Дайте срок!

Двумя свершившимися тенденциями на рынке коммерческой недвижимости Самары стали коррекция верхних ценовых границ арендных ставок на целый ряд помещений, а также активизация инвесторов, на фоне экономической нестабильности находящихся в активном поиске ликвидных объектов, в которые можно без опасений вложить деньги. При этом эксперты рынка отмечают, что ощутимого роста цен не происходит – все ценовые колебания локальны и происходят как в большую, так и в меньшую стороны.

На фоне этого внешнего затишья интересно посмотреть, как ведет себя излюбленная многими инвесторами экономическая категория – «срок окупаемости». Для начала вспомним, что участники рынка говорили об окупаемости чуть больше полугода назад, в мае 2014 года. Тогда, например, заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев отмечал: «Найти помещение, которое окупится за два–три года, сегодня практически нереально. Поэтому краткосрочной в принципе можно считать любую инвестицию в недвижимость, которая окупит себя в срок до пяти лет».

Что изменилось сегодня? Забегая вперед, скажем, что наш собственный мониторинг актуальных предложений на рынке коммерческой недвижимости позволил найти лишь одно (!) торговое помещение, примерный срок окупаемости которого составил почти 5 лет (при этом отсмотрено и проанализировано было несколько десятков предложений). Средний же срок окупаемости объектов, отраженных в сводной таблице, составляет 8–10 лет.

Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков подтверждает: средние сроки окупаемости коммерческой недвижимости на самарском рынке сегодня действительно стремятся к этой цифре. «Думаю, что увеличение сроков окупаемости объектов коммерческой недвижимости уже становится фактом. У этого процесса есть объективные причины: арендные ставки медленно идут вниз, а расходы на содержание помещения меньше не становятся. Закономерное последствие – увеличение срока окупаемости до 7–9 лет», – говорит Дмитрий Новиков.

Для того чтобы подтвердить или опровергнуть заявленную тенденцию, мы обратились к реальным предложениям из экспозиции. Стоит отметить, что в этот раз аналитические наблюдения получились в своем роде уникальными и очень показательными. Дело в том, что все коммерческие площади, попавшие в обзор, уже рассматривались нами и нашими экспертами в мае: для них рассчитывались актуальные на тот момент сроки окупаемости, исходя из стоимости и среднего размера арендной ставки в этом районе. Исключением стало лишь одно помещение – на ул. Ново-Вокзальной, 247, но даже в этом случае вакантным сегодня является помещение со схожими характеристиками, но меньшей площади.

В первую очередь сам по себе любопытен факт, что все эти помещения до сих пор находятся в рыночной экспозиции. Это случайное открытие позволяет сделать некоторые выводы о реальных сроках экспонирования помещений на рынке. Тем интереснее, что среди этих предложений есть действительно интересные объекты. Однако нас в большей степени интересует, изменились ли сроки окупаемости у рассмотренных объектов. С существенной погрешностью, которую предполагают первичные расчеты сроков окупаемости, можно все-таки сделать вывод, что для большинства коммерческих помещений срок окупаемости вырос. Незначительно: на полгода или год, но несложный математический расчет выдал именно такую информацию. «Не стоит забывать, что столь длительное пребывание этих объектов в экспозиции тоже является фактором, тормозящим срок

окупаемости, – напоминает финансовый консультант Иван Абросимов. – Одно дело, если в помещении есть действующий арендатор, и совсем другое – если оно простаивает в ожидании покупателя. Так что фактор длительной экспозиции будущему инвестору-покупателю также стоит учитывать при расчетах экономических перспектив подобного объекта».

А Дмитрий Новиков призывает инвесторов помнить о том, что за заявленным минимальным сроком окупаемости могут скрываться проблемы. Все же в данном случае горькая экономическая правда лучше. «Мечты некоторых инвесторов о сроках окупаемости в 5–6 лет сегодня все чаще разбиваются о реальные расчеты. Зачастую реализуемые помещения с декларируемым сроком окупаемости в 5–6 лет имеют внутренние проблемы, а иначе зачем собственнику реализовывать объект, который способен принести такую прибыль? Кроме того, в нынешних рыночных условиях совершенно нет гарантии, что арендная ставка останется на прежнем уровне и ее коррекция в меньшую сторону не продолжится. Поэтому дальновидные инвесторы и собственники бизнеса уже перестали пугаться срока окупаемости в 7–9 лет: если помещение обладает хорошими качественными характеристиками, то такая окупаемость абсолютно нормальна».