Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

inkon_new 

Цены на новостройки: поймать «лучшую» цену!

Утверждение, что цены на первичное жилье зависят в первую очередь от сроков сдачи дома в эксплуатацию, лежит на поверхности. Потенциальные покупатели знакомы с этой закономерностью: чем меньше этажей возведено на строительной площадке, тем дешевле стоимость квадратного метра. Соответственно, дешевле всего, а стало быть, выгоднее, покупать квартиру на «котлованном» этапе. Однако о потенциальной опасности такой покупки также знают многие. На каком этапе покупать квартиру в строящемся доме не только выгодно, но и максимально безопасно? И какие факторы влияют на рост цен в самарских новостройках?

В процессе строительства от этапа котлована до сдачи в эксплуатацию стоимость квадратного метра жилой недвижимости вырастает в
среднем на 30% (от «границы» стартовой стоимости). По словам аналитика компании «Пересвет-Инвест» Марии Литинецкой, «на конечной стадии строительства застройщики предпочитают реализовывать квартиры по фактической цене вторичного жилья. От начальной стадии до полной готовности дома стоимость квадратного метра может вырасти на 30-40%». Пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрей Большаков подтверждает: «От цен на «долевки» на стадии котлована до цен в квартирах, сданных в эксплуатацию, действительно диапазон от 20 до 30%. Если предлагаемый уровень цен на стадии «котлована» ниже 30% и вам предлагают приобрести жилье со сроком сдачи в следующем году чуть ли не вдвое дешевле, то предложение скорее исходит от финансовой пирамиды, чем от серьезного застройщика».

Получается, что, покупая квартиру на раннем этапе строительства, человек может те самые 30% сэкономить. Или, иными словами, именно столько стоит гарантия застройщика, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию в ближайшее время. Конечно, на практике стоимость квадратного метра на разных этапах строительства и динамика ее роста часто оказываются иными. Так, генеральный директор строительной компании «Самара-Базис» Виктор Довженко считает, что самарская реальность до статистики недотягивает. «Показатель роста стоимости квадратного метра в 30%, на мой взгляд, преувеличен. Конечно, цены на этапе котлована отличаются от цен, по которым застройщик реализует жилье перед вводом его в эксплуатацию, но увеличение цены однозначно недотягивает до 30%».

В свою очередь, заместитель генерального директора УК «Альянс Менеджмент» Данил Либуркин и вовсе назвал низкие цены на этапе котлована рекламным ходом, за которым может скрываться желание застройщика максимально привлечь внимание покупателей к строящемуся объекту и за счет этого скорректировать собственные затраты. «Если стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства была одной, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию вдруг сильно выросла - это настораживает, - говорит Данил Либуркин. - Застройщик может предлагать квартиры в доме, строительство которого едва началось, по ценам ниже рыночных. Тогда это явно демпинговый прием для привлечения покупателей». Подобную тактику часто выбирают строительные компании, у которых не хватает собственных средств на возведение жилого дома или нет возможности выделить кредитную линию на строительство. Искусственно занижая цены, такой застройщик может привлечь покупателей на раннем этапе, продать им доли в будущей новостройке и на эти деньги начать строительство.

Однако такая тактика застройщика вовсе не гарантирует завершения строительства в срок. Ведь финансовые потоки в проект извне могут внезапно прекратиться, и объект пополнит ряды городских долгостроев. «Поэтому тем, кто собирается покупать долевку на ранней стадии строительства, я бы советовал сравнить стоимость квадратного метра с рыночными ценами. Серьезное отличие в меньшую сторону должно насторожить», - подытоживает Данил Либуркин.

Впрочем, несмотря на разные мнения, цены на квартиры в строящихся домах все равно растут по факту до 30%, и происходит это по мере приближения ввода в эксплуатацию. Какие факторы оказывают влияние на корректировку цен на «первичку» по мере «роста» дома?

Причины роста

Повышение стоимости квадратного метра в строящемся доме застройщики объясняют по-разному. Самыми «популярными» причинами являются удорожание строительства, которое влечет увеличение издержек застройщика, и естественные рыночные процессы, которые оказывают влияние на рост цен на недвижимость в целом. Хотя некоторые застройщики меняют местами эти причины и открыто говорят, что первостепенен рынок (то есть ощущение, когда можно поднять цену), а затраты на строительство не абсолютно влияют на процесс удорожания цены.

