Как механизм комплексного развития территории работает на земле? И что нужно сделать потенциальным инвесторам и девелоперам, чтобы использовать возможности этого инструмента? Об этом говорили участники форума «Инвестфест. Самара», а федеральные спикеры-эксперты на реальных кейсах показали, как запускают эти проекты в регионах.
Конструктор форматов: жилье и инфраструктурные объекты на одной территории
Главное преимущество комплексного развития территории — гибкость. Законодательный механизм можно подстраивать под конкретный проект, если он отвечает интересам территории. Президент Национальной ассоциации инвесторов (НАИ.РФ) Максим Оводков подчеркнул, что инструмент давно вышел за рамки жилой застройки. — Основная особенность формата КРТ — в том, что для территории может меняться законодательный механизм. Можно поменять законодательство под нужды проекта, если он отвечает требованиям. Важно, что в проекты сегодня встраиваются не только жилые кварталы, но и школы, отели, объекты культурного наследия, — отметил спикер. Только с начала 2025 года в стране заключили более 880 договоров КРТ. Субъекты активно вводят в оборот неиспользуемые земли. Эксперт выделил два базовых пути, по которым может развиваться площадка, отданная под комплексное развитие: 1. КРТ жилой застройки. Работа с ветхим фондом, требующим расселения. 2. КРТ нежилой застройки. Ревитализация заброшенных промзон и неэффективно используемых участков. Максим Оводков привел хрестоматийный пример: в центре одного из региональных городов на месте бараков площадью 20 000 кв. м вырос современный жилой массив на 30 000 «квадратов», а 1 000 жителей переехали из трущоб в нормальные квартиры.От «Горького» до набережной Волги: три кейса в портфеле инвестора
Чтобы не быть голословным, спикер раскрыл портфель текущих проектов НАИ.РФ. Практика показывает: в КРТ можно заходить как маленькими лотами, так и обширными территориями. Максим Оводков привел в пример три договора с разным масштабом, которые сейчас находятся в работе:- ЖК «Горький» в Нижнем Новгороде. Девелоперский проект бизнес-класса на месте 2-этажных бараков. Расселено 2 000 кв. м ветхого фонда, освоено 2 га некогда депрессивной земли.
- Бывшая воинская часть. Через механизмы ДОМ.РФ участок в центре города превратили в квартал на 202 000 кв. м жилья, школу и детсады. Ключевой нюанс — ради проекта точечно меняли законы.
- Проект на Волге. Участок у воды застроят 250 000 кв. м жилья. Инвестор за свой счет создаст парк площадью 8 га, школу и три детских сада.
Федеральный резерв: где инвесторам искать землю для КРТ
Руководитель направления подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» в ПАО ДОМ.РФ Сергей Деревянко сместил фокус на федеральные земли. Актуальная статистика такова: из 20 млн га земель населенных пунктов РФ для жилой застройки пригодна лишь малая часть. Перспективный резерв — неиспользуемые участки Минобороны, университетов и госучреждений. Схема вовлечения таких участков в оборот как стратегия, при которой выигрывают все участники процесса, выглядит так: 1. Университет или ведомство отдает ДОМ.РФ непрофильный актив (например, старую базу отдыха), который съедает бюджет на содержание. 2. ДОМ.РФ берет на себя агентские полномочия, решает вопросы с правами третьих лиц и выставляет объект на аукцион. 3. С финальной цены продажи учреждение получает от 50% до 80% средств. Остальное идет в бюджет. — Выигрывают все: например, университет реализует непрофильный актив — какую-нибудь базу отдыха, оставшуюся с советских времен — по рыночной цене, ничем не рискует. Федеральный бюджет получает средства, а рынок — новый объект для освоения, — пояснил Сергей Деревянко. Процесс максимально прозрачен и оцифрован через площадку земля.дом.рф.Мастер-план и аукцион: правила игры для девелопера
При продаже крупных лотов для комплексного развития территории ДОМ.РФ заранее согласовывает с городом сценарий использования площадки. Инвестор получает не просто пятно застройки, а готовый мастер-план с рамочными ТЭПами, за которые нельзя выходить. Однако жесткая рамка не мешает творчеству внутри проекта. Главное — соблюсти стандарты качества. — Важно, чтобы проект планировки соответствовал нашим требованиям: первые коммерческие этажи, двор без машин. Получается, что проекты на федеральных участках для КРТ всегда оказываются ниже по плотности. На выходе получаем более качественный для покупателей продукт, — подчеркнул представитель ДОМ.РФ. Сейчас в работе компании 125 проектов, и 115 субъектов в 47 регионах дали свое согласие на их реализацию. Точки роста — территории с нежилыми объектами. В качестве ярких примеров спикер назвал площадку на 250 000 кв. м в Улан-Удэ и скорый выход на торги объекта в Шерегеше. В Самарской области портфель ДОМ.РФ также наполняется конкретными лотами:- Участок в пос. Петра-Дубрава площадью 52 га. Участок под среднеэтажный ЖК с полным оснащением объектами социальной инфраструктуры.
- Участок в Кинельском районе под ИЖС. Малоэтажная застройка с сетевой коммерцией в шаговой доступности.
- Участок в Кинельском районе площадью 30 га. Амбициозный промышленный проект. По словам Сергея Деревянко, объект непростой, но именно такие лоты толкают девелопмент вперед.
