен быть готов к определенной стоимости квадратного метра. «Это не значит, что застройщики не будут иметь права продавать свои объекты дороже, если они не дотягивают до признаков определенного класса, – объясняет Денис Шевяков. – Стоимость жилья устанавливает именно застройщик, и она может быть любой. Если покупателя устраивает квартира, он может заплатить 40 тыс. руб./кв.м, а может 50 тыс. руб./кв.м. Но классификация даст ему понимание, насколько объем и качество выполненных застройщиком работ соответствуют заявленному классу». Владеющий классификацией жилья покупатель всегда может понять, по какой цене – рыночной или завышенной – предлагает ему застройщик новую квартиру.
Если опираться на формальные характеристики классности и принятые в Самаре ценовые диапазоны, то среди рассмотренных новостроек Октябрьского района нет жилья, которое по стоимости можно отнести к классу «элит» (нет его и по формальным признакам, которые нашли отражение в таблице). В ценовой границе эконом-класса находятся квартиры в ЖК «Москва», «Париж», в новой секции ЖК «Панорама». Жильем класса «комфорт» можно назвать ЖК «Ботанический», «Панорама», «Ливерпуль» и «Госуниверситет» (последние два ЖК – частично). Срединное положение между классами «комфорт» и «бизнес» в ценовом отношении занимают ЖК «Надежда» и ЖК «Современник». Самые дорогие предложения района – комплексы бизнес-класса «Портал-Билдинг» и «Седьмое небо» (частично оба жилых комплекса отвечают параметрам элитного жилья).
«Переоценивание» статуса налицо: многие из перечисленных объектов по объективным качественным параметрам относятся к классу более низкому, нежели позволяет думать их стоимость. Пожалуй, исключительно на своем месте по всем параметрам оказались ЖК «Ботанический», «Госуниверситет», «Париж» – у них отнесенность к определенному классу совпадает на архитектурном, инфраструктурном, ценовом и «идеологическом» уровнях.
– Наличие в квартире, расположенной на 12-м этаже, 10-метровой лоджии с панорамным видом на Волгу однозначно будет являться признаком элитарности жилья. С другой стороны, есть такой параметр элитного жилья, как малоэтажность, некая «клубность». Но квартира в малоэтажном жилье, как правило, не обладает панорамным видом, особенно в Самаре. Получается, что два критерия элитности не могут существовать рядом. Поэтому, применяя классификацию жилья, так важно ориентироваться на специфику конкретного региона. К тому же в Москве элитное жилье расположено в центре, а в Самаре больше ценится зеленая зона, удаленная от центра минут на 20. В центре города у нас может располагаться жилье бизнес-класса, но элитные клубные дома – только на просеках или за городом.
|
Жилой комплекс |
Стоимость кв.м |
Признаки класса |
|
ЖК «Москва» Московское шоссе/ ул. Санфировой Сдача: I квартал 2013 года
КОМФОРТ-КЛАСС |
36 тыс. руб./кв.м |
Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 15-21 этажей, варианты планировок) Несущие и ограждающие конструкции: каркасно-монолитная конструкция, монолитный железобетон Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов Общая площадь квартир: 1-комн. – от 40 кв.м; 2-комн. – от 65 кв.м; 3-комн. – от 100 кв.м. Черновая отделка или отделка «под ключ» Площадь кухни: 1-комн. – от 9,5 кв. м Придомовая территория двора и безопасность: наличие типовых детских и хозяйственных площадок, общее озеленение территории, охрана возможна, но не обязательна. Консьерж, домофон Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: закрытый трехуровневый подземный паркинг, внутренний двор |
|
Ул. Гастелло/ Стара-Загора Сдача: I квартал 2013 года
КОМФОРТ-КЛАСС |
36 тыс. руб./кв.м |
Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 7-17 этажей, варианты планировок) Несущие и ограждающие конструкции: кирпичные стены и перекрытия Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 3 м. Комнаты изолированные, наличие балконов Общая площадь квартир: 1-комн. – от 41 кв.м; 2-комн. – от 63 кв.м; 3-комн. – от 93 кв.м. Черновая отделка или отделка «под ключ» Площадь кухни: от 9,5 кв. м Придомовая территория двора и безопасность: детская площадка, хозяйственная площадка с контейнерами, дорожное покрытие, озеленение территории Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения |
