Эксперты о проекте «Пять кварталов»

Любое строительство в историческом центре Самары, как правило, становится предметом общественных дискуссий и жарких споров. Ведь Старая Самара — любимое место отдыха и прогулок среди горожан. Вот только жить в историческом центре остается все меньше и меньше самарцев — статистика показывает, что население исторических районов неумолимо сокращается. Это и не удивительно — состояние жилья здесь, мягко говоря, удручающее. В историческом центре Самары ветхие деревянные и кирпичные домики соседствуют с многоэтажными «свечками» из стекла и бетона, которые хоть и добавляют жилых квадратных метров, но вряд ли украшают исторический центр. К сожалению, именно так велась застройка исторического центра последние пару десятков лет.

Все это время для города оставалось серьезной проблемой найти компромисс между точечным строительством в историческом центре и охранительным подходом, когда центр неприкосновенен для застройщиков и потихоньку разрушается, лишенный необходимых инвестиций. Выход из сложившейся ситуации был предложен Самарским областным фондом жилья и ипотеки совместно с компанией «Октогон», которые разработали и уже запустили в реализацию проект реновации исторического центра «Пять кварталов».

В феврале проект был представлен в экспертном совете Самарского союза архитектора, где вызвал крайне оживленную дискуссию. Члены экспертного совета высказывали и критические замечания, которые должны помочь усовершенствовать проект, и, что важно, готовность принять участие в его реализации. В целом же эксперты сошлись на том, что представленный проект — реальный шанс преобразить город и вдохнуть «новую жизнь» в деградирующие исторические кварталы.

Сохранить память

Проект предполагает реновацию городской среды в пяти кварталах в границах улиц Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Садовой, Льва Толстого и Молодогвардейской. Общая площадь под застройку оценивается в 27 га, из них около 10 га будут застроены новыми зданиями, остальные займут объекты сохраняемой застройки, реконструированные памятники, элементы благоустройства и общественные пространства.

Кварталы разделены на зоны с лотами, которые будут реализовываться на конкурной основе. Каждый лот представляет из себя земельный участок под строительство дома с подведенной инженерной архитектурой. Он будет предоставляться в аренду сроком на 3 года.

Именно аренда, а не оформление земли в собственность, были принципиальной позицией авторов проекта, чтобы иметь возможность контролировать действия инвесторов и не допустить превышения установленной высотности.

Все лоты различаются по площадям, обременениям и наличию памятников. Высота лотов составляет 3-5 этажей вдоль улиц и до 11 этажей в центре квартала. Таким образом вдоль кварталов будет комфортно гулять — на пешеходов не будут давить высотки, а многоквартирные дома позволят сделать проект экономически привлекательным.

Одной из важных задач проекта заявлено сохранение и реконструкция памятников истории и культуры на реномируемой территории. Всего в пяти кварталах было выявлено 39 памятников исторического и культурного наследия, которые в рамках программы должны будут отреставрировать и открыть для посещения горожанами.

Как рассказал на встрече с архитекторами исполнительный директор Самарского областного Фонда жилья и ипотеки Реналь Мязитов, по каждому из памятников разработано техническое задание по реставрации, создана объединенная зона охраны памятников. Кроме того, была поставлена задача придать каждому из памятников новую функцию. Чтобы привлечь инвесторов к этой работе, решено передавать памятники в нагрузку к наиболее прибыльным лотам. Реставрационные работы будут проходить под контролем регионального Управления государственной охраны объектов культурного наследия, которое должно согласовать техзадания по каждому из памятников.

«Мы понимаем, что сегодня памятники остаются закрытыми для жителей и гостей города. Нам необходимо обеспечить их доступность, поэтому мы исключили возможность использовать памятники в качестве жилья или офисов. Здесь, в основном, появятся заведения кейтеринга — кафе, рестораны, а также муниципальные учреждения и выставочные проекты», - рассказал Мязитов.

Начало положено

В настоящее время СОФЖИ работает над подготовкой площадки первого из кварталов, расположенного в границах улиц Красноармейская, Садовая, Самарская и Льва Толстого, примыкающего к макаронной фабрике. Этот квартал стал первоочередным как наименее обремененный социальными, культурными и административными объектами. Здесь, в основном, располагается жилые дома, причем, как показали экспертизы, 90% из них не соответствуют современным требованиям для проживания. Жильцов аварийных домов уже расселяют по новым квартирам. Причем, как рассказал директор СОФЖИ, стараются селить в соседних районах, чтобы сохранить существующие социо-культурные связи.

