Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Из жилого в нежилое: вызовы нового времени

Из жилого в нежилое: вызовы нового времени

Процедура перевода жилых помещений в нежилые изменилась (читай: усложнилась). С 9 июня вступил в силу Федеральный закон, где прописан новый механизм. Рассмотрим пошагово, как перевести квартиру в нежилой фонд по новым правилам.

 

Какой бизнес мешает жильцам дома?

Инициаторами нового закона можно назвать самих жильцов многоквартирных домов, которые массово жаловались на открытие того или иного бизнеса в непосредственной близости от их места проживания. Больше всего недовольства вызывали магазины и небольшие кафе, где торговали алкогольными напитками и разливали их же. Также, по данным федеральных аналитиков, в числе бизнесов, мешающих всем, оказались хостелы (о резонансном запрете на размещение этих объектов в жилых домах не слышал только ленивый), а также частные детские сады, салоны красоты и посещаемые офисы. Люди жалуются на шум, невозможность припарковаться рядом с домом, большое количество посторонних людей рядом с подъездом (и внутри – если в офис можно попасть через общую дверь подъезда), а еще на неприятные запахи, которые часто сопутствуют небольшим магазинам продуктов и напитков. И что же в итоге? Теперь сами жильцы, по новому закону, могут не дать собственнику бизнеса зеленый свет на размещение магазина или офиса в доме.


Кто должен поддержать перевод квартиры в нежилье?

Если собственник квартиры в многоэтажном доме все же решает перевести свою площадь в нежилой фонд, каким планом действий он должен руководствоваться? Теперь весь процесс будет выглядеть так: важно будет соблюсти три условия.

  1. Перевод площади в нежилой фонд возможен, если за него проголосовали более 50% всех собственников в доме.
  2. Перевод в нежилой фонд возможен, если за него проголосовали 2/3 жителей, проживающих в том же подъезде.
  3. Доказательством коллективного решения жильцов являются письменные согласия. Их должны предоставить собственники прилегающих квартир, имеющих с будущим коммерческим помещением общие стены, пол или потолок.

Таким образом, только заручившись поддержкой абсолютного большинства, собственник квартиры сможет перевести ее в нежилой фонд. Теперь мнение тех, кто живет в непосредственной близости от переводимого объекта, играет более значимую роль. Впрочем, решающее слово все же осталось за мнением большинства. Только совокупность всех трех факторов даст возможность планировать перевод в нежилье.

 

Нововведение не распространяется на магазины и офисы, которые уже функционируют во «встройке». Кроме того, поправки не влияют на помещения, расположенные на первых этажах новостроек, которые уже запроектированы как нежилые коммерческие площади.

 

Что предлагает рынок?

Нынешняя экспозиция квартир, расположенных на первых этажах жилых домов и потенциально готовых к переводу в статус коммерческих, объективно невелика. Для мониторинга мы отобрали несколько объектов, которые хоть как-то могут быть интересны бизнесу или инвесторам. Однозначно коммерческого потенциала на голову меньше у помещений, выходящих во двор или расположенных внутри давно сложившегося квартала – их в расчет мы не брали. Также сомнительными коммерческими перспективами обладают квартиры, расположенные в ветшающих или уже аварийных домах высотой до трех этажей. Одно из подобных предложений попало в обзор: это квартира в доме на Венцека, 44. Дом находится на первой линии, но является памятником культурного наследия, и это означает дополнительные сложности для бизнеса, который потенциально может заинтересоваться помещением.


На рынке по-прежнему можно найти уцелевшие «хрущевки» со спорной ликвидностью. Среди подобных предложений, например, квартира на ул. Свободы, 79. Окна этой «двушки» выходят на улицу Матросова, а соседние помещения уже переведены в нежилье. С одной стороны, дом угловой и просматривается с перекрестка. В доме представлен бизнес, но очень разношерстный – от свадебного салона до шашлычной, от офиса транспортной компании до стоматологии. Вписаться в эту пеструю компанию можно, но результат предсказать сложно. Все же трафик в этой части города исключительно «спальный».


Еще одна категория актуальных предложений с потенциалом перевода в нежилье – это объекты на первых этажах недавних новостроек. Высоток с незапроектированными коммерческими площадями на первых этажах немного, но они есть. И часто на этапе высокой готовности дома или спустя некоторое время после ввода на рынок выходят квартиры, расположенные внизу, которые можно перевести в нежилой фонд. Из примеров – «однушка» площадью 35 кв. м в квартале новостроек на ул. Гая. Дом, где продается квартира, введен в эксплуатацию в прошлом году, а сегодня это жилье можно купить за 2,3 млн рублей. И, по предложению продавца, перевести в нежилой фонд. Правда, для этого по новому закону придется заручиться поддержкой большинства жителей этой 16-этажки. Тот еще челлендж! 


СПРАВКА

Протокол общего собрания собственников, где они выразят согласие на перевод помещения из жилого в нежилое, включен в перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для принятия решения о переводе. А представители органов регионального государственного жилищного надзора вправе проверить истинность полученного от жильцов дома согласия на перевод помещения.

 

Актуальная экспозиция квартир с перспективой перевода в нежилой фонд (июнь, 2019 г.)

Описание объекта

Общая площадь

Стоимость

1-комн. квартира на ул. Гая, 27б

1/16, дом сдан в 2018 г. Предчистовая отделка

35 кв. м

2,3 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Свободы, 79

1/5, окна на ул. Матросова, соседние помещения переведены в статус нежилых

56,1 кв. м

3,2 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Тихвинской, 28

1/5, требует ремонта

40,9 кв. м

1,98 млн руб.

2-комн. квартира на ул. Венцека, 44

1/2, вход с улицы, есть запасный выход во двор. 1-я линия. Дом является памятником культурного наследия

92,6 кв. м

6,3 млн руб.

1-комн. квартира на ул. Красных Коммунаров, 12

1/5, высокий этаж, косметический ремонт, на окнах решетки

34,3 кв. м

1,75 млн руб.

 

 

Чтобы перевести помещение в нежилой фонд:

  • > 50% жильцов дома согласны

  • 2/3 жителей подъезда согласны

  • Письменные согласия от жильцов прилегающих квартир

 

 

 

 

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Мы рассказали о новом механизме перевода жилых помещений в нежилой фонд. Теперь поговорим о бизнес-н...
22.08
Официально этап выдвижения номинантов на Премию RS-AwaRdS-2019 стартовал 7 августа, на праздновании ...
15.08
ООО «Центр радиационной безопасности» проводит все необходимые исследования, по результатам которых ...
12.08