Ваш советник по недвижимости
270x75.gif
Подпишись на наш Телеграм-канал!
arenda18_270x75_ru.gif
ProEstate 2018
Жизнь после ЧМ:  утопия или реальность?

Жизнь после ЧМ: утопия или реальность?

Как будет развиваться Самара в ближайшие годы и как распорядиться наследием, оставшимся от мундиаля, максимально эффективно — ​об этом говорили участники бизнес-бранча, организованного издательским домом «Коммерсантъ» и состоявшегося 29 августа. На вопрос «Есть ли жизнь после чемпионата?» региональные и федеральные эксперты, участвовавшие в дискуссии, ответили утвердительно. А заодно рассказали, какой эта жизнь может быть — ​для города и региона, горожан и гостей Самары.

От города — ​инициативы, от столицы — ​поддержка

Пожалуй, главное, чего сейчас ждут на федеральном уровне от Самарской области и других регионов, принимавших мундиаль, — ​инициативы. Концепции по использованию наследия ЧМ‑2018, предложения и идеи по встраиванию оставшейся инфраструктуры в городскую среду, по ее оптимальному использованию и, конечно, созданию экономической выгоды для регионального бюджета.

Около месяца назад в Москве был создан центр городских компетенций Агентства Стратегических Инициатив (АСИ) — ​организация, которая будет помогать с запуском инфраструктурных проектов в регионах. В программе регионального развития «100 городов» может участвовать и Самара, главное, чтобы сам город захотел изменений. «Важно, чтобы город осознал, что любая, даже самая сложная процедура, связанная с освоением его территории, — ​это всего лишь процедура, — ​объяснила руководитель центра городских компетенций АСИ Татьяна Журавлева. — ​Развитие и перезапуск города зависят от самого города, а это жители. Ведь все начинается с малого шага: с лавочки, которую установил не Минстрой, а сами жители, решившие, что им нужна лавочка. Так и начинаются перемены в головах».

«Города могут обратиться к нам с любым проектом по благоустройству и инфраструктуре — ​мы встроим эту идею в большую стратегию развития города, и впоследствии они смогут выстроить новую логику работы у себя», — ​продолжает эксперт.

Еще одна важная тенденция регионального развития, которой уделяют много внимания на федеральном уровне, — ​создание агломераций. Для Самары и прилегающих территорий эта модель актуальна уже не первый год, и именно в этом направлении можно нащупать новые возможности для роста, заручившись поддержкой АСИ. «Когда мы общаемся с городами, выясняется, что у них больше потенциальных точек роста и агломерационных возможностей, чем представлялось при первом рассмотрении, — ​говорит Татьяна Журавлева. — ​Перспективы развития у каждого города свои, и нам важно помочь их найти».

Какие же проекты инфраструктурного развития в Самаре заслуживают внимания на федеральном уровне? По мнению доцента Высшей школы урбанистики НИУ «Высшая школа экономики» Виталия Стадникова, такой поддержки заслуживает целый ряд проектов, однако многие из них пока не институализированы. «В Самаре есть стратегия развития 2020–2025 со списком перспективных проектов. В частности, проект по бесконфликтной реновации исторической среды имеет множество точек роста. Вопрос в том, что эта инициатива и многие ей подобные должны иметь дорожную карту запуска и отражение во всех документах».

Именно с реализацией «упакованных» проектов Самаре смогут содействовать в АСИ. «Мы поможем сделать дорожную карту и запустить проект. Схема взаимодействия с инициативной городской командой, которая подготовит идеи по использованию наследия мундиаля, для нас идеальна», — ​заверила Татьяна Журавлева.

