Рынок коммерческой недвижимости Самары глазами арендаторов

Мария Иванова, издатель журнала «Строительство. Недвижимость. Rent&Sale»: Как вы оцениваете развитие рынка коммерческой недвижимости Самары?

Валентин Друзяк: В целом можно говорить, что он сформировался. Конечно, есть новые проекты, которые реализуются сегодня, но в общем, все площадки стрит ритейла и торговых центров всем известны. В целом рынок развивается, но не быстро. Если сравнивать темпы с общероссийскими, то самарские отстают, если не считать открытие «Меги».

М.И.:Как же сформировался для вас, как для представителя крупной торговой компании, рынок – хорошо или плохо?

В.Д.: Это неоднозначный ответ. Все зависит от политики собственника помещения. Да, есть категории рентабельных бизнесов, которые размещаются в помещениях порядка 40-50 кв. м. Это сотовые компании, аптеки, сети ювелирных магазинов. Они платят высокие ставки. Но надо понимать, что у любого бизнеса есть период подъема и стагнации, в частности сотовый рынок три уже три года переживает стагнацию.

М.И.: С чем это связано?

В.Д.: Это абсолютно нормальная ситуация. Произошло насыщение рынка, он стабилизировался, даже происходит перераспределение покупательского спроса. Сейчас превалирует доля смартфонов. Люди больше не стоят в очереди за телефонами в павильоне на остановке, как это было лет 7-8 назад. Продолжу предыдущий ответ: мы сталкиваемся с ситуациями, когда рост замедлился, ВВП в стране тоже не особо растет. Зато аренда растет, причем даже не в рамках инфляции, а на 10-15% процентов. Так не должно быть. В бизнесе все интересы увязаны, если возникает дисбаланс и у арендатора начинаются убытки, он разрывает договор, от чего страдает собственник помещения.

М.И.: В кризис 2008-09 года цены для вашего направления бизнеса падали? И чья это была инициатива?

В.Д.: Да, за несколько месяцев в разгар кризиса суммарно аренда упала на 40%. Были случаи, когда собственники сами инициировали снижение ставок, но в большинстве случаев было наоборот.

М.И.: Сейчас величина ставок восстановилась?

В.Д.: Не до конца.

М.И.: Вы упомянули павильоны на остановках. В 2007 году наш журнал делал обзор рынка подобных точек и у «Евросети» их было больше всего, и компания платила аренду выше рыночной раза в 1,5. Сейчас вы пересмотрели политику подбора размещения торговых точек?

В.Д.: Существует общая тенденция ухода от стрита в торговые центры, это общемировая практика. Но при этом надо понимать, что стрит завтра не умрет, есть успешные проекты, которые еще долго будут существовать.

М.И.: То есть вы прогнозируете медленную смерть стрит ритейла?

В.Д.: Да. Но если говорить о капитальных строениях, то у них есть право на жизнь.

М.И.: Какие торговые коридоры со встроено-пристроенными помещениями интересны вашей компании с точки зрения размещения?

В.Д.: Нас интересует не просто активный трафик, как, например, на Кировском рынке. Нужны люди, которые приехали, чтобы сделать покупку и имеющие на это средства. Такие трафики генерят большие ТЦ.

М.И.: Считаете ли вы, что телефон – это покупка по ходу? Ведь может же человек поехать специально за телефоном в магазин, и он не обязательно находится в ТЦ?

В.Д.: Так называемая составляющая импульсной покупки присутствует, но ее процент уменьшается.

М.И.: В каком месте находится наиболее успешная точка «Евросети» в Самаре?

В.Д.: Самые успешные – это «Дворец связи» на пересечении улиц Фрунзе и Ленинградской, а также точки в крупных ТЦ: «Мега», "«Космопорт» и «Вива Ленд».

М.И.: Многие участники рынка сейчас отмечают самой востребованной с точки зрения стрит ритейла локации пересечение улиц Гагарина и Победы. Казалось бы, кто там гуляет, если обратиться к классическому пониманию стрит ритейла, когда человек гуляет и заходит по пути в магазин? У нас получается, что если большой автомобильный трафик, то это тоже стрит ритейл. На помещения в указном месте есть листы ожидания, люди даже вступают в аукционные отношения. Вам интересна эта локация? У вас там есть точки?

