Жизнь в лесу: почем «зеленые» участки в Самаре

Механизм «лесной амнистии» актуализировал внимание участников рынка загородной недвижимости к земельным участкам, граничащим с лесными зонами или расположенными на их территории. Какие «зеленые» участки предлагает рынок Самарской области сегодня? И почему цены на некоторые из них можно сопоставить со стоимостью готовых коттеджей? 

Участки с лесным соседством на продажу

Сегодня открытый рынок предлагает не так уж много земельных участков, непосредственно граничащих с лесной зоной. Предложений о покупке земель лесного фонда, находящихся в аренде, еще меньше - если речь не идет об объектах площадью более 100 соток, которые возможно использовать исключительно в коммерческих целях.

Одно из самых доступных «лесных» предложений – это 6 соток в Красноярском районе по цене 250 тысяч рублей. Удобного подъезда к участку нет, как и основных коммуникаций (кроме электричества). Зато граница проходит буквально по лесной опушке, а в шаговой доступности расположены река и озеро.

Вообще актуальных объектов по цене до миллиона рублей на рынке мало. Из немногочисленных примеров – два небольших земельных надела (6,5 и 8 соток) в Волжском районе. Участок площадью 8 соток находится в сосновом лесу в районе станции «Мастрюково», частично оснащен коммуникациями. Второй, площадью 6,5 сотки, имеет удобную для освоения прямоугольную форму, граничит с лесом, но от коммуникаций удален на расстояние порядка 50 метров. Добавим к стартовой цене этих участков стоимость подведения коммуникаций – и получатся предложения явно не из разряда доступных. Все же лесное соседство априори делает земельный участок объектом по цене выше среднего.

Причем даже при условии полного отсутствия инженерных коммуникаций стоимость земли, граничащей с лесом, может оказаться совсем недешевой. Это зависит от расположения участка и его зеленого «соседа». Так, по цене «однушки» в бюджетной новостройке можно приобрести землю площадью 10 соток недалеко от Волжского шоссе в Красноглинском районе. Коммуникаций нет, зато есть лес на границе участка – все это за 1,5 млн рублей.

Решаясь на покупку земельного участка, граничащего с лесной зоной, нужно быть готовым к возможным проблемам с документами. Несмотря на то, что федеральный закон о «лесной амнистии» начал работать на практике и судьбу многих спорных пограничных участков порой решают в пользу частных собственников, совсем беспроблемными многие такие объекты назвать нельзя. Поэтому консультация грамотного юриста, специализирующегося на земельном праве, перед принятием решения о покупке обязательна. Рыночный пример: на территории Сорокиных Хуторов предлагаются к продаже 20 соток, причем документально оформлена лишь половина всего надела. Есть о чем подумать: объект стоит 2,4 млн рублей. Для сравнения, по схожей цене (2,65 млн рублей) продаются 12,5 сотки в тех же Сорокиных Хуторах. Однако в отличие от рассматриваемого «лесного» участка эта земля полностью находится в собственности и готова к продаже, а еще оснащена электричеством.

Верхняя ценовая граница на землю рядом с лесными зонами сопоставима со стоимостью полноценных загородных коттеджей. Так, участок площадью 20 соток, расположенный в СДТ «Барбошин овраг», можно купить за 11,5 млн рублей. На самой земле коммуникаций нет – они проходят по границе надела. Зато участок находится в составе лесной зоны, а рядом Волга. Эти факторы вкупе с локацией и становятся основными показателями, определяющими стоимость предложения.

Лесной участок во временное пользование

Фактически все рассмотренные выше земельные участки, выставленные на продажу, лишь граничат с землями лесного фонда и, по сути, не располагаются на «зеленой» территории. Однако на рынке можно найти предложения о продаже земли, которая находится прямо в лесных зонах. Правда, в этих случаях собственник часто является арендатором и продает право долгосрочной аренды на такую землю.

Что можно сделать с подобными земельными наделами? Все зависит от самой земли, ее местоположения и правового статуса, а также коммуникаций. Нередки случаи, когда находящуюся в долгосрочной аренде землю используют для ИЖС – так появляются дома, расположенные в лесном окружении. В перспективе право аренды продлевается – арендатор остается на участке. Пример из актуальной экспозиции – 25 соток в границах улиц Анжерской и Гидроузловской. Это полностью готовый огороженный участок в лесной зоне, оформленный в аренду на 49 лет. Право аренды можно перекупить за 4,5 млн рублей и начать осваивать эту землю в соответствии с ее возможностями и правовым статусом.

Если же размеры предлагаемой в аренду земли велики, то возникает вариант ее коммерческого использования в качестве объекта рекреационной инфраструктуры. Например, в районе Горелого Хутора к продаже предлагаются 120 соток земли в составе лесного фонда. Заплатив 2 миллиона, новый арендатор сможет реализовать рекреационный потенциал этой территории. Времени на это у него будет как минимум до 2058 года.

Как на практике происходит передача права долгосрочной аренды на земельный участок, расположенный в лесной зоне? По закону арендатор может передавать свои права и обязанности по договору долгосрочной аренды третьим лицам, и для этого ему не нужно согласие арендодателя. Важно лишь уведомить муниципалитет о смене арендатора. Еще один важный момент: арендодатель может расторгнуть договор, заключенный на срок более пяти лет, лишь по решению суда в том случае, если условия договора аренды будут существенно нарушены.

Так что, в целом, процедура смены арендатора при долгосрочной аренде земель лесного фонда выглядит логичной и понятной. Просто один арендатор переступает свое право на освоение участка другому арендатору. 

Актуальная экспозиция земельных участков возле лесных зон (май, 2018 г.)