Крупные инфраструктурные проекты могут реализовываться и в формате государственно-частного партнерства (ГЧП). Эта модель уже успела показать свою эффективность. По статистике Национального центра ГЧП, за последнее десятилетие объем инвестиций в проекты в рамках ГЧП составляет 250 миллионов рублей ежегодно. «По данным на сегодняшний день, подписано и готово к реализации порядка 3000 проектов, и 70% от всех средств в них — ​это деньги частных инвесторов, — ​сообщил генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал» Феликс Блинов. — ​Кроме того, существует задел проектов по этой модели на 2 триллиона рублей».

Чаще всего по государственно-частной схеме реализуются проекты в сфере энергетики и транспорта, но уже сейчас очевидна тенденция: ГЧП распространяется и на проекты социальной сферы. Из числа «свежих» проектов — ​поликлиники и набережные, а еще первый ГЧП-проект в сельском хозяйстве.

Оказывается, именно в сфере государственно-частного партнерства в реализации инфраструктурных проектов у Самары большой потенциал. «По общему объему существующих ГЧП-проектов Самара делит с Москвой и Санкт-Петербургом лидерство, — ​подчеркнул Феликс Блинов. — ​Еще одна важная тенденция состоит в появлении заказов на инфраструктурный девелопмент, запросов на качественных операторов в новых сферах. Например, грамотные операторы нужны паркам, стадионам, даже домам престарелых».

«Самара Арена»: из социального проекта — ​в коммерческий

В первую очередь, ЧМ‑2018 — ​это большая спортивная история. На строительство спортивных сооружений в регионах, принимавших игры, потратили треть выделенного федерального бюджета. Для нашего города вопрос дальнейшего использования стадиона «Самара Арена» очень актуален. Как сделать огромный инфраструктурный объект ликвидным, как эффективно распорядиться прилегающей к объекту территорией, как изменить социальный статус спортивных сооружений на коммерческий?

Стадион может и должен приносить деньги, ​убежден управляющий партнер, руководитель направления брокериджа компании PFM Solutions Гайк Папоян. «В отличие от большинства западных футбольных клубов, доход которых складывается из коммерческой деятельности стадиона, матчевых дней и телевизионных прав на трансляцию игр, российские клубы и стадионы получают основной доход от спонсорской поддержки. Всего 5% составляет прибыль от продажи еды, напитков и сопутствующей атрибутики в дни матчей (из этих 5% порядка 70–80% объема делают столичные и петербургские клубы), 10% от общего дохода позволяют заработать ТВ-трансляции».

Однако в мировой практике немало примеров, когда спортивный стадион становится коммерчески успешным проектом. Для этого вовсе не обязательны миллионная численность населения или великий футбольный клуб. Куда важнее конверсия посетителей стадиона: сколько людей посещает игры и сколько они тратят при этом денег. И глобально — ​важно формирование культуры посещения стадиона, когда зрители приходят за несколько часов до игры, приходят с семьями и друзьями не просто поболеть за команду, но и хорошо провести время. Стадиону нужна инфраструктура — ​тогда он сможет генерировать посетительский трафик, а значит, и доход.

Профессиональный управленец сможет разработать модель коммерчески эффективной эксплуатации, стадион перестанет быть обузой для регионального и федерального бюджетов, даже наоборот – начнет приносить прибыль.

«Самара Арена» может зарабатывать не только на футбольных играх, — ​считает Гайк Папоян. — ​Потенциально эффективными и прибыльными могут быть различные мероприятия — ​и не только спортивные, но и коммерческие, корпоративные, событийные. Уместным стало бы появление на стадионе музея, посвященного самарскому спорту. Экскурсии с элементами мультимедиа и интерактива тоже хорошо вовлекают посетителей и способствуют росту капитализации. А на выездных матчах самарского клуба можно устанавливать большие экраны и организовывать трансляции для болельщиков, предлагая к тому же напитки и закуски. На содержание такого стадиона, как «Самара Арена», требуется порядка 250–300 млн рублей, и эти деньги вполне реально заработать».

