Выиграть у государства становится все сложнее

Какими основными новеллами в строительном законодательстве запомнится 2017 год. Об изменениях законов, практики их применения  и реалиях рынка рассказал управляющий партнер ЮК «Интегра», кандидат юридических наук Андрей Меняев.

- Какие изменения в законодательстве больше всего волнуют представителей отрасли?

Мы сейчас имеем возможность наблюдать достаточно бурное законотворчество в сфере строительства и недвижимости.  С января 2017 года вступил в силу ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», объединивший ранее существовавшие государственный кадастр недвижимости с реестром прав на недвижимое имущество. В 2017 году вступили в силу масштабные дополнения в Градостроительный кодекс РФ, посвященные совершенствованию подготовки документации по планировки территории, введены два новых договора, направленных на урегулирование взаимоотношений правообладателей земельных участков и органов местного самоуправления – комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей недвижимости и по инициативе органа местного самоуправления. Отдельный разговор, конечно, - это изменения Закона о долевом участии в строительстве. Мы имели возможность на протяжении нескольких лет наблюдать ужесточение правил, регулирующих привлечение денег граждан для финансирования строительства, теперь же заявлено о курсе на сворачивание модели долевого строительства и ее замены проектным финансированием.  Год запомнился также вступлением в силу закона о лесной амнистии. В целом же надо сказать, что количество законов растет, чего нельзя сказать о качестве. Регуляторная нагрузка на строительную отрасль, которая и так находится не в самой простой ситуации, существенно возрастает.

- Что интересного происходит в судебной практике? 

Надо сказать, что по количеству пересмотренных дел с большим отрывом лидирует банкротство. Пленумом ВС РФ недавно рассматривался проект постановления, посвященного привлечению к субсидиарной ответственности контролирующих лиц должника. Судебной коллегии по экономическим спорам сейчас пересматривается много дел, посвященных проблемам банкротства.

     В то же время Верховный Суд обращался и к проблемам права недвижимости, был утвержден Обзор практики по долевому строительству, сервитутам. В практике постоянно появляются дела, посвященные предоставлению земли, плате за землю. Сейчас все отчетливее видно, что в подобных спорах публичного элемента становится  больше.  По определенным категориям дел с участием государственных органов выиграть у государства становится все сложнее. Поэтому действовать надо по принципу «семь раз отмерь, один раз отрежь».

     Регулирование строительства и недвижимости начинает носить все более публично-правовой характер. Земельное и градостроительное законодательство идет по пути усложнения норм, стремления детально урегулировать все складывающиеся ситуации.  Понятно, что смысл этого состоит в том, чтобы оставить чиновникам как можно меньшую сферу усмотрения. С другой стороны, если подходить к закону как к компьютерной программе в нашей реальности это постоянно дает сбои. Ну и в этом наборе правил поведения собственно правовых задач для юристов остается все меньше и меньше. Здесь требуются скорее навыки буквального толкования норм и их строго соблюдения, с чем уже сейчас компьютеры справляются лучше людей.

     И эта, как мне кажется, одна из основных сфер, где в среднесрочной перспективе никакие юристы не будут нужны, а необходимо будет очень четкое соблюдение определенной программы действий и процедур, которая приводит к определенному результату. А сейчас, когда возникает ситуация, не подпадающая под регулирование (а так в нашей реальности случается постоянно), возникает ситуация ступора. 

     Или еще один пример характерный – закупки по 44-ФЗ.  В июне 2017 года Верховный Суд РФ утвердил обзор практики, посвященный применению законодательства о контрактной системе. Взыскать с государственного заказчика стоимость дополнительных работ, даже в случае объективной необходимости их выполнения, становится из области фантастики. Но опять же реальность совершенно иная у нас, зачастую на торги выносятся объекты, не обеспеченные нормальной проектной документацией и т.д. В данном случае на подрядчиков перекладываются все риски.

     В июле Верховный суд утвердил Обзор судебной практики, посвященный спорам, связанным с привлечением средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Я, когда его читал, отметил, что там нет ни одного примера, где суд бы по какому-то вопросу встал на сторону застройщика, а не участника долевого строительства. По-моему, это очень показательно. Обязательные отчисления в этот Фонд пришли на смену страхованию гражданской ответственности застройщиков, на мой взгляд, продемонстрировавшему свою неэффективность, поскольку неизвестны примеры серьезных выплат при наступлении страхового случая.

