Вход
Журнал
Подписаться
Соцсети
Вконтакте
Контакты
Поиск
Есть из чего выбрать?
До 5 миллионов: изобилие объектов разного качества
Объекты стоимостью до 5 млн рублей образуют ядро всех актуальных предложений. Таких объектов на рынке коммерческой недвижимости в процентном отношении представлено больше всего (порядка 47 % от общего числа проанализированных предложений о продаже в открытых источниках).Среди самых доступных по цене предложений – маленькие офисы площадью 10–30 кв. м в административных зданиях, расположенных в отдаленных районах города. Зачастую качество этих объектов оставляет желать лучшего: многие из них остаются в экспозиции на долгие месяцы, несмотря на минимальный ценник. Ближе к географическому центру качество офисных помещений меняется в лучшую сторону, но и там предложение давно победило спрос.
Больший интерес для бизнеса могут представлять небольшие складские площади (до 300 кв. м), расположенные на городских окраинах. Они также предлагаются по минимальной рыночной цене, но здесь, если поискать, можно найти объекты в удовлетворительном состоянии.
Чуть дороже, в пределах 500–600 тыс. руб., можно приобрести маленький офис площадью не более 30 кв. м в старой части города. Такие объекты можно найти на улицах Галактионовской, Самарской, Фрунзе. Однако большой вопрос, стоит ли заниматься этими поисками: большинство подобных предложений продаются в неудовлетворительном состоянии, требуют ремонта и решения вопроса с ветхими коммуникациями.
Вообще, офисов маленькой площади по цене до 1–1,5 млн рублей в экспозиции много – в разных районах города, разного качества и с разными перспективами.
Если же рассматривать верхнюю ценовую границу в 5 млн рублей, то обладатели такой суммы могут выбирать среди уже готовых к работе офисов площадью 200–250 кв. м в оживленных районах города с хорошей транспортной доступностью или среди готовых офисов до 150 кв. м в историческом центре. Есть у инвесторов с такой суммой и альтернатива в виде готового бизнеса на площадях около 100 кв. м в развитых районах, а также объекты из сегмента классического самарского стрит-ритейла на ул. Гагарина, Революционной, пр. Масленникова. Например, в обзор попало предложение о продаже готового бизнеса на ул. Советской Армии, 253. В цокольном этаже на площади 109 кв. м продается готовый бизнес – косметология с ремонтом и необходимыми коммуникациями. Ценник находится на уровне верхней рассматриваемой границы – 5 млн рублей.
Самые маленькие площади в диапазоне до 5 млн рублей оказались представлены складским помещением площадью 6 кв. м на ул. Каховской (цена – 35 тыс. руб.) и 11-метровым офисом на Киевской (цена – 600 тыс. руб.).
К числу самых вместительных стоит отнести склад площадью 1000 кв. м на ул. Грозненской в Куйбышевском районе (3,7 млн руб.) и офис площадью 317 кв. м на ул. Фрунзе (4,5 млн руб.).
Ирина Семенюк,председатель правления ГК «Камертон»:
– Пожалуй, основной выбор, стоящий перед покупателем коммерческой недвижимости на сумму до 5 млн рублей, заключается в том, хочет он приобрести помещение на вторичном рынке или в новостройке. В сегменте строящегося жилья коммерческие площади стоимостью до 5 миллионов представлены обширно. Во многих жилых комплексах на первых этапах строительства можно купить помещение площадью около 100 кв. м, а затем оборудовать два входа, поделить площадь на две части, вложить около миллиона в ремонт и получить востребованные на рынке объекты. В сегменте коммерческой «вторички» большинство готовых объектов стрит-ритейла уже освоены рынком: лакомые куски разобраны, а история с массовыми переводами квартир на первых этажах в нежилье уже закончилась. Тем не менее, именно в последние месяцы интересные объекты этого формата начали появляться на рынке и «выстреливать».
За примером далеко ходить не надо: недавно мы реализовали коммерческую площадь 35 кв. м недалеко от пересечения улиц Гагарина и Авроры за 3,5 млн рублей. В помещении на тот момент работал арендатор, плативший 1000 рублей с квадратного метра. Собственнику срочно понадобилось высвободить деньги, поэтому цену не завышали. В итоге объект ушел быстро, да и стоимость реализации оказалась неплохой.