«Конечно, проще назвать спортивный объект социальным, попросить из бюджета денег на его обслуживание и не делать ничего. Но если поменять привычное отношение к таким объектам инфраструктуры и подойти к делу разумно, то можно еще и заработать, — ​резюмирует Гайк Папоян. — ​С грамотным подходом к управлению, с маркетинговым анализом и выработкой стратегии удастся сделать гораздо больше».

В связи с этим модель частного управления большим спортивным объектом выглядит перспективной линией развития. Профессиональный управленец сможет разработать модель коммерчески эффективной эксплуатации, стадион перестанет быть обузой для регионального и федерального бюджетов, даже наоборот — ​начнет приносить прибыль, попутно утвердившись в статусе комфортного пространства, где горожане любят проводить время.

Наследие мундиаля: площадка возле стадиона, гостиницы и благоустройство

Стоит признать: подготовка к ЧМ‑2018 оказалась для Самары стрессом, но город справился, показав свои возможности. Гости и сами горожане радовались динамичному темпу жизни города-курорта, положительно оценивали благоустройство и порядок на улицах, фотографировались рядом с новыми и отреставрированными зданиями.

«В общем наследии города после ЧМ‑2018 я бы выделил три значимых контекста, — ​рассуждает председатель общественного совета при министерстве строительства Самарской области, директор компании «ОКТОГОН» Олег Никитенко. — ​Первый — ​собственно спортивный кластер. Второй — ​качественные изменения в городской среде, позволившие всем нам воспринимать город иначе. Всем понравилось совмещение нескольких функций в историческом центре, когда город работал и отдыхал в одном и том же месте. И третий контекст, в котором стоит рассматривать наследие ЧМ‑2018, — ​позитивные изменения в управлении. Бизнес и власть научились компетенциям, которые раньше считались недосягаемыми. Например, здание гостиницы LOTTE — ​это пример беспрецедентной скорости реализации проекта. Однозначные достижения удалось зафиксировать в организации транспортной инфраструктуры и регулировании потоков, а также в координации работы различных ведомств. В каждом из этих трех контекстов мы ощутили успех, и его необходимо закреплять».

Если же говорить о наиболее очевидном и материально выраженном наследии мундиаля, то это огромная территория вокруг стадиона. Сегодня эта территория общей площадью порядка 350 га готова к освоению. «Свободной и перспективной земли в таком масштабе в регионе больше нет, — ​подчеркнул Олег Никитенко. — ​Она оснащена коммуникациями, причем избыточно, поскольку еще на этапе проектирования стадиона формировалась программа освоения всей прилегающей территории. Тогда планировалось реализовать здесь целый ряд проектов с участием бюджета — ​«Гагарин-центр», велотрек, ледовая арена и другие. Сейчас ситуация поменялась, но эта территория может и должна быть востребована бизнесом. Для всего региона важен вопрос, как она заживет. Поэтому и необходимо правильно выстроить работу с инвесторами».

Первое, что необходимо территории, прилегающей к стадиону, — ​грамотный расчет инвестиционной привлекательности. Нужно «примерить» этой площадке несколько потенциально интересных и значимых для региона проектов, разработать стратегию реализации и пригласить инвесторов. «Здесь можно найти пространство и для проектов по схеме государственно-частного партнерства, и для жилья — ​важно понять, какого, — ​говорит Олег Никитенко. — ​Частным инвесторам стоит включиться в эту работу, потому что в ближайшие месяцы, до 15 ноября, федеральная власть хочет видеть некую программу действий по реализации наследия ЧМ. Эта площадка — ​отличный шанс связать городские пространства, сделать город цельным. Правильная организация территории и оснащение общественным транспортом решат проблему разрозненности районов, которая сегодня так актуальна для Самары. Скажем, когда трамвай дойдет от железнодорожного вокзала не только до стадиона, но и до «МЕГИ», причем сделает это за 40–50 минут, это будет успех».

