Купить маленький офис

Среди собственников небольшого бизнеса со стабильной периодичностью встречаются запросы на покупку офисных помещений небольшого метража. Что рынок может предложить на актуальный запрос «Куплю офис площадью 30 кв. м»? Оказывается, «охотиться» на объекты такого метража во встроенном формате нужно особенно тщательно: в экспозиции их не так уже и много, в отличие от помещений в офисных центрах и административных зданиях.

ОФИСЫ «ДО 30»: КАКИЕ ОНИ?

В ходе мониторинга актуальных предложений в сегменте малоформатной офисной недвижимости мы намеренно ограничили сферу поиска помещениями, готовыми к работе, потому что именно такие объекты пользуются наибольшим спросом среди представителей небольшого бизнеса, которые стремятся работать и зарабатывать по принципу «здесь и сейчас». Поэтому в обзор не попали квартиры площадью до 30 кв. м, расположенные на первых этажах жилых домов с перспективой перевода в нежилой фонд. Такие предложения можно найти как по минимальной цене (до 2 млн руб.), так и по более внушительной: например, квартира с перспективой перевода на ул. Стара-Загора, 118 предлагается по цене 2,99 млн руб. Также мимо обзора прошли предложения о продаже офисов в черновой отделке по той же самой причине: необходимость дополнительных финансовых затрат. Хотя в этом сегменте предложений можно найти весьма доступные варианты: так, офис площадью 28 кв. м на ул. Санфировой, 95 в черновой отделке можно купить за 850 тыс. руб. – это предложение достойно звания ценового аутсайдера.

Если исключить предложения, требующие дополнительных финансовых вливаний, окажется, что готовых к работе офисов небольшого метража в Самаре не так уж и много. При этом большинство предложений такого формата расположено в офисных центрах – как правило, класса В или С, хотя встретить такие варианты в объекте, который позиционируется как офис А-класса, нам тоже удалось. Объектов, расположенных во встройке, – буквально единицы. Оно и понятно: рассчитанные на небольшую доходность и небольшие общие размеры арендных платежей объекты такого формата стрит-ритейлу малоинтересны.

ВЫБИРАЕМ ОФИС: ДЕФИЦИТ НАЛИЦО

Самой маленькой площадью в выбранном формате оказалось офисное помещение метражом 18,5 кв. м в офисном здании на ул. Урицкого – стать собственником этого помещения можно за 1,2 млн руб. Помещения по установленной максимальной границе в 30 кв. м доступны для покупки в офисных центрах (например, 30 кв. м на 3-м этаже ОЦ на ул. Революционной или 30 кв. м на 6-м этаже ОЦ «Активный капитал» на пр. Карла Маркса). Если анализировать локации, в которых сосредоточены предложения небольшого метража, то можно четко выделить деловой центр города (Революционная, К. Маркса, Московское шоссе – в этих офисных центрах можно выбрать не только нужный метраж, но и нужный этаж). Несколько предложений сгруппировались в историческом центре города – в этот обзор все, как на подбор, оказались на ул. Галактионовской. Еще одна локация – центр географический, куда можно отнести ул. Сов. Армии и ул. Ак. Платонова. Получается, локации, довольно привычные для офисной недвижимости в целом, актуальны и когда речь заходит о маленьких метражах.

Всем представителям бизнеса, рассчитывающим приобрести офисную площадь до 30 кв. м, стоит ориентироваться на ценовой диапазон от 1 до 2,5 млн руб. Именно в этих границах варьируется стоимость на актуальные рыночные предложения. Самой доступной оказалась площадь в 25 кв. м на ул. Аэродромной, 45 – 950 тыс. руб. Чуть дороже, за 1 млн руб., можно купить помещение площадью 19,8 кв. м на ул. Галактионовской, 39. Оба варианта полностью готовы к работе: на Аэродромной сделан свежий чистовой ремонт, а на Галактионовской состояние объекта характеризуется как «рабочее». Напротив, самым дорогим предложением в актуальной экспозиции оказалась площадь в 25 кв. м на ул. Галактионовской, 157. За 2,5 млн руб. будущий покупатель получит не только современный офис с хорошим дизайнерским ремонтом и полным рабочим оснащением, но также панорамное остекление и вид на город и Волгу.

Как уже было сказано, основная масса предложений – это небольшие офисы в офисных центрах, однако отдельные экземпляры в формате встроенно-пристроенного помещения можно найти и здесь. Пример – офис площадью 20 кв. м, расположенный на первом этаже в одной из секций ЖК «Госуниверситет». Объект предлагается к продаже по цене 1,75 млн руб. – кстати, выше средней ценовой границы, если учитывать весь объем актуальных предложений. Еще один пример – офисная площадь в 26 кв. м, расположенная на первом этаже 16-этажного жилого дома по ул. Галактионовской, 2. Помещение с евроремонтом, отдельным входом и всеми коммуникациями можно приобрести за 1,35 млн руб. Впрочем, на этом выбор предложений, расположенных на первых этажах жилых домов, исчерпывается.

Сегмент продажи офисных помещений площадью до 30 кв. м действительно испытывает стабильный огромный дефицит: даже в офисных центрах найти полностью готовое к работе помещение такого метража может быть проблематично, что уж говорить о встроенном формате. Причем это дефицит не возникший, таких помещений изначально мало на рынке. Если ОЦ управляется единой головной компанией, то столь мелкая нарезка встречается редко, если же офисный центр поделен между несколькими владельцами, то найти небольшое помещение на продажу можно, но широкой экспозиции все равно не будет.

Тем, кто ищет небольшое офисное помещение для своего бизнеса, можно посоветовать пойти другим путем: если не получается найти готовую офисную площадь, ее можно создать самостоятельно. На рынке экспонируется достаточное количество квартир на первых этажах жилых домов, которые не подойдут для торговли, а для офиса окажутся в самый раз. Пример такого помещения готовится выпустить на рынок ГК «Бизнес-Гарант»: это переведенная в нежилой фонд 2-комнатная квартира на ул. Мориса Тореза. В результате перевода здесь удастся оборудовать два офисных помещения с отдельными входами, и будут они как раз требуемого метража – площадь одного составит 19 кв. м, второго – 26 кв. м. Ожидается, что общая стоимость каждого из этих созданных объектов коммерческой недвижимости не будет превышать 3 млн руб. для объекта большей площади и 2,5 млн руб. для объекта меньшего метража. Это вполне адекватная стоимость, которую может позволить себе небольшой, крепко стоящий на ногах бизнес, находящийся в поисках собственной рабочей площади.