«На месте аварийного жилья планируют построить новые дома, а также разместить открытые рекреационные пространства, торговые галереи, кафе и рестораны, зоны для отдыха», - рассказал Мязитов.

Параллельно с подготовкой площадки была запущена работа по разработке полноценного проекта планировки территории, проекта межевания территории и мастер-плана. В настоящее время ППТ и ПМТ уже переданы в администрацию города для дальнейшего вынесения на публичные слушания. Реналь Мязитов надеется, что проект также найдет поддержку и среди жителей.

Инвестиции в историю и культуру

Предварительная стоимость проекта составляет около 25 млрд рублей. Авторы отмечают, что такую нагрузку не сможет взять на себя ни региональный, ни, тем более, муниципальный бюджеты. Поэтому предполагается, что не менее 80% бюджета составят частные инвестиции.

Это серьезный вызов для бизнеса, причем не только регионального. Чтобы привлечь инвесторов, оператор проекта работает над тем, чтобы максимально снять все ограничения и риски, которыми обременена территория.

Как рассказал директор ООО «Октогон» Олег Никитенко, на стоимость проекта оказала значительное влияние работа по подготовке площадок. Исторически это достаточно густо заселенная территория, в результате приватизации она оказалась серьезно обременена правами третьих лиц, которые пришлось выкупать. Отдельная статья расходов — расселение, которое проходило по всем нормам и потребовало серьезных вложений. Кроме того, площадка потребовала оснащения новыми инженерными сетями, которые на этой территории находились в удручающем состоянии.

Однако авторам проекта удалось разработать схему, экономически привлекательную для инвесторов. Для этого финансовую нагрузку, которая закладывается в себестоимость строительства в кварталах, распределили между всеми лотами, так, чтобы их конкурсная цена соотносилась не с затратами на подготовку конкретного лота, а была адекватна стоимости участка земли и будущей прибыли от строительства.

При этом сохранился и социальный посыл проекта. Цель его — не просто заработать деньги с реализации жилья, но привлечь средства для реновации исторического центра.

«Мы понимаем, что проект должен быть интересен инвесторам, но он также должен быть компромиссным. Мы, конечно же, хотели бы иметь меньшую этажность, меньшую загруженность инженерными сетями, меньше парковочных мест, понимая, что город будущего — это город без машин, но необходим компромисс между сохранением среды и ее развитием», - рассказал Никитенко.

Чтобы иметь возможность контролировать реализацию проекта с точки зрения архитектурно-планировочных решений, авторы идеи предложили создать группу экспертов и выбрать главного архитектора кварталов, который координировал бы усилия по проектированию и строительству. И конечно, эта идея нашла живое одобрение среди экспертов.

Как отметили архитекторы, предложенный комплексный подход с разбиванием территории на малые лоты — наиболее подходящая стратегия для исторического центра, потому что именно так и строилась Старая Самара. Городские кварталы делились на отдельные зоны, внутри которых проектировали и строили те известные градостроители, которые сформировали облик купеческой Самары. И проект СОФЖИ в этом плане - возрождение исторического способа в современных реалиях.

Олег Никитенко, директор ООО «Октогон»:

— В основу этого проекта легла идея компромисса между девелоперским подходом к развитию города и необходимостью сохранять важные элементы исторической застройки. Вторая задача была создать условия для инвестирования в объекты культурного наследия, наполнить их новыми функциями и открыть для людей. Почти 40 объектов культурного наследия в рамках проекта не просто сохраняются, но им дается вторая жизнь, новый функционал.

Юрий Корякин, председатель регионального отделения общественной организации «Союз архитекторов России»:

— Проект интересный и, что важно, действительно жизнеспособный. Первая часть проекта уже реализуется. Идет расселение жителей из первого квартала, распределили территорию по лотам, сейчас начнется их продажа с конкурса. Уже проглядывается ближайшая перспектива. Пока рано говорить, каким будут эти пять кварталов, жизнь показывает, что реализация проекта зачастую отличается от его изначального образа. Но уже импонирует комплексный подход, потому что здесь решаются многие социальные, инженерные и архитектурно-пространственные вопросы. Также важно, что заказчик прислушивается к советам экспертного сообщества.

