Ваш советник по недвижимости
 
Вариации на тему ипотеки
Вариации на тему ипотеки

Вариации на тему ипотеки


Оценить степень рискованности ипотечного кредита по сроку кредитования несложно: меньший срок означает более ощутимую ежемесячную нагрузку на заемщика, а потому априори является более рискованным. При этом на рынке кредитования нередки случаи, когда ипотека оформляется на максимальный срок, но досрочное погашение происходит в тот же 5–7-летний период. Что выгоднее и перспективнее для самого заемщика: рискнуть сразу и выбрать максимальную финансовую нагрузку на минимальный срок или перестраховаться на старте, а потом «дожать» ипотеку досрочно? И какой будет переплата во всех этих случаях?

Ипотека для «двушки» на 5, 10 и 15 лет

Первым объектом для ипотечных расчётов с разными параметрами оказалась 2-комнатная квартира, которая предлагается к продаже на ул. Победы. Это «сталинка», расположенная на 2-м этаже 5-этажного дома.
Общая площадь: 59 кв. мСтоимость: 3,1 млн руб.
Мы приведём средние расчеты для ипотечных кредитов на эту квартиру, отталкиваясь от одного параметра - срока кредитования. Два других исходных параметра - первоначальный взнос и процентная ставка - будут стандартными и средними по рынку. Первоначальный взнос окажется минимальным и составит 20%, процентная ставка будет средней по рынку - 13%. Сразу оговоримся, что условия кредитования в каждом конкретном случае в рамках программы определенного банка будут отличаться. Для расчетов мы использовали стандартный калькулятор, с которым работают ипотечные брокеры. Нам в данном случае важно посмотреть на средние показатели и выявить зависимость размера ежемесячных платежей и общей переплаты от изменения стартовых условий кредита.
Итак, для выбранной нами квартиры рассмотрим две «крайности» - минимальный и максимальный сроки кредитования, 5 и 30 лет, а между ними - срок кредитования на 10 лет. Посмотрим, как изменятся размеры ежемесячных платежей и общих переплат в обоих случаях.

Условия ипотечного кредита в зависимости от срока кредитования

Стартовые условия по кредиту Кредит на 5 лет Кредит на 10 лет Кредит на 30 лет
Первоначальный взнос: 20%
Сумма кредита:
2 480 000 рублей
Процентная ставка: 13%
Ежемесячный платёж: 57,8 тыс. руб.
Переплата за 5 лет:
888 тыс. руб.
Ежемесячный платёж: 37 тыс. руб.
Переплата за 10 лет: 1,96 млн руб.
Ежемесячный платёж: 28,4 тыс. руб.
Переплата за 30 лет:
7,7 млн руб.
 

Очевидно, что кредит на максимальный срок будет означать наиболее комфортный ежемесячный платёж, но и наибольший размер общей переплаты. Так, при увеличении срока кредитования до максимального заёмщику придётся отдать банку почти на 7 миллионов больше, чем он отдал бы при минимально возможном сроке займа. А теперь добавим вариацию в этот исходный расчёт: как известно, многие ипотечные кредиты сохраняют тенденцию к досрочному погашению. Здесь также рассмотрим два усреднённых варианта: когда погашение остатка долга происходит единовременно и постепенно. В первом условном варианте предположим, что заёмщик оформил кредит на максимально возможный срок (30 лет), затем в течение первых пяти лет выплачивал только ежемесячные платежи, а по истечении этого периода внёс остаток суммы целиком. В этом случае общая переплата составит 1,65 млн рублей - довольно приемлемая сумма. Но при этом ежемесячный платёж в течение первых пяти лет обслуживания кредита будет очевидно более комфортным - 28,4 тыс. руб.
Рассмотрим ещё одну условную вариацию: когда заёмщик оформляет кредит на 30 лет (все условия - в таблице выше), но помимо суммы ежемесячного платежа каждые 5-6 месяцев вносит сумму около 150 тысяч рублей в формате частичного досрочного погашения. В этом случае полностью избавиться от кредитной нагрузки ему удастся за те же 5 лет (при том что изначально кредит оформлен на 30), а общий размер переплаты составит 924 тыс. руб.
Общий вывод, который можно сделать из этих расчётов, - меньший ежемесячный платёж при более длительном сроке кредитования - это более комфортное и безопасное решение. При этом если у заёмщика есть возможность вносить средства сверх этого платежа (частями или сразу большой суммой), то в итоге ему удастся выйти из кредита с той же переплатой, что и заёмщик, изначально оформивший заем на минимальный пятилетний срок. Ощутимая разница будет в том, что над заемщиком с длительным сроком кредитования не будет довлеть обязанность крупных ежемесячных выплат. С этой точки зрения его ежемесячные платежи будут посильными и безопасными, а лишние средства можно будет направлять на досрочное погашение. А вот крупный ежемесячный платёж - это всегда риск, который при удачном стечении финансовых обстоятельств искупится малой переплатой, а при неудачном - обернётся просрочками и штрафами.
Словом, даже если у заёмщика есть или появится возможность погасить свою ипотеку за 5 лет, стоит поискать золотую середину в платежах и сроках кредитования. Так, слишком долгий срок для рассмотренного нами объекта не выгоден даже при условии досрочных погашений. Единственный вариант, когда длительный период выплат становится приемлемым в данном случае, - субъективная комфортность ежемесячного платежа для заёмщика. Этот фактор действительно способен перевесить все остальные.