     Другой актуальной темой, особенно для Самары, является восстановление центра города, расселение ветхого фонда. С 01 июля 2017 года в Градостроительном кодексе РФ появились два новых механизма, направленных на комплексное развитие территорий, в том числе по инициативе органа местного самоуправления. Смогут ли эти механизмы заработать, большой вопрос. Ведь сам процесс дает возможность правообладателям недвижимости инициировать процесс редевелопмента территории, урегулировав отношения как между собой, так и с органом местного самоуправления. С другой стороны, этот механизм предоставляет инвесторам крайне мало четко прописанных гарантий, что, очевидно, будет «тормозить» его применение.

     Как гласит известная пословица «Пока гром не грянет, мужик не перекрестится». Это очень для нашего правопорядка и людей характерно. Мы ежедневно видим, что люди приходят уже тогда, когда в медицинской терминологии клиент уже скорее мертв. И восстановление жизнеспособности будет связано с колоссальными усилиями и затратами. Поэтому риски лучше предотвращать и гасить в зародыше. 

     Сейчас мы переживаем всплеск регулирования строительной отрасли. Идет реформирование саморегулирования в строительстве, реформа ценообразования, идет масштабный процесс обновления строительных норм и правил, потому что множество из тех, которые сейчас действуют, писались очень давно и не соответствуют современным реалиям. Я также хотел отметить важность разработанной Минстроем РФ программы по развитию комфортной городской среды, в которой принимают участие муниципальные образования на всей территории Российской Федерации. 

- А как вообще Вы оцениваете уровень актуализации нормативно-правовой базы, успевает ли рынок за принимаемыми решениями?

Строительство – это мощный драйвер для экономики, но если вкладывать средства бездумно, то эффективность этих вложений может быть крайне низкой. К примеру, есть мнение, что массовое жилищное строительство на прилегающих городских территориях – это не совсем правильно как с экономической, так и градостроительной точки зрения. Кажущаяся дешевизна площадок, свободных от обременений правами третьих лиц, выливается в существенные расходы на обустройство этих районов инфраструктурой и поддержание ее в дальнейшем (содержание дорог, инженерных сетей и т.д.) Другим негативным фактором становится то, что город «расползается», перестает быть компактным, что несет за собой те же самые транспортные проблемы, дополнительную нагрузку на бюджет. А ведь еще совсем недавно массовое строительства жилья эконом-класса заявлялось как безусловный тренд, поддерживаемый государством. 

    Принцип «семь раз отмерь, один раз отрежь» в той же степени касается и развития законодательства. Участникам рынка в глобальном плане необходимо понимать, чего законодатель хочет добиться, принимая те или иные нормы.

- Обеспечивают ли действующие правовые нормы интересы подрядчика и заказчика строительства, а также арендатора и арендодателя?

Это очень объемный вопрос, который затрагивает множество различных аспектов. Но я приведу несколько примеров. С момента принятия Земельного кодекса РФ установлено два основных титула на землю – собственность и аренда. В ЗК РФ была заложена модель, при которой предоставление земельных участков под строительство из публичной собственности осуществлялось преимущественно в аренду. С 01 марта 2015 года ЗК РФ вообще содержит запрет на предоставление публичной земли для строительства на ином праве, нежели аренда. А аренда – это договор, порождающий обязательственные отношения между его сторонами. Он крайне слабо бронирован от рисков. Так, при просрочке внесения арендной платы, договор может быть расторгнут по иску арендодателя. Я знаю множество примеров, когда договор аренды признавался недействительным по мотиву нарушения прав третьих лиц, когда, допустим, «вспыли» ранее возникшие права, о которых не было известно.

     Или возьмем сферу обязательственного права. Есть такой известный принцип в римском праве – «pacta sunt servanda» – договоры должны соблюдаться. Так вот, наше законодательство и практика его применения должны сформировать в обществе неприемлемое отношение к неисполнению принятых обязательств. Пока для стороны экономически более выгодно нарушать обязательства, то ничего не изменится. Однако когда известно, что недобросовестная сторона гарантированно проиграет в суде, заплатит неустойки, штрафы, понесет существенные судебные издержки, ее стимулы к добросовестному исполнению обязательств серьезно увеличатся. И мне кажется, в этом направлении у нас очень многое сделано и делается. Очень важно, что теперь на уровне Гражданского кодекса РФ закреплен принцип добросовестности, то есть запрет на извлечение преимуществ из недобросовестного поведения. Хотя в процессе обсуждения изменений в предпринимательском сообществе абсолютно серьезно обсуждалось, что, по крайней мере, в предпринимательских отношениях никакой добросовестности нет и быть не может.

     Все эти подходы еще буквально несколько лет назад казались какой-то фантастикой. Было абсолютно нормально, что практически любую сделку можно признать недействительной, обмануть, не заплатить, бросить фирму и т.д. А сейчас мы видим, что подобные ситуации довольно редки, хоть и прошло не так много времени.

www.integra63.ru