Юрий Астахов, член правления регионального отделения общественной организации «Союз архитекторов России»:

— С историческим центром действительно нужно что-то делать, развивать его. И проект интересный, но я бы сказал, что несколько романтичный. Сомнения вызывает экономика, нужно все тщательно просчитать, чтобы сошлись цифры. По экономике здесь получается очень дорогое, элитное жилье для обеспеченных горожан. Я бы сейчас направил финансовые ресурсы и все усилия на реализацию первого квартала, где уже прошло расселение, которое стоило очень не дешево, и сейчас нужно в первую очередь решать судьбу этого квартала. Это нужно делать с привлечением экспертного сообщества, обсуждать судьбу проекта.

Дмитрий Якурнов, член правления реготделения Союза архитекторов:

— Мне понравилась концепция проекта. Разделение на лоты — это идеальная картинка с точки зрения подхода к Самаре. У застройщика не будет соблазна все снести поставить что-то огромное. Здесь пример картинной архитектурной деятельности, где один автор на маленьком участке будет решать все вопросы. И мне кажется, это как раз те условия, которые дадут качество архитектурной среды. Если здесь нет никакого лукавства, с чем я сталкиваюсь в нашей жизни в части градостроительной политики, в целом мне нравится. Другое дело, что, может быть, действительно это нужно было на какой-то ранней стадии более широко освещать, проводить конкурс. А в целом стратегию я считаю правильной.

Анатолий Баранников, заместитель министра строительства Самарской области, главный архитектор Самарской области:

— В проекте, не смотря на заданные ограничения по этажам, конфигурации стен в границах участка, есть простор для архитектурной работы. И если будет назначен архитектор проекта, он, исходя из общей композиции, сможет согласовывать облик квартала, искать компромисс между лотами, где можно что-то добавить, где убрать. Нужны обоснованные и качественные архитектурные решения, которые согласовываться и проходить несколько фильтров. Для этого существует экспертное сообщество. Застройщики, в основном, работают со своими архитекторами, их нужно будет ставить в определенные рамки. Их должен ограничивать архитектор квартала, после него — экспертный совет, главный архитектор города и так далее.

Виталий Самогоров, архитектор, заведующий кафедрой «Архитектура» СГАСУ:

— Проект вызывает множество вопросов как с точки зрения его концепции, так и с точки зрения реализации. Историческая среда города требует бережного отношения. Наиболее подходящим здесь будет метод точечной реконструкции. На этой территории необходимо проводить архитектурный конкурс с привлечением архитекторов не только из Самары, но и из других городов. Тем более, что у нас в России есть примеры городов, где восстанавливали историческую среду. Историческая среда не допускает ни точечного захвата территории с высотным строительством, ни подхода комплексной, микрорайонной застройки. Нельзя снести целый квартал и построить на нем типовые здания — это уничтожит уникальную историческую среду.

Игорь Галахов, почетный архитектор России:

— Это действительно уникальная, очень интересная и непростая территория. Она относится к исторической части города, но представляет собой буферную зону между историческим ядром и более поздней застройкой. Территория окрашена в уникальный исторический контекст. С другой стороны, это активно функционирующая часть общественного центра Самары. Здесь есть объекты, составляющие городские общественные и культурные точки притяжения. И здесь очень много ветхого жилья. Скорейшей и радикальной реконструкции требуют инженерные системы. Чтобы учесть все эти моменты, требуется комплексный подход. И здесь возникает типичная для исторических центров проблема — компромисс между обновлением территории и ее реновации, сохранения наиболее важных, ценных качеств и исторических объектов.

Существуют множество проектов по восстановлению исторических городов, разнообразных методологически и архитектурно. Но все они посвящены тому, что сделать, и не отвечают на вопрос, как. Не разработано механизма их реализации, а потому все эти проекты рассыпаются. Особенность проекта «Пять кварталов», что в нем предусмотрены и механизмы и этапы реализации — и технически и экономически. Если городское сообщество примет этот подход, мы сделаем шаг в направлении и обновления, и сохранения уникальной среды.