Ваш советник по недвижимости
рсу-10-18-мая.gif 

Форум по коммерческой недвижимости и ритейлу "АРЕНДА 2017"
«Подземное» соседство
«Подземное» соседство

«Подземное» соседство


В сегменте жилья параметр «рядом с метро» в последнее время активно наращивает конкурентоспособность. Мы взглянули на коммерческие площади, расположенные возле станций метрополитена, и убедились: цены и ставки на них – одни из самых высоких в городе. Однако ценовые ожидания собственников в большинстве случаев оправдываются не столько соседством с самарской подземкой, сколько с простыми и «земными» причинами: большинство из этих объектов расположено на «перегретых» улицах Гагарина и Победы.

«Перегретые» цены и однообразие локаций

Судя по уровню цен и ставок на вакантные коммерческие площади, попавшие в этот обзор, торговые помещения, максимально приближенные к станциям самарского метро, оказались одними из самых дорогих предложений в городе. Впрочем, шаговая доступность подземной станции вовсе не является единственным фактором ценообразования ни в одном из случаев. Для начала обратимся к сегменту продажи коммерческой «встройки»: актуальный ценник здесь достигает пугающе докризисной отметки в 146,5 тыс. руб./кв. м – по такой ставке можно приобрести помещение с классическими востребованными характеристиками на пересечении улиц Гагарина и Московского шоссе. Это площадь в 75 кв. м, однако, помимо ее достойных качественных параметров, это еще и готовый арендный бизнес, по крайней мере на сегодняшний день. Помещений по стоимости свыше 100 тыс. руб./кв. м в нынешней экспозиции площадей, приближенных к станциям метро, большинство, и все объекты, попавшие в наш обзор, расположены на ул. Гагарина и Победы, а для этих локаций подобные цены привычны. Более того, складывается впечатление, что именно расположение на классических тропах стрит-ритейла является в данном случае главным основанием для высокой цены, тогда как приближенность к одной из станций метрополитена подается как преимущество дополнительное. Самые дорогие предложения – те, в которых сочетается традиционная для стрит-ритейла локация, близость к оживленному перекрестку, безусловная первая линия. Шаговая доступность относительно входа в «подземку» однозначно создает дополнительный трафик, и в случае с помещениями, расположенными на одной стороне улицы со станцией метро, этот трафик является серьезным аргументом.

Самым доступным по цене предложением из актуальной экспозиции помещений у метро оказался офис площадью 75 кв. м на той же улице Гагарина. Помещение расположено на второй линии, по своим качественным характеристикам это площадь, полностью готовая к работе. Однако даже здесь ценник кажется «перегретым»: 73,3 тыс. руб./кв. м за офисное помещение, пусть и не требующее вложений.

За пределами обозначенных улиц Гагарина и Победы, в локациях возле других станций метро, свободные помещения на продажу обнаружить не удалось. Хотя станции «Российская» и «Алабинская» в центральной части города соседствуют с участками стрит-ритейла, где цены на коммерческую недвижимость также стабильно высоки. И так же, как в случае с улицами Гагарина и Победы, эти цены исторически высоки и связаны не столько с близостью к «подземке», сколько со сложившимся статусом и реальным повседневным трафиком.

Ставки, застрявшие во времени

В сегменте аренды торговых и офисных площадей география вакантных помещений оказалась более разнообразной. Несмотря на то что большинство объектов также расположено на пресловутых Гагарина и Победы, в обзор попали помещения на пр. Ленина и ул. Осипенко, которые сегодня тоже ищут арендаторов. Разбег ставок довольно широк и так же, как и цены продажи, отсылает к рыночной реальности двухгодовалой давности. Арендовать торговое помещение возле одной из самарских станций метро сегодня можно по средней ставке от 600 до 1300 руб./кв. м, готовые к работе офисы встречаются по ценам 400­–600 руб./кв. м (например, по 450 руб./кв. м предлагается офисное помещение на ул. Победы – размером больше среднего и полностью готовое к работе). Одно из самых дорогих помещений в ожидании арендатора – это торговая площадь на пересечении улиц Гагарина и Революционной. Объект площадью 138 кв. м, оснащенный двумя входами и всеми необходимыми коммуникациями, предлагается по ставке 1300 руб./кв. м. В данном случае, как и в случае с ценовым «потолком» объектов на продажу, на высокую ставку влияет сразу несколько причин: оживленный перекресток, сложившийся пешеходный трафик и ближайшее коммерческое окружение, близость остановок общественного транспорта и входа в метро. Опять же близость к метрополитену сама по себе не является главным ценообразующим фактором, поскольку готовые торговые площади, расположенные на той же улице, но дальше от подземной станции, экспонируются по ставкам в том же ценовом диапазоне «дороже 1000 за метр».

