Жилье в два раза дешевле

Именно такого результата можно добиться, если купить нежилое помещение и перевести его в «жилое». Несмотря на всю экзотичность такого решения, такая процедура возможна - как с юридической, так и с практической точки зрения. Де-факто - это выгодно, де-юре - возможно!

Вчерашний день

Канули в лету, скорее в «нулевые» те времена, когда помещения на первых этажах новостроек продавали минимум на 40% дороже квартир в них. Тогда, до 2007 года это была нормальная практика. Рынок помнит головокружительные сделки по от 100 тыс. руб./кв. м за помещения на первых этажах, например, в ЖК на Агибалова, в то время как квартиры в этом же ЖК продавались по 64-72 тыс. руб./кв. м.

Сейчас ситуация изменилась, метры на первых этажах в ЖК «висят» до последнего и продаются значительно дешевле квартир в этом же доме. Если обратиться к средним ценовым показателям, то даже они указывают тренд: например, в одном из самых дорогих районов - Ленинском - средняя цена продажи офисно-торговых помещений равна 62 тыс. руб./кв. м. А цены на квартиры с черновой отделкой в этой локации стартуют от 65 тыс. руб./кв. м.

Активный перевод квартир в нежилые помещения начался более 15 лет назад и положил начало развитию стрит-ритейла по-самарски. До сих пор в районах «золотых миль» оставшиеся квартиры скупают по цене выше 120 тыс. руб./кв. м. Но такие показатели демонстрируют всего 2 локации в нашем городе, где сложившаяся застройка и дефицит ликвидных помещений, а остальные первые этажи никогда не будут проданы по таким ценам.

Может быть, поэтому в последнее время заговорили об обратном процессе - переводе нежилого помещения в жилое. Более того, такое приобретение оказалось еще и выгодной инвестицией.

«Сегодня в Самаре есть немало примеров, когда купить нежилое помещение дешевле, чем жилье в этом же доме. И такое вложение средств - очень перспективная инвестиция», - утверждает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

Инвестиционная привлекательность

Однако лучше всего подтвердят справедливость наших утверждений реальные предложения. Например, нежилое помещение площадью 100 кв. м продается по цене 50 тыс. руб./кв. м. Объект находится на первом этаже дома, расположенного на 6-й просеке, 143. Примечательно, что помещение полностью отремонтировано (ремонт весьма дорогостоящий - не менее 30 тыс. руб./кв. м) и юридически подготовлено к сделке. Иными словами, это готовый вариант для жилья - естественно, при условии его перевода в жилой фонд. Кстати, квартира на 6-й просеке в черновой отделке стоит в среднем от 42 тыс. руб./кв. м.

В следующем примере разница в цене и вовсе не оставляет сомнений. В ЖК «Седьмое небо» (ул. Осипенко, 3а) на последнем, 17-м этаже за 43 тыс руб./кв. м продается нежилое помещение площадью 320 кв. м с шикарным видом на Волгу и полностью готовыми документами. К слову, эта цена - средний показатель цен на жилье в целом по городу (с учетом стоимости квартир класса «жесткий эконом»). А если в том же ЖК «Седьмое небо» спуститься на этаж пониже, то вам уже предложат квартиры в черновой отделке по цене от 80 тыс. руб./кв. м. Получается, что стоимость помещения с панорамным видом на Волгу, которое можно превратить в пентхаус, в два раза меньше (!).

Еще один пример - нежилое помещение на ул. Самарской, 268 (см. стр. 41). Объект площадью 244 кв. м расположен на последнем этаже 9-этажного дома, занимает целый этаж. Этот объект имеет два входа, поэтому его легко можно разделить на 2 квартиры по 122 кв.м. Документы на помещение также полностью готовы, а стоимость его составляет 9 млн руб. Если включить реальную математику и знание рынка, то можно получить прекрасный, фактически подарочный вариант: потенциальная квартира площадью 122 кв м, расположенная в доме на пересечении ул. Садовой и Полевой (5 минут ходьбы от набережной), стоит 4 млн 500 тыс. руб. Если рассчитать стоимость квадратного метра, то получится 36,8 тыс. руб.! Кто-нибудь видел квартиры даже в черновой отделке за такие деньги в этом районе? Для сравнения, в этом же доме продается 4-комнатная квартира площадью 100 кв. м за 69 тыс. руб./кв. м. Разница в цене почти в два раза!

Еще показательный пример: В ЖК «Надежда» (дом № 99) продаются коммерческие площади на 1-2 этажах по 190-380 кв. м по 32 тыс. руб./кв. м. И если первый этаж является стереотипным объектом спорного спроса, то квартира на втором этаже за такие деньги достойна внимания! При том, что цены на квартиры в ЖК «Надежда» начинаются от 40 тыс руб./кв. м.

