Новые механизмы гарантии прав дольщиков

Недавно президент подписал закон о внесении поправок в механизм защиты прав участников долевого строительства. Документ был принят Госдумой 21 декабря 2012 года и одобрен Советом Федерации 26 декабря. Теперь к существующим способам обеспечения исполнения обязательств застройщика отнесено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения дольщику. Застраховать свою ответственность застройщик может или путем участия в обществе взаимного страхования застройщиков, или с помощью оформления договора страхования со страховой компанией.

Один из наших экспертов – Олег Кокорев, владелец агентства «Страховой советник» обсудил плюсы-минусы закона и о то, как повлияет нововведение на рынок долевого строительства с Олегом Егоровым, председателем совета директоров группы компаний «Усадьба», Василием Алексеенко, председателем общественного движения «Дольщики Самары» и Александром Евдокимовым, координатором этого движения.

Олег Кокорев: Василий, каков масштаб проблемы обманутых дольщиков в Самаре и России?

Василий Алексеенко: Масштабы проблемы большие. Самарская область является лидером по числу обманутых дольщиков, их более 20 тыс. человек. Количество проблемных объектов, по нашим данным, 100. Из них порядка 96% в Самаре. Наиболее приближенный по этим показателям к нам регион – московский, но количество и проблемных объектов, и дольщиков меньше. Немного проблем есть В Ленинградской области, были в Воронеже, но власти их решили.

О.К.: Как бы вы описали меру ответственности за эту ситуацию властей – муниципальных и областных? Что, способное предотвращать подобную ситуацию, от них зависит?

В.А.: Проблеме есть частичное объяснение – несовершенство законодательства. Если говорить об органах власти, то возможность контролировать ситуацию с долевками может минстрой или ФАС, но какая? В министерстве есть управление по контролю за долевым строительством, оно может только выписывать штрафы, но их размер на фоне оборота денежных средств в строительстве смехотворный. ФАС следят только за публикациях в СМИ – чтобы сведения о продаже соответствовали документации о строительстве и т.д. Если что-то отсутствует, ФАС может опять же штрафовать. И все – только это реально работает со стороны государства.

О.К.: Олег, какие проблемы на строительном рынке приводят к проблеме обманутых дольщиков?

Олег Егоров: Правильно Василий ответил, что частичное объяснение - несовершенство законодательства. Что касается обманутых дольщиков, то предполагается, что их обманули и виноватого считают кого - застройщика. Но раз в Самаре обманутых больше, значит либо все самарские застройщики непорядочные, либо они понаехали с разных уголков страны и начали обманывать доверчивых граждан. Это абсурд! Надо смотреть глубже, это та проблема, которая создавалась из многих факторов. Самый главный - это местное управление. Так, небезызвестно, что до 2007 года разрешение на строительство объектов выдавалось у нас муниципальной властью в момент сдачи дома в эксплуатацию. Таковы были обычаи делового оборота, об этом знали все, не только алчные коммерсанты. А это незащищенность бизнеса. Если у застройщика нет выверенной документации, значит никто из ответственных бизнес-структур не даст ему деньги, а значит остается брать деньги только с дольщиков. Коммерсанты и пользовались этой единственной возможностью в тех условиях. Так что я считаю, что вина ситуации в основном лежит на муниципальных властях. И степень загруженности этой проблемой региона - это оценка регулирования этого рынка, которое они осуществляли. Строительство - это самая зарегулированная в России услуга. Все чиновники, условно, до последнего времени создавали большую и большую зарегулированность. Принимались инструкции, законы, тот же 214-ый – он в январе был принят и с 1 апреля вступил в действие. То есть в строительную махину со сложившимися отношениями, налаженными связями взяли и в одночасье ввели новый закон и сказали, что через три месяца вы будете жить по-другому, а кто не будет – пробьем череп, примерно так.

О.К.: То есть вы считаете, что непрозрачная система организации строительного бизнеса привела к тому, что строители стали заложниками сложившейся ситуации.