«Вопрос развития территории, прилегающей к стадиону, всегда рассматривался в контексте получения бюджетных средств. Но на эту территорию никогда не будет такого количества бюджетных средств. Поэтому перспективное направление работы с этой территорией — ​подготовка и «распил» на блоки для реализации ГЧП-проектов», — ​соглашается Виталий Стадников.

Если же двигаться от общего к частному и оценивать наследие чемпионата на примере конкретных объектов недвижимости, то удобнее всего это делать на примере объектов гостиничного сектора. Почему? Все просто: как отмечает ведущий эксперт департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield Николай Мороз, именно гостиницы и отели заработали во время мундиаля больше всех. «Чтобы оценить объем заработанных средств, нужно анализировать потоки не только за этот год, но и за прошлый, когда в города приезжали делегации, чиновники, подрядчики. И объем доходов за предыдущий год был ощутимо больше доходов за месяц ЧМ».

А вот нынешнее состояние гостиничного сектора в региональных городах, и в Самаре в том числе, уместно определить словом «затишье». «Важно сделать правильные выводы, — ​продолжает Николай Мороз. — ​Правильно понять: мы заработали денег на большом мероприятии. Давайте попробуем сохранить этот уровень прибыли. Нужно генерировать событийность внутри города, делая всплески туристической активности регулярными. А если упустить нынешний момент, то этот всплеск закономерно пойдет на спад».
Можно считать прошедший чемпионат мира уникальной возможностью, подарком судьбы, стрессом или хайпом — ​главное, чтобы последствия этого масштабного события оказались столь же значимыми для города и региона.  

Виталий Стадников
Виталий Стадников,

доцент Высшей школы урбанистики НИУ «ВШЭ», общественный советник и. о. губернатора Самарской области Дмитрия Азарова:

 – На мой взгляд, проект подготовки к ЧМ‑2018 в Самаре, по сравнению с другими региональными городами, прошел наиболее успешно и показал наилучшую экономическую отдачу, особенно учитывая относительно небольшой объем вложенных средств.

Феликс Блинов
Феликс Блинов,

генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», председатель комитета по инвестициям НП РГУД:

 – Реализация проектов по модели государственно-частного партнерства влияет на стоимость недвижимости в регионе. Благодаря этому механизму создаются новые объекты недвижимости — ​склады, вокзалы, аквапарки. ГЧП удобно и инвесторам, и власти. В процессе реализации крупных проектов бизнесу нужны гарантии, и модель ГЧП их дает.

Олег Никитенко
Олег Никитенко,
председатель общественного совета при министерстве строительства Самарской области, директор ООО «ОКТОГОН»:

– Важное условие на пути к окупаемости спортивных объектов — ​признать, что в период игр чемпионата мира у них один функционал, а в остальное время — ​другой. Оптимизация очень важна. Например, на стадионе «Самара Арена» есть огромная медиа-трибуна, без которой не обойтись на играх уровня ЧМ, но на регулярных матчах ее нужно оптимизировать под продаваемые ложи. Еще пример: в здании стадиона есть много помещений, которые сейчас не отапливаются. Они могли бы стать более привлекательными с коммерческой точки зрения, но для этого нужно поменять тепловой контур стадиона. А это тоже инвестиции.

Николай Мороз
Николай Мороз,

ведущий эксперт департамента гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefied:

– На рынке сегодня продаются не кирпичи, а среда. Создавать городскую среду — ​процесс сложный, и от ошибок здесь никто не застрахован. Но даже с учетом ошибок это и есть движение вперед. Если не делать ничего — ​город не изменится. А чтобы сделать опыт менее травматичным, важно довериться профессионалам.



Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

К продаже предлагается готовый к реализации объект недвижимости с несколькими потенциально интересными...
20.09
Наличие готовой аудитории – лучшее основание для старта торгового бизнеса в одном из лучших крупноформатных...
19.09
Какие предложения о продаже и аренде коммерческих помещений появились на рынке в последнюю декаду ав...
16.09