|
(секции13-16 ) Ул. Ак. Платонова, 8 Сдача: 13-14 секции на стадии ввода в эксплуатацию, секции 15-16 – IV квартал 2013 года
КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС) |
42-45 тыс. руб./кв.м - секции 13-14 ; 40-45 тыс. руб./кв.м – секции 15-16 |
Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 9-10 этажей, варианты планировок) Несущие и ограждающие конструкции: дома каркасного типа с монолитными несущими колоннами и монолитными перекрытиями. Стены из силикатного и керамического кирпича, перегородки из керамического кирпича и пенобетона Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,8 метров. Комнаты изолированные, наличие балконов, лоджий Общая площадь квартир: 1-комн. - от 65 кв. м; 2-комн. - от 85 кв. м; 3-комн. - от 110 кв. м Площадь кухни: от 12 кв. м Инженерное обеспечение: система безопасности (охрана, домофоны, видеонаблюдение) Придомовая территория двора и безопасность: детские площадки, площадки для отдыха, спортивные и хозяйственные площадки с ограждениями, общее озеленение, установка детских спортивных и игровых комплексов. Консьерж, домофон, собственная служба охраны, видеонаблюдение Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: внутренний подземный паркинг, а также возможность парковки на охраняемой придомовой территории |
|
(дом 1, секции 5-10) Ул. Н.Панова/ Гая Сдача: секции 5-6 на стадии ввода в эксплуатацию, секция 7 – II квартал 2013 года, секции 8-10 – II квартал 2014 года
КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС) |
47-52 тыс. руб./кв.м – секции 5-6; 43-53,2 тыс. руб./кв.м – секция 7; 38-50 тыс. руб./кв.м – секции 8-10 |
Архитектура: разнообразие архитектурных опций (переменная этажность – 14-17 этажей, варианты планировок) Несущие и ограждающие конструкции: стены из керамического и силикатного кирпича Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 2,5 м. Комнаты изолированные, наличие балконов и лоджий Общая площадь квартир: 1-комн. – от 36 кв.м; 2-комн. – от 69 кв.м; 3-комн. – от 80 кв.м – КОМФОРТ Площадь кухни: от 10 кв. м Инженерное обеспечение: автономная котельная Придомовая территория двора и безопасность: общее озеленение, благоустройство проездов, площадок, тротуаров Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: открытый наземный |
|
Ул. Ново-Садовая, 140 Сдача: секция 1 – 2013 год, секция 2 – 2014 год
БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам КОМФОРТ-КЛАСС) |
40 тыс. руб./кв.м – секция 1 (до ввода в эксплуатацию), от 45 тыс. руб./кв. м (после ввода в эксплуатацию); 35 тыс. руб./кв. м – секция 2
|
Архитектура: разнообразие архитектурных опций (варианты планировок: квартира-студия, двухуровневый пентхаус; остекленные веранды) Несущие и ограждающие конструкции: фундамент – монолитная железобетонная плита, материал стен – кирпич Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов и лоджий, эркеров Общая площадь квартир: 1-комн. – от 60 кв.м; 2-комн. – от 90 кв.м; 3-комн. – от 110 кв.м Площадь кухни: от 12 кв. м Инженерное обеспечение: автоматизированные инженерные системы, система оптико-волоконной связи, собственная служба управления и охраны Придомовая территория двора и безопасность: устройство автомобильных проездов, спортивных и детских площадок, площадок отдыха, озеленение и установка малых архитектурных форм Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: подземный паркинг на 300 м/м, а также возможность парковки во дворе |
|
Ул. Осипенко, 126/1 Сдача: 2013 год
БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам ЭЛИТ-КЛАСС) |
60-72 тыс. руб./кв.м – до ввода в эксплуатацию; От 70 тыс. руб./кв.м – после ввода в эксплуатацию |
