Земля от девелопера или земля по «переуступке» — у кого покупать?

Если вы решили купить земельный участок в составе загородного поселка, то во многих случаях рынок предложит вам два варианта: купить землю у девелопера, в официальном отделе продаж, или у частного продавца, который когда-то приобрел этот участок сам. Какой вариант выбрать – каждый решает сам. Мы разберемся с преимуществами каждого из них.

Истоки и причины загородной «переуступки»

Во многих загородных проектах в определенный момент наступает этап, когда продавцом земельных участков выступает не только компания-девелопер, но и частные собственники. Точно так же в многоквартирном доме с высокой степенью готовности можно приобрести квартиру от застройщика, а можно – по переуступке от частного лица. О чем говорит появление такой «переуступки» в сегменте загородной недвижимости?

Внешне ситуация, как правило, выглядит так: владелец продает землю, которую приобрел несколько лет назад, но по каким-то причинам так и не начал строительство. Или осуществил минимальное благоустройство, например, установил капитальное ограждение по периметру участка.

Причины, по которым частные собственники вдруг решают продать свой земельный участок, в большинстве случаев субъективны. Чаще всего у такого владельца на данном этапе просто нет финансовой возможности или не хватает времени на строительство частного дома. Достаточно вспомнить, как в 2014-2015 гг. многие покупали доступную землю без подряда просто с целью вложения и сохранения средств. Ситуация на рынке была тревожной, земельные участки в регионе – доступными, и в итоге за ними буквально выстраивалась очередь из желающих попробовать загородную жизнь на вкус. Однако до самого процесса освоения этих участков в результате дошли немногие. И теперь, спустя 3-4 года, решили избавиться от неиспользуемого актива.

Причем весьма часто такие продавцы предлагают за свои земельные наделы цены, сопоставимые со стоимостью земли в этом же загородном проекте от девелопера. А бывает, и вовсе демпингуют, выводя на рынок предложения по стоимости ниже, чем в официальном отделе продаж. А что в этом случае стоит делать потенциальному покупателю? Чье предложение выбрать?

Покупка у девелопера: безопасность, выбор и варианты оплаты

Для начала скажем очевидную вещь: в отделах продаж загородного девелопера покупателю гарантируют юридическую и финансовую чистоту продаваемого участка. Для загородных проектов, которые реализуются уже несколько лет, это сугубо репутационный момент. Поэтому, обращаясь к «официалам», покупатель вместе с участком приобретает уверенность в ликвидности и качестве объекта. Все гарантии – на совести продавца. Этот процесс можно сравнить с покупкой автомобиля в салоне официального дилера. Многие предпочитают именно такой путь приобретения – по понятным причинам.

Кроме того, в некоторых загородных проектах, даже на высоком уровне готовности, официальные продавцы по-прежнему предлагают выгодные программы приобретения. Например, беспроцентная рассрочка на рынке загородной недвижимости может оказаться куда выгоднее любого кредитного продукта от банка. Наконец, покупка участка в отделе продаж девелопера, как правило, подразумевает выбор. Покупатель приходит с определенной суммой или запросом по цене, а затем выбирает из всех доступных вариантов оптимальный. Для многих такая возможность тоже имеет большое значение.

Покупка у частного продавца: возможная выгода и риски

Покупка земли у частного владельца может нести как преимущества, так и риски. Сначала о хорошем: многие частные продавцы сегодня выводят на рынок участки по тем ценам, по которым они приобретали их несколько лет назад. Избавиться от ненужного актива и вернуть вложенные деньги для них важнее, чем получить прибыль. К тому же все знают, что с частным продавцом всегда проще договориться о цене.

Еще один привлекательный момент: у частных продавцов можно найти участки, на которых уже начались хоть какие-то работы. Например, частично или полностью подведены коммуникации, установлен забор, разбит сад, залит фундамент будущего дома… Для кого-то это преимущество, особенно если внесенные изменения не особо отразились на общей стоимости.

Вместе с тем любая покупка недвижимости у частного лица несет риски, о которых важно помнить. Юридическую чистоту и качественные характеристики можно и нужно проверять самостоятельно, еще перед принятием решения о покупке. А еще часто бывает, что частный продавец «забывает» предупредить покупателя о долгах перед управляющей компанией поселка. Даже если участок вовсе не эксплуатировался собственником, обязательств по ежемесячной оплате уборки, вывоза мусора и прочих сервисных услуг это не отменяет. И может оказаться так, что вместе с земельным участком новый владелец «унаследует» эти старые долги.
Поэтому перед принятием решения о покупке земли в загородном поселке у частного продавца очень важно самостоятельно познакомиться с управляющей компанией, узнать о наличии задолженности и размере предстоящих платежей. Если решить этот вопрос заранее, то и ситуация перехода права собственности вкупе с долгами не возникнет.

Ну и, наконец, вопрос оплаты. Частный продавец само собой не предоставит рассрочки, поэтому если полной суммы на приобретение земельного участка у покупателя пока нет, то без предварительных расчетов не обойтись. Банки предлагают решения, которые нужно сравнивать. Вполне может оказаться, что переплата по кредиту нивелирует ту финансовую выгоду, которую изначально предлагает частный продавец.

Словом, если у потенциального покупателя на руках вся сумма, необходимая для покупки, а вместе с этим есть желание и время самостоятельно разобраться с правовой чистотой сделки и отсутствием долгов по этой земле, то предложение от частного продавца стоит рассматривать со всей серьезностью. Если же всей суммы недостает или возникают сомнения относительно самого участка, то стоит просчитывать все варианты, сравнивать аналоги и искать максимально выгодный для себя вариант. Ведь выгода для каждого своя: для кого-то цена, для кого-то безопасность, а для кого-то отсутствие лишних временных и материальных издержек.


Евгений Ниркин,
руководитель девелоперских проектов ГК «Юкон»:
- По сути, для загородного проекта появление частных собственников-продавцов означает то же, что и для объектов многоэтажного жилищного строительства. Это значит, что проект состоялся с рыночной точки зрения: у него есть активные покупатели и активные продавцы, есть предложение и есть спрос. К тому же для загородного поселка такая ротация собственников – уж точно не недостаток. Для любого поселка как объединения собственников земли в рамках одной территории перспективнее и интереснее присутствие активных землевладельцев, которые будут осваивать свои участки, а не использовать их как «замороженный» актив. Если люди активно покупают участки – не важно, у девелопера или у частных продавцов, значит, у них есть стимул к освоению этой земли, к строительству домов на этой территории. Конечно, поселок от этого только выиграет, быстрее приобретет законченный и благоустроенный облик.