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
|---|---|---|
|
Офисные помещения |
||
|
Помещение на ул. Санфировой, 95 (Октябрьский р-н) Кабинетная система, хороший ремонт, все коммуникации. Выбор метражей. |
21 кв. м |
945 тыс. руб. (45 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Чапаевской, 189 (Ленинский р-н) Отдельный вход со стороны двора, 1-й этаж, все коммуникации. |
25 кв. м |
1 млн руб. (40 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Алексея Толстого, 75 (Самарский р-н) ЖК «Ленинградский», 4-й этаж. Витражное остекление, свободная планировка, черновая отделка. |
56 кв. м |
3,1 млн руб. (55,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Зои Космодемьянской, 21 (Промышленный р-н) 1-я линия, все коммуникации. |
97,3 кв. м |
4,85 млн руб. (49,8 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговые помещения |
||
|
Помещение на ул. Буянова, 124 (Ленинский р-н) Строящийся ЖК «Ильинская Плаза». Все коммуникации, черновая отделка. |
28,96 кв. м |
1,59 млн руб. (55 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Гагарина, 124 (Советский р-н) 1-я линия, 1-й этаж, свободная планировка, ремонт. Действующий арендатор. |
18,3 кв. м |
2,3 млн руб. (125,7 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Урицкого, 8 (Железнодорожный р-н) 1-я линия, 1-й этаж, отдельный вход, евроремонт, все коммуникации. |
25 кв. м |
3 млн руб. (120 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Ставропольской, 200 (Кировский р-н) Квартира на 1-м этаже для перевода в нежилье. 1-я линия, окно выходит на ул. Ставропольскую. |
62 кв. м |
4,85 млн руб. (78,2 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Сов. Армии, 253 (Октябрьский р-н) Цокольный этаж, 1-я линия, отдельный вход, все коммуникации, ремонт. Готовый бизнес – косметология. |
109 кв. м |
5 млн руб. (45,8 тыс. руб./кв. м) |
До 10 миллионов: движемся к центру и к «золотым» перекресткам
С возрастанием стоимости объем коммерческих объектов в экспозиции начинает закономерно сокращаться: найденные нами на рынке объекты по цене от 5 до 10 млн руб. составляют уже 32 % в общем объеме экспозиции.Начинают эту галерею предложений встроенные торговые площади в спальных районах города. Можно найти довольно неплохие объекты до 80–85 кв. м в границах высотных микрорайонов – как современных, так и сложившихся десятилетия назад. Например, на ул. Солнечной, 6 к продаже предлагается универсальная площадь в 87 кв. м, расположенная на 1-м этаже 18-этажной высотки. В помещении выполнен ремонт под кафе, остаются мебель и оборудование, а получить за реализацию этого почти готового бизнеса продавец хочет 6,3 млн руб.
За сумму до 6 млн рублей можно отыскать готовые к работе офисы большей площади – до 150 кв. м, расположенные также в окраинных частях Самары, но порой с достойными качественными характеристиками и ремонтом. В черновой отделке можно рассчитывать на более «щедрую» офисную нарезку. Так, на первом этаже одного из домов жилого района «Волгарь» в Куйбышевском районе реализуется большой офис площадью 363,6 кв. м в черновой отделке и с подведенными коммуникациями.
За схожую цену в историческом центре инвестору-покупателю предложат помещения меньшего метража (до 100 кв. м), которые по качеству, конечно, сильно уступают объектам на окраинах. Наконец, тем, кто находится в поиске складских площадей, за сумму, немного превышающую 5 миллионов, можно ориентироваться на метраж в 400–500 кв. м также вблизи городских границ.
Перемещаясь к противоположной ценовой границе в 10 млн рублей, заметим появление в экспозиции качественной офисной «встройки» в Железнодорожном и Октябрьском районах города. Альтернатива по цене – универсальные помещения в давно сформированных коридорах стрит-ритейла или в современных микрорайонах, сформированных новостройками.
(6 млн руб.).
Напротив, самым крупным объектом в этом ценовом диапазоне оказался нежилой недострой на Алма-Атинской – 877 кв. м универсального назначения (7,4 млн руб.).
Мария Иванова,Руководитель обособленного подразделения АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе:
– Если до осени прошлого года с рынка активно уходили нежилые помещения любой площади не менее 50 кв. м по цене до 10 млн рублей, то сейчас спрос сместился в ценовую зону до 8 млн рублей. Причем в этом ценовом диапазоне самое большое значение для покупателей коммерческой недвижимости имеет местоположение и площадь объекта. А вот состояние актива – уже факультативная характеристика. Если раньше покупатели оценивали потенциальные затраты на ремонт, торговались или вовсе отказывались от покупки из-за неудовлетворительного состояния, то сейчас об этом даже не говорят. Если все актуальные характеристики объекта отражены в его стоимости, то до просмотра помещения изнутри дело может даже не дойти. Покупатель лишь оценивает локацию и выражает готовность выйти на торги.