Архитектура: дома переменной этажности,варианты планировок, пентхаусы и квартиры на крыше с собственной террасой, зимний сад Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасная технология Объемно-планировочные решения: высота потолков – от 3 метров. Комнаты изолированы, наличие балконов, лоджий и террас Общая площадь квартир: 1-комн. – от 65 кв.м; 2-комн. – от 68 кв.м; 3-комн. – от 118 кв.м Площадь кухни: 20 кв.м Инженерное обеспечение: скоростные лифты OTIS, современные инженерные системы Придомовая территория двора и безопасность: комплексное обустройство территории, площадки для отдыха и игр, хозяйственная площадка с контейнерами, дорожное покрытие, озеленение Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения на первых трех этажах Параметры паркинга: паркинг в цокольном этаже и пристроенный к нему двухъярусный паркинг |
|
ЖК «Седьмое небо» Ул. Осипенко, 1а Сдача: II квартал 2013 года
БИЗНЕС-КЛАСС (по некоторым признакам ЭЛИТ-КЛАСС) |
60 тыс. руб./кв.м |
Архитектура: разнообразие архитектурных опций: варианты планировок, возможность перепланировки Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасная технология Объемно-планировочные решения: высота потолков – 3 м. Комнаты изолированные, наличие балконов, лоджий. Свободная планировка, пентхаусы Внутренняя отделка общественных зон: Общая площадь квартир: 1-комн. – от 52 кв.м; 2-комн. – от 84 кв.м; 3-комн. – от 125 кв.м Площадь кухни: 20 кв.м Инженерное обеспечение: современные пассажирский и грузовой лифты, электроплиты Придомовая территория двора и безопасность: комплексное обустройство территории Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения на первых трех этажах и в цоколе Параметры паркинга: трехуровневый подземный паркинг |
|
(3-я очередь, секции 4-5) Ул. Сов.Армии, 238 Введен в эксплуатацию
КОМФОРТ-КЛАСС (по некоторым признакам БИЗНЕС-КЛАСС) |
47-55 тыс. руб./кв.м – до ввода в эксплуатацию (после ввода вырастет на 10-15%) |
Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок Несущие и ограждающие конструкции: монолитно-каркасные Объемно-планировочные решения: высота потолков - 2,7 м. Свободные планировки, наличие лоджий Общая площадь квартир: 1-комн. – от 53,1 кв.м; 2-комн. – от 78,3 кв.м; 3-комн. – от 107,9 кв.м Площадь кухни: Свободная планировка Инженерное обеспечение: автономная крышная котельная, современные инженерные системы (система пожаротушения и дымоудаления, высокоскоростные лифты) Придомовая территория двора и безопасность: детская площадка, озеленение Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: подземный 2-уровневый паркинг и надземный паркинг |
|
ЖК «Надежда» (3-я очередь) 5-я просека Сдача: IV квартал 2012 года
КОМФОРТ-КЛАСС (по нескольким признакам БИЗНЕС-КЛАСС) |
44-57 тыс. руб./кв.м
|
Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок, пентхаусы Несущие и ограждающие конструкции: здание каркасного типа с монолитным железобетонным каркасом Объемно-планировочные решения: Общая площадь квартир: 1-комн. – от 46 кв.м; 2-комн. – от 66 кв.м; 3-комн. – от 99 кв.м Площадь кухни: от 12 кв.м Инженерное обеспечение: современные инженерные системы (система пожаротушения и дымоудаления, высокоскоростные лифты) Придомовая территория двора и безопасность: замкнутая внутриквартальная площадка, детские площадки,спортивные и хозяйственные площадки, детские спортивные и игровые комплексы, зеленые насаждения Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения Параметры паркинга: многоуровневый подземный паркинг |
|
(5-6 секции) Ул. Врубеля/ Мичурина Сдача: IV квартал 2014 года
КОМФОРТ-КЛАСС |
40-42 тыс. руб./кв.м
|
Архитектура: дома переменной этажности, варианты планировок Несущие и ограждающие конструкции: монолитный железобетонный каркас Объемно-планировочные решения: высота потолков – 2,7 м. Комнаты изолированные, наличие балконов Общая площадь квартир: 1-комн. – от 45 кв.м; 2-комн. – от 60 кв.м; 3-комн. – от 95,5 кв.м Площадь кухни: от 13 кв. м Инженерное обеспечение: автономная крышная котельная Придомовая территория двора и безопасность: детские игровые площадки, элементы благоустройства и озеленения Инфраструктура дома: наличие помещений нежилого назначения, собственная служба эксплуатация Параметры паркинга: надземный |
|