Спрашивали? Отвечаем! (№13 "103")

Вопрос: участок под мкд поставлен на кадастровый учет в 1995 году налоги платим все эти годы случайно узнаем что земельный Комитет провел межевание, как то изготовили протокол собрания собственников и урезали нам участок почти в 2 раза. Сделано это все для того чтобы продать недействующий склад-сарай, расположенный на территории нашей придомовой территории, принадлежащий муниципалам. Как нам быть?

Ответ: Согласно п. 3 ст. 3.1 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ» к собственности городских округов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований. Поэтому, если склад-сарай является муниципальной собственностью, то в силу указанных положений земельный участок под ним, а также земельный участок, необходимый для эксплуатации здания, принадлежит муниципалитету. Поэтому размежевание земельного участка под мкд и образование двух новых является законным. Документом, подтверждающим права муниципалитета на склад-сарай, является выписка из реестра муниципальной собственности.

С другой стороны, в силу п. 2 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, действующим законодательством порядок определения размера земельного участка под мкд до настоящего времени не установлен. ЖК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ предусматривают лишь принципы определения размеров таких участков: 

— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

— ч. 2 ст. 35 ЗК РФ предусматривает, что площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, т.е. в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. 

— ч. 3 ст. 43 ГрК РФ устанавливает, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.

Поэтому, если данный склад-сарай предназначен для обслуживания, эксплуатации данного дома, строился одновременно с домом, что подтверждается проектной документацией на мкд, используется (ранее использовался) собственниками квартир мкд, то действия муниципалитета по размежеванию участка и продаже здания являются незаконными.  

В данном случае, необходимо обратиться в суд за защитой своих прав.