Спрашивали? Отвечаем! (№1 "136")

На портале rs63.ru вы можете задать любой вопрос о недвижимости. Во время подготовки этого номера вопросов от читателей и посетителей портала накопилось особенно много: самарцы активно интересуются строящимся жильем и аспектами его приобретения, также часты обращения по юридическим вопросам. Редакция и эксперты всегда готовы помочь с поиском ответов, поэтому в этот раз мы уделяем такому формату общения особое внимание.

Вячеслав Г.: — Сколько стоит 1-комнатная квартира в жилом комплексе «Солнечная долина»? Когда планируется ввод в эксплуатацию? Есть ли ипотека от Сбербанка?

— 1-комнатные квартиры в «Солнечной долине» начинаются от 35,2 кв. м. Стартовая стоимость жилья – 1,2 млн руб. в предчистовой отделке. Ввод в эксплуатацию, по словам застройщика, намечен на декабрь 2015 года, однако стоит убедиться в темпах работ на стройплощадке. О возможности оформления покупки квартир в ипотеку можно будет говорить начиная с середины марта этого года.

Александр А.: — Меня интересует дуплекс «Сок» в коттеджном поселке «Экодолье». Какова общая площадь и стоимость дуплекса? Какую площадь получает один хозяин и сколько стоит дуплекс полностью? Есть ли в этих домах свет, газ, вода и отделка? Может, в продаже есть готовые дуплексы?

— Как нам рассказали в отделе продаж девелопера, в наличии осталась одна готовая секция площадью 58 кв. м в 2-этажном дуплексе. Ее стоимость составляет 2,59 млн руб. Каждый покупатель дуплекса получает в пользование 3 сотки земли. Канализация, водоотведение, электричество проводятся по фасаду дома, газ подводят прямо в дом. Все секции одинаковы, но целиком выкупить дуплекс для одного собственника бессмысленно, так как секции дуплекса объединены несущей стеной. Стоимость каждой секции с отделкой возрастает на 600 тыс. руб.

Наталья Я.: — Я живу в городе Ухта, летом мы приезжали в Самару и были в «Южном городе». Микрорайон нам очень понравился, задумались о покупке. Как можно купить 2-комнатную квартиру, возможно, в ипотеку? Все-таки мы не близко, и многие процессы придется совершать на расстоянии.

— Как рассказали в отделе продаж ДК «Древо», для того чтобы приобрести квартиру в «Южном городе», находясь не в Самаре, нужно для начала определиться с необходимостью и вероятностью получения ипотечного кредита. Если ипотечный кредит решено оформлять, то нужно пройти кредитную комиссию в аккредитованном банке по месту жительства. Если одобрение банка будет получено, можно будет забронировать понравившуюся квартиру, заплатив 5 тыс. руб. После этого покупатель должен приехать в Самару для подписания договора долевого участия. Когда договор подписан, можно отправляться обратно для подписания кредитного договора. Когда все эти операции будут выполнены, нужно будет вернуться в Самару еще раз, чтобы оформить сделку приобретения жилья.

Александр Н.: — Остались ли в продаже квартиры в ЖК «21 квартал»?

— Да, в продаже остались 2-комнатные квартиры по цене 58 тыс. руб./кв. м. Предлагаемые к реализации площади – 85 и 90 кв. м. Для уточнения деталей можно обращаться в отдел продаж компании-застройщика.

Татьяна Ф.: — Можно ли где-нибудь посмотреть планировки квартир в жилом комплексе «Желябово.РФ»?

— Конечно. Все планировочные решения, а также другая информация о строящемся жилом комплексе доступна на официальном сайте проекта желябово.рф.

Станислав М.: — Цены за квадратный метр в «Лесной поляне» изменились? Сколько стоит квадратный метр жилья без ремонта сегодня?

— С декабря 2014 года цены на жилье в черновой отделке в ЖК«Лесная поляна» установились на следующем уровне: 1-комнатные квартиры – от 50,3 тыс. руб./кв. м,  2-комнатные – 48,1 тыс. руб./кв. м,  3-комнатные – 48 тыс. руб./кв. м.

Ольга Г.: — Меня интересуют цены на 1-комнатные квартиры в «Кошелев-проекте».