О.Е.: У нас все юристы в строительном бизнесе были договаривающимися людьми. Мы предполагали, что можно решить любую проблему, даже не обращаясь в суд. По моим представлениям, 214-ый закон надо было вводить по-другому. Надо было оставить существующие отношения, прежние регламенты, а новые ввести в добровольном порядке. Сказать, кто будет жить по новому закону, кто опубликует проектную декларацию, тому будут преференции и тогда было бы и у населения, и у участников процесса было бы желание отказаться от старого механизма. Она бы отжила сама собой.

О.К.: То есть закон подтолкнул ситуацию, плюс кризис…

О.Е.: Он катализатор, а кризис второй. Единицы смогли выжить в таких условиях.

О.К.: У нас впереди новый перелом рынка. Какие механизмы нам предложили депутаты "Единой России" и президент в виде защиты участников долевого строительства?

А.Е.: Механизм страхования. Это примерно то же, что с автомобилями. Очень долго власти не обращали внимания на проблему, потом постепенно начали издавать законы, которые способны хоть как-то ситуацию исправить. Появился закон 210-ый об особом порядке банкротства застройщика, в этом году еще один — о страховании ответственности.

О.К.: Надо добавить, что в нем еще один механизм - поручительства банка.

А.Е.: Проблема еще в том, что до сих пор нет понятия в законе обманутый дольщик, и по идее этот закон должен был его ввести. Но этого не произошло. Понятия дольщика тоже нет.

О.Е.: И еще - в 214-ом законе есть понятие застройщик, а в строительстве всегда были заказчик и подрядчик. Все меняется. Все недорегулировано. Вот муниципальные власти должны отрегулировать что недорегулировано. Но не ограничивая рынок, а помогая создать условия его развития.

О.К.: Олег, а как строительные компании столкнутся с необходимостью использования новых механизмов?

О.Е.: Все законы изначально принимаются во благо, но одновременно срабатывает обратный механизм — благими намерениями выстлана дорога в ад. Мы не будем обсуждать механизмы принятия решения, мы должны уже обсуждать последствия и спрогнозировать их.

О.К.: Вы имеете ввиду, что все это реально начнет накручиваться через год, что определены сроки, что этот новый вид ответственности как бы не носит обязательный характер, но по сути обязательный.

О.Е.: Он обязательный. В законе, который является, по сути, сводом поправок, черным по белому написано, что не зарегистрируется ДДУ (договор долевого участия), если не будет решен вопрос по страхованию, а значит это обязательная норма. А не регистрировать, то есть не соблюдать закон 214-ый нельзя. Потому что 99% покупателей, которые получат отрицательный ответ на вопрос, регистрируется ли ДДУ, дальше продолжать разговор не будут.

О.К.: Закон предлагает два варианта – страхование и поручительство банка. Насколько банковский механизм интересен застройщикам, может просто взять кредит и не связываться с дольщиками?

О.Е.: Любому застройщику проще использовать банковские деньги. Они забиваются в расходы и становится понятней конечная стоимость продукта. Если нет доступа к банковским деньгам, тогда застройщик обращается к деньгам физиков. Но нужно понять, что еще до введения обсуждаемого закона деньги банка было получить сложно, потому что кредитование строительства – это четвертая категория риска для банка. Если банк дает 100 млн руб., то он должен зарезервировать 100 млн руб. в ЦБ. Разговор такой: мы не можем дать тебе кредит под разумные 11-13%, потому что стоимость резервации для нас больше, если же под 26%, то тоже не дадим, потому что понимаем, что в строительном бизнесе ты не сможешь выполнить такие обязательства перед нами. И это главная проблема, ее никто не обсуждает. Сейчас банкам уже говорят – либо страховщики возьмут ответственность за долевки, либо возьмите на себя функции страховщика. Многие банкиры, по-моему, подумают так: мы не ведем строительный бизнес. Если мы 100% покрываем риски, значит должны на 100% видеть движение средств и участвовать в любом важном решении застройщика. Здесь встает вопрос, является ли это банковской деятельностью? И как в этом случае застройщик будет застрахован, что бизнес останется у него?

О.К.: Если путь использования банковского поручительства будет мало использован, получается базовое направление – страхование застройщика. Мы говорили, что непонятно, что такое дольщик. А как в законе определено понятие страхового случая?