Конечно, спрос на объекты до 8 млн рублей – не тотальный тренд. Объекты умеренных площадей по цене и 10 и 20 миллионов и больше тоже покупают. В этой ценовой зоне повышенные требования к ликвидности объекта: он должен быть либо уже с арендатором, либо представлять собой «нечто эксклюзивное», на что будет спрос даже «в период вечной мерзлоты». Инвесторы с такими деньгами уже имеют пул объектов, поэтому выискивают что-то особенное.
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
|---|---|---|
|
Офисные помещения |
||
|
Помещение на ул. Максима Горького, 127 (Самарский р-н) 1-я линия, 1-й этаж, все коммуникации, ремонт. |
65 кв. м |
6,5 млн руб. (100 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Парниковой, 1 (Куйбышевский р-н) 1-й этаж 10-этажного дома, отдельный вход, все коммуникации. Черновая отделка |
363,6 кв. м |
7,27 млн руб. (20 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Товарной, 17 (Кировский р-н) 2-этажное отдельно стоящее здание с кабинетной системой. Одной стеной примыкает к жилому дому. Требует ремонта. Есть подвал с насосной станцией |
556 кв. м |
9 млн руб. (16 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на пр. Карла Маркса, 29а (Железнодорожный р-н) 4-й этаж, единственное помещение на этаже, есть возможность прямого доступа с лифта. Окна на три стороны, хорошее состояние. Ранее размещалось турагентство. |
186 кв. м |
9,3 млн руб. (50 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговые помещения |
||
|
Помещение на ул. Солнечной, 6 (Октябрьский р-н) 1-й этаж 18-этажного дома, все коммуникации, санузел. Дизайнерский ремонт под кафе. Остаются мебель и оборудование. |
87 кв. м |
6,3 млн руб. (72,4 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Ленинской, 211а (Ленинский р-н) 1-й этаж строящегося ЖК «120 квартал», срок передачи под ремонт – 3 квартал 2017 г. Черновая отделка, высота потолков 4 м, отдельный вход. |
117,4 кв. м |
7,1 млн руб. (60,5 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Физкультурной, 98 (Промышленный р-н) 1-я линия, 1-й этаж, окна на две стороны. Все коммуникации (мощность 15 кВт), санузел. |
85,3 кв. м |
7,8 млн руб. (91,4 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Ново-Садовой, 220 (Промышленный р-н) Пристрой к жилому дому, отдельный вход, все коммуникации, 1-я линия. |
123 кв. м |
9 млн руб. (73 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Мичурина, 126 (Октябрьский р-н) Бывшая 3-комнатная квартира со свидетельством. 1-й этаж, 1-я линия, отдельный вход. Хороший ремонт, высота потолков 3 м. Все коммуникации |
171 кв. м |
9,99 млн руб. (58,5 тыс. руб./кв. м) |
До 15 миллионов: качество или размер
Третий ценовой диапазон, в котором мы решили рассмотреть доступные инвесторам предложения на самарском рынке коммерческой недвижимости, образуют объекты до 15 млн рублей. В процентном отношении их присутствие на рынке еще меньше – 21 % от общего объема проанализированных предложений.Итак, располагая суммой немногим больше 10 млн рублей потенциальный покупатель коммерческой недвижимости может рассчитывать на готовые к работе офисы: в нецентральных районах их средняя площадь будет стартовать от 150 кв. м, в центральных окажется меньше. Две иллюстрации из рыночной экспозиции: за 10 миллионов можно приобрести отремонтированный офис площадью 270 кв. м, расположенный в высоком цоколе с окнами на ул. Уссурийской, 2а в Советском районе, либо готовый к работе офис площадью 173 кв. м, расположенный на втором этаже жилого дома на ул. Братьев Коростелевых, 83.
Особую микрогалерею образуют универсальные площади около 100 кв. м, расположенные на ул. Победы и Гагарина – ценник на многие предложения здесь «завис» на отметке в 100–110 тыс. руб./кв. м, что, по оценкам скептиков, давно не соответствует реальному платежеспособному спросу. Один из примеров – действующий салон красоты на ул. Гагарина, 85. Объект площадью 95,4 кв. м по цене 110 тыс. руб. за «квадрат» ищет покупателя с ноября прошлого года – пока, как видим, безрезультатно.
В ценовой группе, приближающейся к отметке в 15 млн рублей, находятся крупноформатные складские помещения на городских окраинах. Искать эти предложения стоит на ул. Товарной, Промышленности, Алма-Атинской. Схожи с ними по цене и готовые к работе торговые помещения в центре города. Площадь таких предложений доходит до 200 кв. м, нередко они имеют бутиковое или банковское прошлое. В обзорную таблицу попала универсальная площадь на ул. Чкалова, 42. Помещение метражом 146,7 кв. м находится на первом этаже дома, оборудовано двумя отдельными входами. За этот объект с дорогим ремонтом и всеми коммуникациями собственник хочет получить те самые 15 миллионов. Наконец, располагая суммой около 15 млн рублей, оптимальный для работы офис сможет найти довольно крупная организация. В офисных центрах и «встройке» таким покупателям доступны предложения площадью до 500–600 кв. м.