— Стоимость 1-комнатных квартир в строящихся очередях «Кошелев-проекта» варьируется от 1,19 до 1,38 млн руб. в зависимости от метража. В общей сложности покупателям доступно 11 различных вариантов планировок. Сдача этих домов намечена на конец 2015 года.

Татьяна С.: — Подскажите, кто является застройщиком жилого комплекса «Семейный» на ул. Революционной/ Дыбенко?

— В этом проекте застройщиком выступает компания «Владимир».

Анастасия К.: — Подскажите, где можно посмотреть планировки квартир в новом жилом комплексе, который строится у ТРК «Космопорт»?

— Подробное описание планировок в «Доме у Космопорта», а также детальное описание концепции самого жилого комплекса и фотографии со стройплощадки можно посмотреть в материале, опубликованном на сайте ММЦ «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale» здесь.

 
Сергей П.: — Я предпочитаю снимать жилье и платить в месяц по 10-12 тыс. руб. Ведь это лучше, чем загнать себя в ипотечную «кабалу» на 30 лет и тем самым серьезно переплатить за жилье? 

—  На самом деле размер ежемесячных арендных платежей за чужую квартиру сегодня соизмерим с размером ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Проиллюстрируем на конкретном примере. За аренду «хрущевки» в спальном районе города семья будет платить около 12 тыс. руб. в месяц. «Если эта семья решит купить ту же «хрущевку» в ипотеку, то ее ориентировочная стоимость составит от 1,45 млн руб. Если при этом семья будет располагать первоначальным взносом и кредит будет оформлен на сумму в 1 млн руб. сроком на 15 лет, то размер ежемесячного платежа по такому кредиту составит 12 260 руб. в месяц», — говорит начальник сектора по работе с партнерами самарского филиала Сбербанка России Ольга Третьякова. Согласитесь, суммы абсолютно соразмерны. С той лишь разницей, что в случае с ипотекой заемщик отдает 12 тыс. руб. ежемесячно за свое жилье, а не приносит доход третьему лицу.

К этому важнейшему доводу исполнительный директор АН «Визит» Полина Абдулова добавляет еще один: «Не забывайте о том, что рынок жилья также подвержен инфляции. На величине арендной платы инфляция отражается: сейчас в городе уже не найти жилья за 8 тыс. руб. в мес., как было совсем недавно. А вот собственной квартире инфляция нестрашна!»

— После того как заемщик получит одобрение на кредит в банке и выберет жилье, он заключает с продавцом квартиры договор задатка. Задаток за квартиру лучше вносить через банковский расчетный счет. Задаток, как правило, составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. в зависимости от стоимости объекта. Второй этап затрат — оценка объекта недвижимости. Стоит она от 3,5 тыс. до 4 тыс. руб. Финальный этап - продавец и покупатель выходят на сделку. В день регистрации сделки в Управлении ФРС по Самарской области покупатель должен перечислить сумму первоначального взноса. Регистрация сделки занимает до пяти дней, после чего новый собственник получает документы на квартиру. А после этого он должен застраховать жилье и свою жизнь - сумма страховки составляет около 0,3-0,4% от стоимости квартиры. Дальше заемщик будет платить только ежемесячные платежи банку, причем первый платеж, как правило, можно отсрочить на месяц, многие банки идут на это, принимая во внимание объем первоначальных затрат заемщика.

 

— Да, вы правы. Часто встречается ситуация, когда аналогичные квартиры, например в одном квартале или даже одном ЖК, различаются в цене. Причем если в сегменте дешевого, эконом-жилья разница может быть в 100-200 тыс. рублей, то в сегменте элитного это может быть несколько миллионов.

 

На разницу может влиять наличие крупноформатного инфраструктурного объекта, например ТЦ. Этот факт увеличивает стоимость жилья на 15%. Показательный пример- квартиры в домах около ТРК «Космопорт». Если бы в этом районе не было этого объекта, не было бы и новых ЖК, а если бы и были, то ввиду пониженного спроса на этот «депрессивный» район цена на них была бы значительно ниже.

Этажность влияет на цену квартиры различных классов по-разному. Если в «экономе» первый и последний этаж традиционно дешевле на 8% по сравнению с остальными этажами, то в более дорогих домах и ЖК наоборот — квартиры на последних этажах, как правило, видовые, а потому дороже.