А.Е.: Это начало конкурсного производства. Право требования у дольщика сохраняется два года даты окончания срока договора. Если посмотреть мой случай, то я заключал договор в 2002 году, сегодня 2013, если бы действовала система страхования, то я ничего не смог бы получить. Этот закон не влияет на сегодняшних обманутых дольщиков. Он вступает в действие только через год. Как будет действовать - непонятно. У меня, например, окончание договора в 2004 году, застройщик сейчас в стадии банкротства, в августе 2012 было начало конкурсное производство, то есть через восемь лет после окончания срока договора.

О.К.: Насколько сложно дольщикам будет инициировать конкурсное производство, если нарушены сроки?

А.Е.: Я не думаю, что надо это делать, в этом случае дешевле, чтобы застройщик закончил строить сам.

О.Е.: Слава Богу, что есть люди, которые это понимают.

А.Е.: Мы пытаемся это объяснять.

О.К.: Но ведь в условиях этого закона будет оптимальным вариант именно конкурсного производства?

А.Е.: Не всегда. Дом практически достроен, сроки нарушены, зачем?

О.Е.: Этот закон делает выгодным дольщику банкротить застройщика и создавать страховой случай, потому что в этом случае банк или страховая компания возместит не только стоимость квартиры, но и накрутки, которые получится доказать в суде. И самое главное, самое несчастное в этом законе, что страховым случаем этот закон называет решение суда об обращении взыскания на предмет залога. Вы представляете, что это такое? Это значит пациент еще жив, еще в состоянии справиться с проблемой, а ему уже бирочку на ногу и отвозят в соответствующее помещение. Это мера, которая будет потом серьезным камнем преткновения в реализации закона, а именно – оценка своих рисков страховщиками, банками и если создадутся общества взаимного страхования, последнее кстати вообще из области фантастики. Как это может быть? Если у нас примерно 20 нормальных застройщиков, которые реально что-то делают, еще 20 не в состоянии что-то делать. Из этих 20-ти, которые что-то делают, далеко не все попадут под признаки для вступления в это общество. Соответственно наберется одно общество на область, а там должно быть как минимум 30, или ехать в Москву и там с кем-то объединяться.

О.К.: Олег, вы давно на рынке, существовали подобные услуги по добровольному гражданскому страхованию застройщика, насколько у страховщиков есть опыт работы с этим риском?

О.Е.: До последнего времени страхование на строительном рынке был как бонус и я не знаю практики страхования строительных рисков. Мы пытались узнать, как это с юридической точки зрения, в какие деньги упирается, но все как-то туманно разошлось.

В.А.: Если рассматривать Самарскую область, то не на одном проблемном объекте мы не знаем, чтобы применялось страхование при заключении договора инвестирования, и в других регионах то же самое. А Самарская область мало того, что самая показательная по количеству дольщиков и недостроев, а еще и по всем возможным ситуациям с самым худшим исходом. У нас можно писать диссертацию, как обмануть дольщика.

О.К.: Мне очевидно, что мы впереди нового витка обманов, потому что у страховых компаний есть отдельный опыт страхования ответственности застройщика и в основном отрицательный. В Москве пробовали, был период благоприятный, но потом начались убытки и остались только отдельные компании, которые страхуют только застройщиков, которые получают кредит у госбанков, попасть в их круг можно по большому блату. В Самаре таких нет. С другой стороны, в Москве есть специальные компании, которые занимаются только финансовыми схемами, но они говорят, что не берут ДДУ, если ничего не построено, начинают только с первого этажа. Понятно, что они ничего не выплатят. В определенных рамках они дают конкурентное преимущества в обмен за чистый лист бумаги, на котором написано название страховой компании. Пока можно на страховом рынке найти такие вот варианты, которые по небольшой цене дают конечно только видимость страхования. Как вы, представители дольщиков, считаете, будет ли реально со следующего года работать страховой механизм?

А.Е.: Сложно сказать. Всегда стоит вопрос, за чей счет и сколько стоит? В конечном итоге понятно, что за счет дольщика.