В принципе это многое объясняет, но и что-то оставляет без ответа. Например, представитель одной из самарских строительных компаний рассказал журналу «Недвижимость.Rent&Sale», что затраты, которые ложатся на плечи застройщика, в начале строительных работ несопоставимы с тратами на финальном этапе. Тогда почему в самом начале строительства, если основная масса денег нужна именно тогда, застройщики продают квадратные метры по низкой цене? Судите сами, чтобы только запустить процесс строительства, необходимо заказать проект дома, его согласовать, выкупить техусловия, оплатить аренду земельного участка, закупить стройматериалы и т.д. Даже так называемые обманутые дольщики говорят, что, для того чтобы достроить дом «под крышу», им пришлось собрать дополнительно 100 млн руб, а для завершения строительства и сдачи в эксплуатацию им недостает всего несколько млн рублей. Разница ощутима! Данный тезис косвенно подтверждает Данила Либуркин. По его мнению, объективные предпосылки для удорожания строительства случаются редко. «Часто застройщики «списывают» состоявшееся повышение цен на технологическую сторону процесса строительства. Однако объективно такая ситуация маловероятна. Все договоры с партнерами строительства и поставщиками стройматериалов застройщик заключает еще на этапе проектирования или на ранней стадии строительства. Тогда же рассчитывается объем предстоящих затрат. Поэтому ситуации «внезапного» и неожиданного подорожания на практике встречаются редко».

Объективно на повышение стоимости квадратного метра в процессе строительства влияет покупательский спрос. Сами застройщики называют его реальным экономическим рычагом, который формирует стоимость новостройки на рынке. Спрос не возникнет безосновательно. Квартиры в строящемся доме начинают пользоваться популярностью среди горожан в том случае, если застройщик возводит дом в срок, если уже на этапе строительства потенциальный покупатель может оценить качество работ и, конечно, если ввод в эксплуатацию уже не за горами. Совокупность этих факторов и рождает спрос, а он влечет повышение цен, поясняют застройщики. «Однако здесь большую роль играет психологический фактор, - убежден Данил Либуркин. - Так, для многих людей возведение коробки дома и застекление окон символизируют скорое окончание строительства. Готовая коробка дома воспринимается практически как завершенный объект - и это, конечно, подталкивает к покупке. Этим могут пользоваться и застройщики, корректируя цены на этом этапе. Хотя на самом деле возведение коробки здания и остекление - это фактически 30% от общего объема строительных работ, поэтому достижение этой стадии еще не гарантирует безрисковой покупки. Примеров «брошенных» коробок домов в нашем городе масса».

Конечно, цены на квартиры в строящихся домах корректируются и макроэкономическими показателями, такими как инфляция и общий вектор развития рынка. Глобального, ощутимого роста или падения цены на «долевки» стоит ожидать лишь в том случае, если изменения такого рода затронут рынок первичного жилья. Во всех остальных ситуациях застройщики корректируют цены, оставаясь в пределах рыночных цен, но все же периодически «играя на повышение». Когда покупать «долевку», чтобы успеть до этого повышения?

«Ухватить» лучшую цену

Аксиома такова: выгоднее всего покупать квартиру в новостройке на этапе котлована. Безопаснее всего - на этапе ввода в эксплуатацию. Соответственно, у тех, кто хочет и сэкономить, и максимально обезопасить себя от «замороженного» строительства, едва ли получится соединить эти два полюса.

Впрочем, попытаться «поймать момент» и успеть купить квартиру до пресловутого скачка цен перед вводом в эксплуатацию все же можно. «Как правило, стоимость квадратного метра в новостройке наиболее существенно растет на этапе высокой готовности проекта, скажем, когда выполнено уже 70% работ. Такое повышение оправданно с экономической точки зрения, потому что основной предпосылкой для повышения в данном случае является покупательский спрос. На дома, которые уже готовы на 70-80%, спрос закономерно выше, чем на новостройки с меньшей степенью готовности. Поэтому этот этап в строительстве, по сути, является переломным», - объясняет Данил Либуркин. Соответственно, точкой наибольшей рентабельности покупки, когда покупатель может и сэкономить, и быть уверенным, что строительство объекта не застынет на полпути, является этап, на котором дом построен на 60-70%. В целом первое повышение цен процентов на 10 происходит, когда дом «вылезает» из котлована, но это пока риск, и экономить на нем 10% - шаг необдуманный. Следующее повышение - это 50% готовности «коробки» дома (в этот момент цены могут быть повышены еще на 5-10%), и если следить, то можно оценить темпы строительства. Убедительные темпы строительства - это 2 этажа в месяц. В принципе можно считать этот этап строительства наиболее сбалансированным: цены не достигли своего максимума, а темпы показывают снижение рисков недостроя.

Застройщики отмечают, что на 70%-ной готовности «коробки» активно ведутся внутренние и облицовочные работы. Сразу за этим этапом наступает то самое «экономически оправданное» повышение цены, которое, впрочем, не будет единственным. После этого цена квадратного метра может вырасти еще дважды: на этапе ввода в эксплуатацию и на этапе обустройства общей и прилегающей к дому территории. Аналитики отмечают, что на рынке вторичного жилья цены, как правило, на 20-25% дороже, чем на рынке новостроек. Именно такого ценового скачка от «естественного роста» цен стоит ожидать тем, кто планирует покупку квартиры в сданной в эксплуатацию новостройке. Ей придается статус готового жилья, и применяют соответствующую политику ценообразования.