Что касается эконом-жилья, то факторы, влияющие на разницу, в последнее время несколько изменились. Если раньше на цену влияли ремонт и наличие техники и мебели, оставляемой в квартире, то сейчас больше обращают внимание на месторасположение, инфраструктуру, отдаленность от дороги, порядочных соседей, чистый подъезд и хороший двор. Это и стоит те 100-200 тыс. рублей, которые «разделяют» в цене квартиры. Не переплачивайте, если вам говорят, что «сделан шикарный ремонт» - вы его сами сделаете, причем тогда, когда захотите и накопите денег. «Мы оставляем кухню и технику» — и это не аргумент для завышенной цены. Вы же не арендуете квартиру! Все это вы сами купите (в «Леруа Мерлен» есть чудесные кухни за 2 тыс. руб., а программу «Пусть говорят» можно посмотреть и на стареньком телевизоре). Помните, только качественный, капитальный ремонт может существенно повлиять на цену. Задайте себе вопрос: «Если бы я все сам делал в этой квартире с нуля, я бы потратился на это?» Если отвечаете «нет», тогда будьте готовы переплатить.

Если вы рассматриваете квартиру в категории элитного жилья, то имейте в виду, что здесь ремонт является одним с основополагающих факторов ценообразования. Вот наглядный пример. Квартира в черновой отделке на ул. Лесной стоит 110 тыс. руб. за кв. метр, а квартира в этом же доме, но с суперремонтом — уже 170 тыс. руб. за кв. м. Почувствуйте разницу в 60 тыс. руб.!

В первую же очередь на цену элитного сегмента жилья влияет местоположение объекта — Ленинский, Самарский, Октябрьский районы. Квартира даже с авторским ремонтом от модного дизайнера в Кировском районе не станет элитной, и запросы продавца в таком случае несправедливы.

 

Сергей А.: — Слышал, что суд может отказать в признании собственности на квартиру в новостройке, если на руках имеется только предварительный договор купли-продажи, а не основной, что якобы из-за изменений в судебной практике признать права собственности на недвижимость на основе этого документа теперь невозможно. Что это за изменения и когда они были внесены?

Антон Бегеба, адвокат,  

старший партнер адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

Чтобы ответить на данный вопрос, в первую очередь следует обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ, которые устанавливают, что предварительный договор - это документ, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи, а если какая-либо из сторон уклоняется от заключения основного договора, то другая вправе потребовать в судебном порядке понудить нарушившую обязательства сторону к совершению данного действия. Другими словами, сам по себе факт заключения предварительного договора не порождает права собственности покупателя на квартиру. 

Кроме того, если дом не введен в эксплуатацию, то возникают определенные трудности в определении предмета договора, что является существенным условием договора купли-продажи. Существует судебная практика, которая говорит о том, что в случае, если по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано в будущем (квартиры в новостройке), оплата произведена полностью, то данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи. Таким образом, если покупатель не может подтвердить факт оплаты, то суд, скорее всего, откажет в удовлетворении требований. Это бывает в том случае, когда, например, оплата вносилась не застройщику, а иному лицу. Кроме того, в случае если застройщик находится в стадии банкротства, а дом недостроен, то специально для таких случаев предусмотрен такой способ защиты права, как включение в реестр требований о передаче жилых помещений. 

Подобные дела, а также дела о признании права на квартиры, застройщик которых находится в стадии банкротства, рассматривает арбитражный суд. Судебная практика до последнего времени следовала в большинстве случаев политической конъюнктуре и боязни руководства застройщиков быть привлеченным к уголовной ответственности, в связи с чем в судах общей юрисдикции, как правило, признавались любые требования «обманутых дольщиков». В настоящий момент в связи с изменениями в законе о банкротстве, когда руководство застройщиков отстраняется от управления организацией и на их место приходят люди, заинтересованные в увеличении свободных площадей, у дольщиков возникает все больше и больше проблем с защитой своих прав.

Что касается изменений судебной практики, то единственное, касающееся данного вопроса и выразившееся в форме документа, - это постановление ВАС РФ по вопросам признания права на вещь, которая будет создана в будущем. Им я и руководствовался, отвечая на вопрос читателя журнала «Строительство.Недвижимость.Rent&Sale» Сергея.