В.Д.: Безусловно. Даже в сравнении с Московским шоссе и Ново-Садовой эти улицы более востребованные. Но здесь, все же, играет роль возможность парковки.

М.И.: Как для вас, как для лидера рынка в своем сегменте, устанавливают арендные ставки? Отличается ли политика собственников помещений формата стрит ритейл от политики собственников крупных ТЦ?

В.Д.: Безусловно, отличается. В стрите более гибкий подход собственника, он понимает, что арендатор тоже должен зарабатывать, а потеря арендатора сопряжена с его личными потерями.

М.И.: Какую ставку ваша компания готова рассматривать, если говорить о стрит ритейле?

В.Д.: 1,5-2 тыс. руб. за кв. м плюс коммунальные платежи.

М.И.: Это немного выше рынка стрит-ритейла. А что с ТЦ?

В.Д.: Если говорим о монополистах, то с ними тяжело. В свое время г-н Разруев, будучи президентом компании «Евросеть», говорил о том, что можно работать две недели на арендодателя и две недели на себя. Это правильная с точки зрения бизнеса модель. С монополистами так не получается, на них, то есть на оплату аренды их объектов, приходится работать большее время. В некоторых точках мы работаем даже на грани рентабельности. Мы генерим оборот, но в силу высоких арендных ставок прибыль почти не получается.

М.И.: ТРЦ «Космопорт» лидирует по уровню арендных ставок?

В.Д.: В Самаре, да.

М.И.: В каких направлениях нужно развивать коммерческую недвижимость в Самаре? Что нужно делать, чтобы конкурировать с другими городами?

В.Д.: Вопрос масштабен. Наверное, нужно четко разделять, что для каждого направления рынка свой спектр проблем. Если говорим о ТЦ, то помимо высокой аренды это вопрос парковок. Тот же «Космопорт» при всей своей проходимости неудобен с точки зрения парковки.

М.И.: Очень много спорят о конверсии трафика. Он большой, но не для всех результативен. Вы согласны с этим, или на всех хватает?

В.Д.: Любой ТЦ стремится иметь арендаторов всех видов продукции. Здесь ситуация диктуется рынком и спросом. Тот, кто не востребован, не будет работать в ТЦ. Также нужно понимать, что есть группа бизнесов с высокими арендными ставками, а есть с более низкими. Например, если рядом с салоном связи будет стоять отдел посуды, то аренда для последнего будет в три раза меньше, потому что ТЦ заинтересован, чтобы все можно было купить в одном месте.

М.И.: Давайте посмотрим на соотношение спроса и предложения. Мы недавно разговаривали с компанией «Мираторг», которая осуществляет активную экспансию в наш город. Ее представители сделали вывод, что в Самаре дефицит качественных площадей, а за те, что есть, просят слишком высокие арендные ставки. Вы согласны с этим? Ведь вначале вы сказали, что дефицит уже не такой как несколько лет назад.

В.Д.: Данная точка зрения имеет право на жизнь.

М.И.: Должен ли быть рынок коммерческой недвижимости насыщен по всему городу? Или вы считаете должны быть места без магазинов и торговых площадей?

В.Д.: Да, безусловно, должны быть островки, свободные от торговли, где она не востребована. Кстати, в крупных городах новые крупные ТЦ стараются вообще выносить из города.

М.И.: Сравните Самару с другими городами вашего присутствия в Поволжье?

В.Д.: На мой взгляд, она находится посередине. Есть регионы, где отношения на рынке аренды по отношению к арендатору более лояльны, где выбор площадок больше, гибче политика, там, где бизнесу легче. Это Уфа, например. Есть не совсем лояльные города – Ульяновск. Там есть центральная улица Гончарова, где уровень ставок «стрита» от 5 тыс. руб. за кв. метр! И только сейчас, когда треть площадок пустует, до собственников дошло понимание, что рынок не позволяет вести бизнес при таких ставках.

М.И.: Как вы оцениваете фактор влияния строительства и развития крупноформатных ТЦ на стрит ритейл? Существуют два противоположных мнения: стрит вокруг ТЦ развивается, потому что может перехватывать трафики, либо вымывается, так как все уходят в ТЦ.