Торговая «встройка», приближенная к двум центральным станциям метро Самары, по уровню арендных ставок почти не отличается от классических локаций стрит-ритейла, если только помещение не обладает необычными качественными характеристиками – например, расположением в цоколе или, как в случае с попавшей в обзор коммерческой площадью на ул. Осипенко, 3, расположением на 2-м этаже многоэтажки.


Почти 150 тыс. руб./кв. м – таков верхний ценовой предел актуальных ожиданий собственников, реализующих коммерческие помещения возле станций метро.

Больше всего предложений о продаже и аренде коммерческих помещений, приближенных к станциям метро, расположено на участке от ул. Гагарина до ул. Победы, где находятся станции «Гагаринская», «Спортивная», «Советская», «Победа» и «Безымянка».


Актуальная экспозиция коммерческих помещений возле станций метро (февраль, 2016 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Ближайшая станция метро

Стоимость/ арендная ставка

ПРОДАЖА

Торговое помещение на ул. Победы

1-я линия, отдельный вход, ремонт, все коммуникации

49 кв. м

«Безымянка»

5,5 млн руб. (112 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Победы/ Гагарина

1-я линия, отдельный вход, удобная планировка, ремонт, коммуникации

43 кв. м

«Советская»

5,25 млн руб. (122 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Гагарина/ Московское ш.

1-я линия, 2 отдельных входа, свободная планировка, все коммуникации (мощность 15 кВт), действующий арендатор

75 кв. м

«Московская»

10,99 млн руб. (146,5 тыс. руб./кв. м)

Универсальное помещение на ул. Гагарина, 42

1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, ремонт

46 кв. м

«Гагаринская»

6 млн руб. (130,4 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Гагарина/ Московское ш.

1-я линия, отдельный вход, все коммуникации

47 кв. м

«Московская»

4,65 млн руб. (98,9 тыс. руб./кв. м)

Торговое помещение на ул. Гагарина, 86

1-я линия, свободная планировка, коммуникации

33 кв. м

«Спортивная»

4,15 млн руб. (125,7 тыс. руб./кв. м)

Офисное помещение на ул. Гагарина, 53

2-я линия, отдельный вход, 4 кабинета, все коммуникации

75 кв. м

«Гагаринская»

5,5 млн руб. (73,3 тыс. руб./кв. м)

АРЕНДА

Торговое помещение на ул. Победы

1-я линия, качественный ремонт, все коммуникации

55 кв. м

«Победа»

727 руб./кв. м (40 тыс. руб.)

Офисное помещение на ул. Победы, 4

1-й этаж, отдельный вход, 7 кабинетов, 2 санузла, евроремонт, все коммуникации

200 кв. м

«Советская»

450 руб./кв. м (90 тыс. руб.)

Универсальное помещение на ул. Гагарина, 122

1-я линия, отдельный вход, ремонт

90 кв. м

«Советская»

800 руб./кв. м (72 тыс. руб.)

Или частями: 25 кв. м 20 тыс. руб.;

65 кв. м – 54 тыс. руб.

Торговое помещение на ул. Гагарина, 3

1-й этаж, евроремонт, все коммуникации

33 кв. м

«Московская»

1000 руб./кв. м (33 тыс. руб.)

Торговое помещение на ул. Гагарина

1-я линия, отдельный вход, удобная планировка, евроремонт

100 кв. м

«Спортивная»

600 руб./кв. м (60 тыс. руб.)

Торговое помещение на ул. Гагарина/ Революционной

1-я линия, 2 входа, все коммуникации (мощность 12 кВт),

138 кв. м

«Гагаринская»

1300 руб./кв. м (179,4 тыс. руб.)

Торговое помещение на ул. Гагарина, 122

1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, ремонт

90 кв. м

«Советская»

800 руб./кв. м (72 тыс. руб.)

Универсальное помещение на ул. Гагарина, 6

1-я линия, отдельный вход, утепленный фасад, свободная планировка, ремонт

42 кв. м

«Московская»

950 руб./кв. м (39,9 тыс. руб.)

Торговое помещение на пр. Ленина

1-я линия, отдельный вход, витринное остекление, все коммуникации

33 кв. м

«Российская»

1000 руб./кв. м (33 тыс. руб.)

Универсальное помещение на пр. Ленина, 14

1-я линия, 2 входа, свободная планировка, витринное остекление

155 кв. м

«Алабинская»

1250 руб./кв. м (193,7 тыс. руб.)

Универсальное помещение на ул. Осипенко, 3

2-й этаж, 1-я линия, вход по парадной лестнице. Ремонт, все коммуникации, санузел

149 кв. м

«Алабинская»

698 руб./кв. м (104 тыс. руб.)





Комментарии
Комментариев нет

Другие сравнения

Сегодня в Самаре есть только один крупный торговый центр, который может похвастаться 100%-й уком...
12.09
Проспект Масленникова можно отнести к городским местам былой коммерческой славы
12.09
«Ты - мне, я – тебе» - этот принцип, подразумевающий чистый обмен на рынке жилой недвижимости?
11.09