О.К.: Будет несколько вариантов. Те, кто имеет доступ к финансированию получат дешевую страховку от компаний с госучастием по минимальной ставке 0,3%-0,5%, но их будет единицы. А мне кажется, что часть людей попробует найти компании, которые выдают полисы с названием страховой компании, которые можно регистрировать, но лазейка эта скоро закроется. Вторая часть пойдет в общества взаимного страхования застройщиков, там определили в экономическом обосновании тарифы 4%. Олег, на сколько при таких затратах возрастет стоимость строительства?

О.Е.: Надо подумать, какие условия заложены законом при заходе в это общество. Если какая-то компания распадается, то в течение определенного срока каждая из организаций солидарно субсидиарно отвечает, то есть кого найдут, с того и спросят. Я сильно сомневаюсь, что вообще есть серьезные условия формирования таких обществ с учетом неурегулированности рынка. Не только за себя нести ответственность, а еще и за 30 участников. Я думаю, это из разряда чудес.

О.К.: Василий, насколько получится реализовывать механизм с элементами страхования, если профессиональные страховые компании вообще не хотят этим заниматься?

В.А.: Вы сегодня сказали, что будут те компании, у которых будет маленькая страховка, их будет очень мало, страховать будут только своих. В конечном счете, те, кто может быть попадут на работу с такими организациями, тому будет хорошо. У нас в процессе разговора возникло много «но», которые влекут не одну передачу. Государство получается пытается прорегулировать долевое строительство, но опять многое не договаривает, поэтому все участники рынка начнут домысливать и самостоятельно пытаться искать способы взаимоотношений. Я считаю, что если будет много страховых компаний принимать участие на данном рынке, если это и поможет дольщикам, то процента на два всего уверенности прибавит.

О.К.: Какие все-таки перспективы у закона, почему, по-вашему, он принят сегодня и кому выгоден?

О.Е.: Я еще не очень разобрался, кому выгоден. Но почему понимаю. Что касается последствий. Зачем рискуют дольщики? За что? Хотят новое жилье и дешевле, чем готовое. Я считаю, что в итоге все эти нововведения приведут к тому, что стоимость участия в долевом строительстве максимально приблизится к окончательной стоимости объекта, потому что ничто на рынке не бывает просто так, не дается бесплатно. Если у человека, дающего деньги, есть 100% гарантии, это не может стоить дешевле, чем после окончания строительства. Думаю, что результатом закона будет уменьшение доли долевого участия в строительстве, а также нововведения в бизнесе, в законодательстве, после которых деньги дольщиков будут использоваться все меньше. А принят закон, думаю, что по политическим мотивам.

Мое мнение - такой закон нужно было вводить в качестве альтернативы, как добровольный механизм: кто застраховал, тот получил преференции. Я думаю, что огромное количество информации выльется на всех граждан страны о том, чтобы договора заключали в присутствии юриста и только застрахованные договора, в противном случае дольщик должен писать, что мне было предложено и созданы все условия страховать, но я отказался. И тогда человек не должен рассчитывать на помощь государства в будущем. А нам, застройщикам, сказали – кто не пойдет с нами в светлое будущее, в январе 2014 года проломим череп.

О.К.: Василий, а вы как смотрите с точки зрения дольщика?

В.А.: Закон принят для того, чтобы повысить процент уверенности, хотя не исключено, что он перейдет в негодование. Перспективы – сложный вопрос. Как будет в реальности? Да, этот закон абсолютно никак не поможет сегодняшним дольщикам. Для новых процент уверенности может быть поднят.

Я согласен, что документ принят по политическим мотивам. Некоторые выдвигали лозунги: «А давайте вообще его отменим (долевое строительство, прим. ред.)». Я считаю, что оно останется, другой вопрос, что, в конечном счете, будет не так массово распространено в силу большой зарегулированности и с точки зрения сложности для самого дольщика – он хочет инвестироваться, а перед ним большой туман и вопрос, открою ли двери своей квартиры, даже с учетом страхования?

О.К.: Моя точка зрения следующая. К сожалению, мы увидим плюсы и минусы этого страхования, когда люди, которые его принимали, уже не будут о нем думать. Потому что начнет действовать закон в 2014 году, есть строит цикл 3 года, есть 2 года на то, чтобы подать заявление о страховом случае, а это уже 2018 год – это уже другая политическая эпоха.

По материалам программы «Страховой советник» на радио ТОК-FM (16.12.2013 г.)