В.Д.: Если говорить с позиции нашего бизнеса, то крупные ТЦ убивают вокруг себя все. Потому что человеку комфортнее делать покупки в теплом, светлом, кондиционируемом помещении.

М.И.: Есть ли в Самаре недооцененные территории, которые должны развиваться?

В.Д.: Это район ж/д вокзала, там нет свободных площадок, но если туда интегрировать ТЦ, то полагаю, что он будет востребован. И Московское шоссе. Это мнение и гостей города. Эта площадка, не смотря на изобилие, не исчерпала свой потенциал. Я говорю о территории, начиная от Ново-Вокзальной в сторону «Меги».

М.И.: То есть если там появятся еще ТЦ, они будут востребованы?

В.Д.: Да.

М.И.: На Московском будет застраиваться площадка ипподрома, не закроет ли она все потребности в ритейле на этой улице?

В.Д.: Насколько мне известно, там планируется гипермаркет «Магнит» и гипермаркет группы DIY. Мне кажется, они не оттянут на себя треть города, которая живет в Приволжском микрорайоне.

М.И.: Какой самый распространенный формат магазина у «Евросети», какие требования вы предъявляете к площадкам, которые вас могли бы заинтересовать?

В.Д.: Площадки площадью порядка 40 кв. м.

М.И.: Почему именно 40 кв. м?

В.Д.: Естественно есть мерчендайзинг торговой площади, но на самом деле все проще. Есть типовая квартира на первом этаже, которую переделали под коммерческое назначение, есть типовая нарезка секций в ТЦ – и все это в среднем 40 кв. м.

М.И.: Какие еще требования к площадкам?

В.Д.: Ключевое – это покупательский спрос. Это должно быть место, где должны быть люди, которые хотят делать покупки. Делая выбор, мы считаем проходимость, количество маршрутов транспорта и т. д. Составляем даже портрет покупателя в том или ином районе.

М.И.: Можете описать портрет покупателя на улице Ленинградской и в ТЦ «Аврора», например?

В.Д.: В «Авроре» половина покупателей из области – серьезный трафик генерит автовокзал. Ленинградская – это место для променада и для тех, кто там живет, здесь больше молодежи. Это несколько дилетантский взгляд, но отличия заметны, причем частично они формируют ассортимент магазина.

М.И.: Какие магазины вы недавно открыли в Самаре и в других городах, как они выглядят, в каких местах расположены и какова цена?

В.Д.: Последний магазин в Самаре открыли в прошлом году на ул. Победы недалеко от «Вива Ленда». Это классический стрит ритейл, там вменяемые ставки – меньше 2 тыс. руб., насколько я помню. Там не очень большие выручки, но есть свой покупатель. Если сравнивать примерно такой же по характеристикам, например, в Саратове, то цены будут на 30% ниже. А вот эффективность выше, потому что Саратов с точки зрения стрита очень интересный город. Наверное, это самый «стрит ритейльный» город в России.

М.И.: Почему?

В.Д.: При общих тенденциях у каждого города есть своя особенность, ментальность – такой формат эффективен.

М.И.: Из какой бы улицы в Самаре вы бы сделали торговую?

В.Д.: Для Самары это проблема – нет торговых улиц. Как не парадоксально, мне приходит в голову проспект Масленникова. Стиль застройки, внешний вид проспекта ассоциируется у меня с классическими торговыми улицами заграницей, которые я видел.

М.И.: А улицу Ленинградскую вы считаете только прогулочной, не торговой?

В.Д.: Она слишком маленькая, хотя я ее считаю торговой. Торговый потенциал ее не то, что исчерпан сегодня, просто трафик там больше повернут на прогулки и отдых, посещение ресторанов. Наш проект на Ленинградской успешен среди старых клиентов, которые привыкли туда ходить. Но новых покупателей затянуть сложно, потому что они будут выбираться в новые форматы, которые появляются в городе. Ведь у нас формируется понимание, что ТЦ – это не только магазины, это место, где можно провести время.

По итогам программы «Полезная площадь» от 11 апреля 2013 года. (ТОК FM, 91.5 fm в Самаре)