Ипотека для «трешки» на 10 и 20 лет

В качестве второго объекта недвижимости для расчётов мы выбрали 3-комнатную квартиру на ул. Нагорной. Жильё располагается на 2-м этаже 10-этажного кирпичного дома.
Общая площадь: 83 кв. мСтоимость: 5,5 млн руб.
В данном случае мы также возьмём 20%-й первоначальный взнос и ставку в 13% в качестве стартовых условий. Сроки кредитования выберем другие, более типичные для квартир большого метража (все же на 5 лет покупатели такого жилья кредитуются редко).

 Условия ипотечного кредита в зависимости от срока кредитования

Стартовые условия по кредиту Кредит на 5 лет Кредит на 20 лет
Первоначальный взнос: 20%
Сумма кредита:
4 400 000 рублей
Процентная ставка: 13%
Ежемесячный платёж:
66,25 тыс. руб.
Переплата за 10 лет:
3,44 млн руб.
Ежемесячный платёж:
51,64 тыс. руб.
Переплата за 20 лет:
7,9 млн руб.

Как видим, цифры общей переплаты в данном случае оказываются куда более существенными, чем визуальное и эмоциональное восприятие разницы в ежемесячных платежах. Действительно, во втором случае платить придётся на 15 тысяч рублей меньше, но в итоге это «послабление» выльется в заметную разницу. Более 4 миллионов переплатит заёмщик, который решит оформить кредит на более длительный срок при более доступном ежемесячном платеже. 

Если вдобавок к этим двум исходным случаям рассмотреть варианты с досрочным погашением в разных форматах, то получим в среднем такие данные. Если заёмщик оформит ипотеку на эту квартиру на 20-летний срок, будет в течение первых 10 лет платить только ежемесячные платежи, а затем «закроет» разом оставшуюся по займу сумму, то общий размер переплаты составит чуть больше 5,2 млн рублей. Таким образом, разовое досрочное погашение после 10 лет обслуживания кредита позволит ему «сэкономить» почти 2,7 млн рублей.
Второй вариант - если заёмщик каждые 5-6 месяцев будет дополнительно к основному платежу вносить сумму, предположим, в 300 тысяч рублей. В этом случае общий размер переплаты составит ещё меньше - 1,44 млн рублей, а полностью выплатить свой долг перед банком такой заёмщик сможет менее чем за 5 лет. И это при том, что изначально он оформлял кредит на 20-летний срок.

Простые, но важные истины, о которых ипотечные брокеры и другие представители банковской сферы советуют всегда помнить, применимы к большинству жилищных кредитов. Если заёмщику важно не переплатить за ипотеку слишком много, то следует поднапрячься в первые годы обслуживания займа. Чем раньше удастся перейти к погашению основного долга (не процентов, которые всегда уплачиваются в начале), тем меньше окажется переплата. Поэтому не стоит гнаться за меньшим общим сроком кредитования, лучше оценивать перспективу своих выплат на ближайшие годы. И многократно все просчитывать: порой изменение одной из составляющих влечёт общее движение всех условий.


Люди говорят:


Мы попросили реальных ипотечных заемщиков поделиться своими историями частичного или полного досрочного погашения ранее взятых ипотечных кредитов.

Валерия
Валерия Черненко
собственник 2-комнатной квартиры


«У нас была оформлена ипотека на сумму 1,6 млн рублей в Сбербанке. Мы вносили досрочные платежи по возможности каждый месяц. За счет этого сумма основного платежа по кредиту уменьшалась, а высвобождаемые деньги мы опять вносили в счет досрочного погашения. Делали так до тех пор, пока основной долг по кредиту не стал равен 50 тысяч рублей. Тогда пришли в банк и окончательно закрыли ипотеку. В общей сложности, нам удалось расплатиться с кредитом за 4 года вместо 30 лет по графику».



Виталий
Виталий Мурашов
собственник 1-комнатной квартиры


«Когда выплачивали ипотечный кредит за свою «однушку», ежемесячно вносили на 10-15 тысяч рублей больше. Если появлялись дополнительные деньги – тоже направляли их на погашение ипотеки. Даже ремонт в квартире в первый год кредита толком не делали, экономили. В банке уменьшали срок кредитования, а не размер платежа. В итоге получилось ипотечный кредит в размере одного миллиона выплатить не за 8 лет, а за 3 года. Наша переплата с этого миллиона рублей составила всего 120 тысяч рублей – на мой взгляд, вполне приемлемо».



Евгений
Евгений Челноков
собственник 2-комнатной квартиры


«Мы не стали гасить всю ипотеку досрочно. Выплатили таким образом почти половину суммы, снизили платеж до уровня, который не будет нас напрягать в ближайшие годы и остановились. Деньги лежат на вкладе, проценты практически покрывают платеж по ипотеке. Считаю, что сейчас нет смысла гасить ипотеку, так как под такой процент кредит не взять, а имеющиеся деньги выгоднее вложить во что-то другое (например, мы вкладываем в ремонт и в образование старшего ребенка). А вообще все очень индивидуально и зависит от размера ипотеки, от процентной ставки по кредиту, от суммы переплаты, от доходов и многих других факторов».

Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Самая емкая характеристика коммерческих помещений  на улице Ново-Садовой - многообразие.
15.05
С началом нового сезона на рынок загородной недвижимости вышли два новых проекта, объединённые интер...
10.05
Если из окна квартиры видно Волгу, то при прочих равных она априори будет дороже своих аналогов.
08.05