Денис Шевяков: «Местный рынок офисно-торговой недвижимости в 2012 году существенно оживился»

rs: Денис Владимирович, что бы вы могли посоветовать инвестору, желающему разместить 8 млн рублей?
Д.Ш.: Данная сумма вполне достаточна для инвестиций в недвижимость. Думаю, что наиболее эффективным будет ее использование как первоначального взноса для покупки офисно-торговой недвижимости.

rs: А остальные деньги занять у банка?
Д.Ш.: Учитывая условия, сложившиеся сегодня на местном рынке банковского кредитования, частный инвестор может занять еще 8 млн, чтобы приобрести офисно-торговую недвижимость стоимостью до 16 млн рублей. При этом инвестпортфель должен быть сформирован так, чтобы платежи от сдачи в аренду приобретенных объектов недвижимости окупали бы привлеченный заемный ресурс. И нынешний рынок позволяет выполнить это условие.

rs: Много ли в рассматриваемом сегменте местного рынка недвижимости сделок купли-продажи, совершаемых с привлечением заемных средств?
Д.Ш.: Точную цифру назвать трудно, но количество таких сделок растет. Во всяком случае их больше, чем в сегменте жилой недвижимости, поскольку офисно-торговые помещения приобретают в основном юридические лица, привыкшие вести бизнес на привлеченные кредитные средства. Но это вовсе не означает, что подобный путь частному инвестору заказан – просто ему нужно грамотно просчитывать свой бизнес-план.

rs: На какую доходность может рассчитывать инвестор?
Д.Ш.: При минимальных темпах роста арендной ставки (в пределах 7-8 % в среднесрочной перспективе - до 10 лет) инвестор – с учетом капитализации приобретенных объектов торгово-офисной недвижимости – может заработать до 16 % годовых, что представляется мне вполне достойным результатом.

rs: Почему вы рекомендуете нашему инвестору вкладываться в офисно-торговый сегмент?
Д.Ш.: Этот сегмент, переживавший до недавнего времени посткризисный застой, в прошедшем году существенно оживился. Причина проста – активизация и рост торгово-закупочной деятельности как в Самарской области, так и в России в целом: потребности населения в продовольствии увеличиваются даже в период экономических потрясений. Есть, пожалуй, лишь один фактор, сдерживающий динамику в офисно-торговом сегменте, - известные проблемы, ограничивающие развитие малого и среднего бизнеса.

rs: Как вы полагаете, нашему инвестору лучше вложить все свои средства в один объект или в несколько?
Д.Ш.: Это зависит от многих обстоятельств, в том числе от личных предпочтений инвестора. Но в любом случае вероятность получить доходность на уровне 15-16% годовых весьма высока.

rs: А каков, по вашей оценке, порог входа на рынок офисно-торговых помещений?
Д.Ш.: Сегодня это 5 млн рублей, вложенных в объект площадью не менее ста квадратных метров.

rs: На первый взгляд в рассматриваемом сегменте самарского рынка недвижимости предложение доминирует над спросом. Вы согласны с этим наблюдением?
Д.Ш.: В Самаре действительно довольно много офисно-торговых помещений, однако спрос в этом сегменте достаточно высок и стабилен. Его формируют как вновь образующиеся компании, так и уже сложившиеся успешно развивающиеся бизнесы, которым нужны помещения – собственные или арендуемые - большей площади, большей комфортности или большей престижности.

rs: При этом старые офисно-торговые помещения постепенно ветшают и нуждаются в реновации. Как это обстоятельство учесть частному инвестору?
Д.Ш.: При разработке инвестпроекта очень важно понимать, на какой фазе жизненного цикла находится приобретаемое помещение. Иными словами, когда потребуется его обновление и в какую сумму оно обойдется. Понятно, что эти средства должны будут закладываться в арендную плату и учитываться при оценке капитализации данного актива. Кроме того, нужно понимать, что сама реновация во многом будет зависеть от концепции, в которой актив планируется развивать.

rs: Актуальность этих проблем для частного инвестора не подлежит сомнению, однако, на мой взгляд, они слишком сложны для него.
Д.Ш.: Они слишком сложны даже для рядового риэлтора. Каких-то стандартизированных подходов здесь нет, так что для рассмотрения конкретных проектных ситуаций нужен грамотный оценщик с компетентностью выше средней.

Мы ждем ваших обращений!
ООО «Агентство оценки "Интеллект"», ул. Галактионовская, 150, 4-й эт.
Тел.: 337-55-18, 337-55-41