А самыми вместительными объектами предсказуемо оказались склады: например, в Железнодорожном районе реализуется ряд объектов в широком диапазоне от 1000 до 2000 кв. м.
Никита Петухов, генеральный директор консалтинговой компании REC:
- Самый большой выбор рынок сегодня предлагает инвесторам, готовым потратить на коммерческую недвижимость сумму в районе 5 млн руб., на втором месте по объему находятся предложения в районе 10 млн руб., а затем уже интересные объекты следует искать в ценовой зоне около 20-30 млн руб. Тенденция такова, что сильной середины между этими ценовыми границами фактически нет. Интересных объектов по цене от 11 до 15 млн рублей объективно мало.
При этом в низшем (до 5 млн руб.) и в высшем (30-40 млн руб.) основная масса предложений понятна для потенциальных покупателей. Например, в низшем ценовом сегменте инвестор понимает, что стоимость квадратного метра в помещении площадью 30-60 кв. м составит примерно 40-60 тыс. руб., то есть общий ценник окажется в границах тех самых 10 млн руб. Тот, кто приобретает объект по цене в 5 млн руб., осознает, что этот актив даст ему доход в пределах 30-40 тыс. руб., и на этом все. В то же время большие магазины площадью 600 кв. м с окупаемостью 8-9 лет – это тоже понятная инвестору история, только стоимость у такого объекта уже приближается к той самой верхней границе в 30 млн руб.
Основная проблема «серединных» объектов в их неоднозначности. В большинстве своем это объекты сложные, требующие концептуального подхода и стратегического планирования. Это, как правило, не готовые площади, с ними надо работать. И вот к этому большинство инвесторов, работающих в этом ценовом сегменте, не готовы. Многие не умеют разложить объект на составляющие, увидеть его перспективу, поделить на части, перевести из нежилья в жилье или наоборот. У многих не хватает средств, чтобы дать такому объекту новую концепцию или не хватает рыночного чутья и профессиональной «фантазии».
Однако рынок меняется, и на смену понятным объектам идут именно такие, требующие конструктивного и трансформирующего подхода. В экспозиции появляются памятники архитектуры, наследие крупных организаций, выходящее на торги. С этими объектами нужно учиться работать по-новому.
|
Описание объекта |
Общая площадь |
Стоимость |
|---|---|---|
|
Офисные помещения |
||
|
Помещение на ул. Уссурийской, 2а (Советский р-н) Цоколь с окнами в жилом доме, коридорная система, ремонт. Возможна продажа с арендатором |
270 кв. м |
10 млн руб. (37 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Братьев Коростелевых, 83 (Ленинский р-н) 2-й этаж жилого дома, отдельный вход с 1-го этажа. 4 кабинета, санузел, 2 балкона. Все коммуникации, хороший ремонт, мебель. |
173 кв. м |
10 млн руб. (57,8 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Степана Разина (Самарский р-н) 1-я линия, отдельный вход, современный ремонт, удобная планировка, все коммуникации. |
167,3 кв. м |
11,95 млн руб. (71,4 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Мичурина/ Лукачева (Октябрьский р-н) 1-я линия, отдельный вход, свободная планировка, все коммуникации. |
173 кв. м |
12,45 млн руб. (71,9 тыс. руб./кв. м) |
|
Торговые помещения |
||
|
Помещение на ул. Гагарина, 85 (Советский р-н) 1-й этаж, действующий салон красоты. Все коммуникации, отдельный вход. |
95,4 кв. м |
10,5 млн руб. (110 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Мичурина/ Ерошевского (Октябрьский р-н) 1-я линия, 1-й этаж, отдельный вход, все коммуникации. |
171 кв. м |
11 млн руб. (64,3 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Вольской/ Ново-Вокзальной (Промышленный р-н) 2 отдельных входа, удобная планировка, качественный ремонт, все коммуникации (15 кВт – мощность электроэнергии). |
205 кв. м |
12,4 млн руб. (60,5 тыс. руб./кв. м) |
|
Помещение на ул. Чкалова, 42 (Ленинский р-н) 1-й этаж, 2 отдельных входа, дорогой ремонт, все коммуникации. |
146,7 кв. м |
15 млн руб. (102 тыс. руб./кв. м) |
|