«Наивысшая точка рентабельности - это покупка в многоквартирном доме, когда до его сдачи осталось примерно полгода, - говорит Андрей Большаков. - При среднем годовом росте цен в 8-10% это позволяет не только сохранить ваши деньги, но и, вкладывая средства в отделку квартиры, после сдачи дома в эксплуатацию увеличить капитализацию вашей собственности больше на 7-12% относительно среднестатистических темпов инфляции».

RS КСТАТИ

Сегодня эксперты называют цены на первичную недвижимость в Самаре стабильными. По данным исследования, которое провела одна из федеральных аналитических компаний, Самара не входит в число городов-лидеров по темпам роста цен на жилье. Более того, наш город не вошел даже в десятку самых «динамичных» с точки зрения ценообразования городов. В то же время в числе лидеров оказались наши фактические соседи: на первом месте Уфа (6,1%), на третьем - Казань (5%).

Виктор Довженко, генеральный директор компании «Самара-Базис»:

— Выгоднее покупать квартиру на стадии котлована, потому что на этом этапе застройщик реализует квадратные метры по самым низким ценам. Если на этой стадии оформить рассрочку, цена зафиксируется и останется на этом уровне на дальнейших этапах строительства. Риски покупки на начальном этапе строительства, конечно, есть, но это тот самый случай, когда выгода превышает риски. И именно этими соображениями должен руководствоваться покупатель квартиры в новостройке.

Данил Либуркин, заместитель генерального директора УК «Альянс Менеджмент»:

— На конечную стоимость квадратного метра в новостройке оказывают влияние многие факторы: стоимость земли в месте строительства и проведения коммуникаций, затраты застройщика на реализацию проекта. Даже планировка квартир играет свою роль. Например, 1-комнатная квартира в доме, состоящем целиком из 1-комнатных квартир, имеет себестоимость, отличную от себестоимости 1-комнатной квартиры в доме, где на лестничной площадке расположены также 2-комнатные и 3-комнатные квартиры. Поэтому некорректно сравнивать цены на вроде бы одинаковые квартиры в двух вроде бы похожих новостройках, даже если эти дома относятся к одному классу жилья, имеют одинаковую этажность и расположены буквально по соседству.

Андрей Большаков, пресс-секретарь НП «СРО «Самарская гильдия строителей»:

— Стоимость квадратного метра зависит от множества факторов: расходов на аренду земельного участка, стоимости цемента и арматуры, тарифов на электроэнергию, платы за подключение к магистральным инженерным сетям (электричество, водопровод, канализация, газопровод). А также от налогообложения, расходов на заработную плату и отчисления в фонды социального обеспечения… Одним словом, факторов, влияющих на увеличение себестоимости, можно насчитать несколько тысяч. Сдерживают цену застройщика разумная стратегия строительства, гибкость принятия финансовых решений, темпы строительства и, конечно, цены конкурентов.

Николай Кормаков, генеральный директор строительной компании «МРСК «Базис»:

— Я считаю, что на любую цену в первую очередь влияет рынок, затем - себестоимость. Остальное, например имя строительной компании, меньше. По мере строительства объекта естественным способом цена возрастает на 20-30%, и в меньшей мере этот рост зависит от себестоимости, т. е. от удорожания материалов. После строительства 1-го этажа рост цены, как правило, составляет 10%. Если строится порядка 25 этажей, то следующее повышение цен еще на 10% происходит после строительства 10-го этажа. Тем не менее все эти изменения цен корректирует рынок. К
онечно, для сокращения рисков лучше покупать долевку на 50%-ной стадии готовности. А в целом, чтобы подобрать для себя оптимальный момент покупки квартиры, нужно оценить процент построенного и скорость строительства. Два этажа в месяц - приемлемая скорость строительства.


ЖК Доминанта. На низкой степени готовности: 37,5 тыс.руб./кв.м. На высокой от 40 тыс руб./кв.м ЖК «Доминанта».

На низкой степени готовности: 37,5 тыс.руб./кв.м.

На высокой от 40 тыс руб./кв.м





ЖК Самара-Твинс ЖК «Самара-Твинс»

Строящаяся секция: от 39 тыс. руб./кв.м

Готовая секция: 54 тыс. руб./кв.м 





ЖК Надежда ЖК «Надежда»

На низкой степени готовности: 35 тыс. руб./кв.м.

На высокой степени готовности:  40-42 тыс. руб./кв.м. 



Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Рейтинг регионов по доступности приобретения жилья позволил оценить потенциальные возможности покупк...
18.07
В Самарской области год от года увеличиваются поступления налогов от сдачи в аренду квартир физическ...
18.07
Общежития предлагается заменить молодежными кооперативами и другими формами совместного проживания.
18.07