Коммерческие помещения в новостройках

Сергей Федькин, руководитель коммерческого отдела ГК «Форра»:

— Стратегия компании такова, что перед началом любого жилищного строительства, еще на этапе проектирования, мы предварительно ориентируемся на возможный пул арендаторов, который может разместиться на первых нежилых этажах. Более того, уже на этом этапе мы начинаем поиск потенциальных арендаторов и переговоры с ними. Работать в этом направлении постфактум всегда сложнее: когда уже есть определенная коммерческая площадь со своими техническими параметрами и конкретным метражом, подобрать арендатора под эту площадь – очень трудоемкий процесс. Поэтому проще и эффективнее работать в обратном направлении: готовить коммерческие площади под определенных арендаторов. Мы общаемся с торговыми сетями, бизнесом в разных сферах, если ему интересно размещение на первых этажах, узнаем их требования к коммерческим площадям, а затем, если сходимся в своих совместных намерениях, начинаем проектирование и строительство. На этапе строительства мы подписываем предварительные договоры с представителями бизнеса, и потому к моменту сдачи дома в эксплуатацию все нежилые помещения на первых этажах у нас, как правило, заняты. Наконец, для каждого строительного проекта мы составляем свой потенциальный арендаторский пул, в зависимости от местоположения, концепции самого проекта. Важно, чтобы спроектированные коммерческие площади и дальше не пустовали, поэтому в приоритете – востребованные бизнес-направления, первые линии традиционно отдает продуктовым магазинам и торговым сетям.

Дмитрий Новиков, руководитель «Центра недвижимости» ГК «Бизнес-Гарант»:

— Думаю, что ни в одном крупном строительном проекте в сфере жилья не стоит отказываться от коммерческой составляющей: как минимум нежилые площади на первых этажах нужны для обеспечения повседневных потребностей жильцов, для комфортного функционирования жилого комплекса. Без продуктового магазина, каких-то базовых услуг, небольшого детского сада или детского клуба высотному дому будет сложно обойтись. Другое дело, что сегодня многие застройщики действительно оставляют решение вопроса о распределении коммерческих площадей между представителями бизнеса на финальный период реализации проекта. Заранее могут вестись переговоры только с сетевыми фудритейлерами, а остальной пул арендаторов или покупателей коммерческих площадей формируется намного позже.

Между тем многие современные строительные проекты действительно не отвечают требованиям бизнеса по объективным причинам: например, в третьей секции ЖК «Арго» изначально был запроектирован детский сад, и помещение готовилось под конкретную деятельность, но в то же время представители крупных продуктовых сетей не могут разместиться в жилом комплексе, потому что ни одна из вакантных площадей не подходит им по размеру (нужна торговая площадь с залом 250 кв. м). Соответственно, вопрос с размещением представителя продуктового бизнеса остается нерешенным вплоть до ввода жилого комплекса в эксплуатацию.

Юрий Шилов, частный инвестор:

— Мое мнение таково: первые этажи высотных жилых домов нужно перестать делать коммерческими без исключения. Сегодня сложилась ситуация, когда предложение в этом сегменте объектов явно превышает спрос. Рынок знает немало примеров, когда в сданной секции или секции на высокой стадии готовности продается коммерческая площадь по той же цене, как нежилые помещения, расположенные в строящихся секциях того же жилого комплекса. Очевидно, что застройщик всеми возможными способами стремится реализовать встроенный объект коммерческой недвижимости, а потенциальные покупатели по какой-то причине не спешат с приобретением.

Думаю, что коммерческие помещения в современных высотных домах уместны лишь на оживленных улицах, перекрестках и первых линиях – словом, на местах, где бурлит стабильно плотный трафик, где соблюдены классические требования к хорошей просматриваемости и возможности парковки для объекта стрит-ритейла. Что касается современных жилых комплексов, расположенных внутри кварталов, я бы сказал, что коммерческие площади в них или факультативны, или вовсе не нужны. Можно пробовать искать альтернативу и воспользоваться опытом других стран: например, в Португалии на первых этажах многоэтажных домов место небольших магазинов и офисов занимают террасы – то есть создается некое подобие общественной зоны с ресторанными функциями для местных жителей и их гостей. У нас же застройщики продолжают действовать по традиции и «лепят» коммерческие помещения даже там, где без них точно можно обойтись.

Ольга Сасина, маркетолог, представитель «Комбината бытовых услуг» строительной компании «Трансгруз»:

— Первый «Комбинат бытовых услуг» СК «Трансгруз», представляющий собой сформированный пул арендаторов из сферы товаров и услуг повседневного спроса, открылся в жилом доме на ул. Революционной, 5 около пяти лет назад. Этот формат сразу оказался востребованным: площади на первых этажах быстро заполнились арендаторами и до сих пор основная масса тех, кто занял эти помещения тогда, продолжает работать в этом доме. Есть и те, кто хочет к ним присоединиться сейчас. Новый «Комбинат…» мы планируем открыть в доме на ул. Врубеля, 17. Сейчас ведем прием заявок от желающих арендаторов: общий объем коммерческих помещений в этом доме больше, так что и арендаторский пул будет больше как в количественном, так и в качественном отношении. Основные параметры коммерческих площадей в жилых домах мы продумываем еще на этапе строительства: например, заранее организуем систему подачи и слива воды в помещении. А затем предлагаем потенциальным арендаторам уже готовые объекты со свидетельством.

Максим Бузыцков, владелец кафе Green Room:

— В ресторанном бизнесе от правильно выбранной локации зависит 60-70% успеха: от того, насколько удобно расположено заведение, напрямую зависит поток гостей. В современных новостройках, особенно расположенных в спальных районах или внутри плотной квартальной застройки, зачастую есть проблемы с подъездными путями, отсутствием парковки. Такие объекты для размещения объектов ресторанного бизнеса точно не подходят. Какие-то повседневные варианты, наподобие небольшой кулинарии с доступными ценами и понятным ассортиментом, еще могут разместиться на первых этажах таких домов, но бизнес с большим ежедневным посетительским или автомобильным потоком – вряд ли.