Ваш вопрос — наш ответ

Руководитель Управления по Самарской области Вадим Маликов и директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Самарской области Андрей Жуков во время пресс-конференции ответили на самые важные назревшие вопросы, связанные с регистрацией прав на участки и объекты недвижимости, изъятием земель и сносом объектов недвижимости, кадастровой оценкой и разнообразными аспектами строительства.

­— Как известно, с результатами проведенной в Самарской области в 2014 году массовой кадастровой оценки согласились не все собственники объектов недвижимости. Какой процент протестов уже был рассмотрен и когда будет проведена новая кадастровая оценка?

Согласно действующим законодательным нормам, массовая кадастровая оценка в субъектах Российской Федерации проводится не чаще, чем один раз в три года. Соответственно, новая оценка в Самарском регионе будет осуществляться не раньше 2017 года. Что касается объемов рассматриваемых заявлений по оспариванию кадастровой стоимости, то стоит отметить, что сегодня ситуация стабилизировалась и заявлений стало меньше. Для сравнения, за 2014 год общее количество заявлений по нашему региону было 1167, а за первое полугодие 2015 года их поступило в разы меньше – около 230 заявлений. Если учитывать, что в целом под массовую кадастровую оценку попало около одного миллиона объектов недвижимости – земельных участков, то даже одна тысяча заявлений на оспаривание составляет всего лишь 0,1%. Вместе с тем на Самарскую область приходится около 10% от всех заявлений в комиссии по субъектам Российской Федерации.

В настоящее время на каждом заседании по оспариванию результатов кадастровой стоимости рассматривается не более 10 заявлений – это абсолютно стабильная рабочая ситуация. Надо отметить, что сама по себе схема оспаривания результатов кадастровой оценки довольно сложна. Сейчас изменился принцип оспаривания – рассмотрение заявлений переместилось из арбитражного суда в областной. При этом физические лица могут обратиться в суд сразу, минуя комиссию по оспариванию, а для юридических лиц по-прежнему обязательно в первую очередь обращаться с заявлениями в комиссию.

— Началась процедура изъятия земельных участков под строительство магистрали «Центральная» и расширение Московского шоссе. Какой процент этих земель до сих пор не стоит на кадастровом учете или не имеет очерченных границ, активизировались ли их собственники, чтобы успеть с этими процедурами до изъятия?

Даже если границы земельного участка не определены, собственники от этого не перестают быть собственниками – закон такое право собственности под сомнение не ставит. Строительство любого объекта с необходимостью изъятия земельных участков включает стадию описания участков для предстоящего изъятия. Если при этом земельный участок не стоит на кадастровом учете и никаких документов, подтверждающих права на землю, нет, то в силу закона этот участок находится в государственной собственности. Если же в собственности у граждан или юридических лиц имеется участок с неопределенными границами, то их стоит определить и рассчитывать на компенсацию от властей в случае изъятия.

Но, говоря о предполагаемой полосе застройки «Центральной», стоит отметить, что там находится огромное количество самовольно возведенных объектов на участках, сведения о которых никогда не формировались и не предоставлялись в регистрирующие органы. На компенсацию в случае изъятия могут рассчитывать лишь собственники оформленных участков и объектов недвижимости, а вдоль будущей магистрали таковых не столь уж много – в массе застройки превалируют гаражи, стоянки и временные постройки.

— В каких городских локациях уже начался и где ожидается процесс массового сноса самовольных временных построек?

Сегодня все мы наблюдаем массовый снос торговых павильонов и незаконных рынков. С одной стороны, любой павильон – изначально временное строение, но с другой – у многих из них площадь составляет 150–200 кв. м, что гораздо больше размеров многих загородных летних домов, а ведь они считаются объектами недвижимости. Получается, что понятие временного строения в нашем городе стало чем-то вроде веяния времени, когда власти давали разрешение на установку такого объекта, а он в итоге из временного фактически становился постоянным. Однако в городе должны быть общественные зоны для комфортной жизни и отдыха, и массовый вывоз самовольных киосков – важный шаг на пути к достижению этой цели. Павильонов становится меньше, на их места возвращаются тротуары и скверы, и это хорошая динамика.

Эта процедура в законе очень четко прописана. Заброшенные земельные участки особенно характерны для больших садоводческих товариществ. Если собственник участка знает, что его сосед забросил свою землю и не хочет больше быть собственником, то он сможет претендовать на участок, если нынешний собственник обратится в Управление Росреестра с заявлением об отказе от права собственности. После такого заявления земля автоматически попадает в собственность муниципального образования. Тот, кто заинтересован в приобретении, сможет обратиться в муниципалитет и выкупить этот участок.

Если же известно, что у участка есть собственник, но он признан отсутствующим, то неиспользуемому участку предстоит длинная процедура изъятия муниципалитетом. Лишить человека права собственности можно только на основании судебного решения. И лишь потом, когда участок попадет в собственность муниципалитета, можно ставить вопрос о его приобретении.

Если участок не находится в собственности граждан и юридических лиц, то в силу закона он относится к государственной собственности. Чтобы получить его в собственности или аренду, необходимо обратиться в муниципалитет с просьбой о приобретении этого участка.

— Как можно контролировать ситуацию строительства, когда многоэтажные дома с большим количеством квартир и дома в несколько этажей на одного или нескольких собственников буквально наступают на частный сектор?

Сложность в том, что объемы индивидуального жилого строительства в частном секторе ограничены только средствами собственника, который затеял строительство. Есть прецеденты – в нашем регионе реже, в Москве чаще, – когда в Управление Росреестра обращается житель жилого дома площадью несколько тысяч квадратных метров и говорит, что хочет жить в таком доме со своей семьей. Если размер участка и разрешенное использование участка это позволяет и дом не превышает параметры этажности в данной градостроительной зоне, то строительство возможно.

Превышение параметров строительства мы контролируем: даже если дом по относительным показателям похож на «клубный дом», стараемся пресекать этот процесс уже на стадии постановки на кадастровый учет. Если собственник земли хочет построить таунхаус или клубный дом внутри частного сектора – начать стоит с изменения вида разрешенного использования, потом получить разрешение на строительство и затем возводить объект с соблюдением всех требований закона.

— Какие документы нужно проверять у застройщика, предлагающего квартиры в таунхаусах или клубных домах, чтобы обезопасить себя от приобретения доли в общедолевой собственности вместо полноценной квартиры?

Увы, многие покупатели жилья по-прежнему крайне невнимательно читают договор купли-продажи перед его подписанием. В случае покупки жилья в многоэтажном доме или внутри малоэтажной застройки должно быть указано, что приобретается квартира в многоквартирном доме. Если объект еще строится, то покупатель должен подписать договор долевого участия с регистрацией его в Управлении Росреестра, а никакие другие договоры – ни предварительный договор, ни договор будущей купли-продажи, ни одну из других возможных вариаций документа.

Еще один принципиальный момент – перед принятием решения о покупке у застройщика стоит потребовать документы на земельный участок, где строится объект, и оценить вид разрешенного использования. Если это ИЖС, то строительство многоквартирного дома на такой земле просто невозможно.