Мехзавод: неоднородный по ценам и небогатый по экспозиции

Многих представителей бизнеса поселок Мехзавод в качестве коммерческой локации может удивить, однако с точки зрения автомобильного трафика это место можно сравнить с единичными точками на карте города. Есть ли коммерческий потенциал у Мехзавода и насколько оправдано появление в местной экспозиции помещений по цене свыше 80 тыс. руб./кв. м?

ТАКОЙ РАЗНЫЙ МЕХЗАВОД

Актуальный объем предложений для покупки и аренды в поселке Мехзавод и на прилегающих к нему территориях сложно назвать даже умеренным. Полностью готовых к работе предложений – единицы. Да и по уровню коммерческой активности и оснащенности нежилыми помещениями поселок крайне неоднороден. «Территорию поселка можно условно поделить на две части: одна из них расположена вдоль Московского шоссе и отчасти вдоль дороги на поселок Управленческий, а вторая удалена от этих магистралей вглубь жилых кварталов, – говорит руководитель ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев. – Эта вторая локация, углубленная внутрь кварталов, для бизнеса по большей части неинтересна. Расположенные там магазины ориентированы на местных жителей, и создается впечатление, что все зоны влияния уже поделили между собой продуктовые сети. Офисной перспективы у этой части поселка практически нет: сложно представить, что кому-то может прийти в голову открыть там офис, если только сам собственник бизнеса не проживает здесь».

Часть поселка, приближенная к автомагистралям, имеет более отчетливый коммерческий облик, и в большой степени для Мехзавода этот облик связан с автомобильной тематикой. «Вдоль Московского шоссе расположен ряд автосалонов, автомоек и сервисов, – продолжает Дамир Дусаев. – И визуально эта территория производит впечатление полностью укомплектованной, ротация там довольно редка. Так что там определенно есть синергетический эффект в части объектов автомобильного рынка, для которого колоссальный автомобильный трафик является серьезным преимуществом даже в условиях почти полного отсутствия трафика пешеходного». Кстати, примечательно, что эту автомобильную агломерацию на выезде из города по Московскому шоссе пока не удалось перебить ни одной другой городской локации. Так, активно конкурировало с Мехзаводом в части открытия подобных объектов Южное шоссе, однако целый ряд арендаторов-автосалонов, сокращающих зону своего присутствия в городе, начали оптимизировать свои представительства в Самаре именно с закрытия салонов на южном выезде из города.

Автомобильный анклав вдоль Московского шоссе немного разбавляют объекты общепита – небольшие кафе и рестораны также преимущественно вдоль магистрали. «Отчасти формат этой части локации напоминает Ракитовское шоссе, расположенное неподалеку», – подытоживает Дамир Дусаев.

БЛЕСК И НИЩЕТА АКТУАЛЬНОЙ ЭКСПОЗИЦИИ МЕХЗАВОДА

Предложений по сдаче в аренду нам удалось обнаружить немного больше, чем коммерческих площадей, выставленных на продажу. При этом в экспозицию попали довольно неоднозначные объекты, которым требуются дополнительные инвестиции и время, чтобы стать готовыми к работе коммерческими площадями. Так, по внушительной цене в почти 12 млн руб. здесь продается 2-этажный коттедж с мансардой и цоколем, который можно использовать в качестве частной гостиницы или медцентра. Однако изначально это здание, судя по всему, задумывалось как объект жилой недвижимости, хотя и со свободной планировкой на всех этажах. Еще одно заслуживающее внимание предложение – угловая квартира площадью 43 кв. м, расположенная на 1-м этаже одного из домов в 4-м квартале поселка. Стоимости, по которой предлагается к продаже это помещение, могли бы позавидовать многие торговые площади в востребованных локациях – 84,9 тыс. руб./кв. м. При этом сотрудники одного из агентств недвижимости, специализирующегося на переводе жилых помещений в нежилые, проконсультировали нас, что перевести в нежилье квартиру в блочном дом, может оказаться непростой задачей.

Вообще о любопытной позиции некоторых собственников коммерческих площадей на Мехзаводе стоит сказать отдельно. Например, в ходе телефонного обсуждения особенностей одного из офисных помещений площадью 115 кв. м, предлагающегося по ставке 400 руб./кв. м, собственник или его представитель попросту отказался сообщать точное расположение объекта или хотя бы географические ориентиры, по которым его можно найти. «В последнее время многие звонят и интересуются расположением офиса, а потом не берут трубку и на просмотр не приезжают, – пожаловался нам респондент. – Поэтому точный адрес я вам не скажу». Так и фигурирует это помещение в открытой экспозиции – без каких-либо координат, и непонятно, как при таком позиционировании вообще удается организовывать просмотры для потенциальных арендаторов.

В целом арендные ставки на коммерческие площади Мехзавода нельзя назвать рекордно низкими. В диапазоне 400–600 руб./кв. м можно арендовать готовую к работе офисную площадь в офисном центре или в отдельно стоящем здании, а можно по этой же ставке разместиться на первом этаже современного жилого комплекса. Словом, вполне типичные для городской окраины ставки, да и в целом все бы с Мехзаводом было типично и понятно, если бы не эти яркие эпизоды с индивидуальными ценовыми ожиданиями собственников и нетипичным обликом некоторых объектов в экспозиции.

Дамир Дусаев, руководитель ГК «РентЭксперт»:

— Сложно оценивать общий коммерческий потенциал Мехзавода в силу общей разрозненности и местечковости этой локации. Здесь немало совершенно депрессивных с коммерческой точки зрения участков, есть и участки, которые будут стабильно работать в любой период. Любопытно при этом, что ни одна из крупных торговых доминант, расположенных поблизости, включая ТЦ «МЕГА» и «Московский», крупный рынок на Ракитовском шоссе, никак не влияет на коммерческий облик поселка. Исключение – объекты из автомобильной сферы, к которым многие горожане уже привыкли.

Сергей Бей, руководитель отдела
коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

— Говорить о влиянии строительства стадиона к чемпионату мира по футболу-2018 на недалеко расположенный от места строительства поселок Мехзавод преждевременно. В структуре спроса и цен на коммерческую недвижимость это пока никак не сказывается. В целом объем предложения на Мехзаводе объективно ограничен, но и здесь есть отдельные объекты, которые демонстрируют стабильную востребованность и ставки не ниже всего рынка.

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в пос. Мехзавод (октябрь, 2015 г.)