Можно рассмотреть еще один объект, расположенный в доме 70-х годов постройки. В доме по ул. Молодежной, 8 собственник предлагал к реализации бывшие художественные мастерские, расположенные на 18-м этаже. Общая площадь помещения составляла около 120-130 кв. м. Несмотря на неважное состояние в целом, стена помещения была полностью остеклена, из окон открывался панорамный вид на Жигулевские ворота. «Стоимость квадратного метра, на которой мы сошлись с собственником, - 35 тыс. руб./кв. м, - говорит Дмитрий Новиков. - Чем не предложение для не ленивых и прозорливых?»

Юридический аспект: возможно все

Для тех, кто не занимается недвижимостью профессионально, тема перевода нежилого помещения в жилое может звучать довольно экзотично. Однако юристы утверждают: «обратная» сделка возможна, и технически она не намного сложнее привычного перевода квартиры в нежилье. Как нам рассказал партнер юридической фирмы RBL Денис Герасимов, процедура перевода объекта недвижимости из формата нежилого в жилье практически ничем не отличается от более привычной операции, просто все действия выполняются в обратном порядке. «В этом случае также требуются заключения Роспотребнадзора, пожарных. При этом требования, которые предъявляются к нежилому помещению, естественно, отличаются от требований, которым должна отвечать квартира. При удачном стечении обстоятельств оба процесса занимают примерно одинаковое количество времени - около 2 месяцев. А вот если фасад здания подвергался изменениям или помещение оснащали отдельным входом или крыльцом, то процесс перевода в жилой фонд может существенно затянуться».

Впрочем, с юридической точки зрения существует два ограничительных момента, которые могут затормозить процесс перевода нежилого помещения в жилое или вообще воспрепятствовать этому. Первая проблема возникает, если помещение обременено условиями аренды или ипотеки. Переводить помещение в жилой фонд можно только при отсутствии действующих арендаторов и долгов перед банком. Вторая - состояние помещения. Как отметил Денис Герасимов, к жилому и нежилому помещениям предъявляются разные требования и нормы: перевод осуществится лишь в том случае, если помещение полностью пригодно для проживания. Все остальное - дело профессионалов и времени. Собрать пакет документов, пройти необходимые экспертизы, выполнить необходимые требования регулирующих организаций - стоимость всех этих действий зависит от конкретного случая. Но в целом юридические и риэлторские компании города предлагают услугу по переводу нежилого помещения в жилое (и наоборот) в ценовом диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. руб.

Денис Герасимов, партнер юридической фирмы RBL:

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел квартиру большой площади и захотел разделить ее на две части: в одной части должен был разместиться небольшой магазин, в другой должна была поселиться его семья. Эта процедура потребовала значительного времени. Последовательность в данном случае такова: сначала нужно было всю эту квартиру перевести в нежилой фонд, потом разделить на две части и оформить их как два отдельных объекта недвижимости. Только после этого вторую часть можно было перевести обратно в жилой фонд. В итоге реализация такой процедуры может затянуться на 6-9 месяцев. Основная издержка, которую при таком «двойном» переводе несет собственник, - материальная. Экспертизы, которые нужно заказывать в данном случае, недешевы.

Многие люди сегодня в принципе не знают о том, что нежилые помещения можно рассматривать как альтернативу жилой недвижимости, как объект, который можно перевести в жилой фонд. Мы пробовали рекламировать объекты из сегмента нежилой недвижимости с возможностью перевода как квартиры. Естественно, людей привлекала доступная стоимость квадратного метра - звонков по таким объектам было больше, чем по обычным квартирам. Но когда звонившие узнавали, что за столь привлекательную цену им предлагают нежилое помещениеи,однако полностью готовое к переводу и отремонтированное - это вызывало какой-то страх. Виной всему стереотип: мол, жить можно только в жилых объектах. При этом мировая, да и российская практика, когда в домах оборудуют квартиры-студии как раз из нежилых помещений, говорит об обратном. Просто у нас пока такие сделки - редкость, не сложилась повседневная практика. Как только этот первоначальный страх и недоверие будут переломлены, жители города обязательно оценят эту альтернативу, в том числе как хорошую инвестицию. Ведь можно купить помещение в 150 кв. м, перевести его в жилой фонд, разделить на две квартиры и продать. Но уже по рыночной стоимости жилого квадратного метра.

В Самаре пока нет ярких примеров «трансфера» нежилых помещений в жилье. Однако в Москве, например, такая практика набирает обороты. Все популярнее становятся лофты - квартиры, оборудованные на бывших промышленных объектах, в заводских корпусах или административных зданиях. Вместо того чтобы сносить эти объекты, в них создают нестандартное жилье, и результаты этого подхода пользуются большим спросом у москвичей. Подобные процедуры целесообразно проводить в объектах недвижимости, расположенных в центральной части города. Построить что-то новое в историческом центре почти любого города - большая проблема, а вот реконструкция имеющихся объектов и перевод их в разряд жилья могут как-то сгладить проблему вечного дефицита жилья в центре города. Самара пока не пошла по этому пути, но единичные примеры все же есть. Из относительно глобального - административное здание Самарского завода клапанов сейчас используется как гостиница. Несмотря на то что это - бизнес, вектор все равно направлен в сторону жилья, хотя и временного.