270x75.gif

Заработать на дорогом или дешевом

Как найти объект коммерческой недвижимости, максимально перспективный для сдачи в аренду? Этот вопрос одинаково заботит как начинающих инвесторов, так и тех, кто уже имеет опыт рентного бизнеса. А между тем в общих чертах оценить целесообразность покупки поможет размер арендной ставки, на который инвестор может рассчитывать. Несложная методика расчета еще до принятия решения о покупке поможет понять, какими перспективами доходности и окупаемости обладает объект недвижимости.

Механизм поиска объекта для инвестирования

Специалисты, практикующие подбор и продажу коммерческой недвижимости, сходятся во мнении, что при выборе подходящего для инвестирования объекта в сегменте «стрит-ритейл» будущий инвестор должен в первую очередь отталкиваться от среднего размера арендной ставки, которая установилась в интересующей его локации. Именно эта величина является точкой отсчета для прогнозирования сроков окупаемости. Актуальная ставка становится важнейшим показателем целесообразности приобретения коммерческой площади в целом.

Мы обратились к аналитическим данным по средним арендным ставкам на офисные и торговые помещения в городе. Эти цифры можно использовать для расчетов: примерно на такую арендную плату сможет рассчитывать инвестор, приобретая помещение в той или иной локации. Дальнейшие этапы – поиск подходящих вариантов в актуальной экспозиции и несложные математические расчеты. С помощью этих доступных операций можно самостоятельно подсчитать, насколько выгодным окажется приобретение. Естественно, для максимально точных результатов нужно учитывать целый ряд сопутствующих факторов, которые также влияют на доходность и сроки окупаемости. Но для того, чтобы понять, стоит ли вообще объект инвесторского внимания, достаточно и приведенного ниже алгоритма действий.

Инвестируем в офис

Чтобы оценить перспективы инвестирования в покупку встроенных офисных площадей, целесообразно рассмотреть варианты покупки офисов в локациях с минимальным и максимальным уровнем арендной ставки. В первом случае получится рассчитать степень доходности и сроки окупаемости при минимальных первоначальных вложениях, во втором – с максимальными вложениями на старте.

Городскими локациями с самыми высокими ставками в сегменте встроенной офисной недвижимости традиционно являются пересечение улиц Полевой и Ново-Садовой (участок стабильно востребованной «золотой мили») и Полевой спуск к Волге, а также участок Московского шоссе после пересечения с проспектом Масленникова в сторону делового центра. Таким образом, географическими локациями с самыми высокими арендными ставками оказываются Октябрьский и Ленинский районы. На этих участках арендные ставки на офисные площади достигают 700–800 руб./кв. м и, по сути, сопоставимы со средними арендными ставками на торговые площади в городе.

Впрочем, найти вакантное офисное помещение в границах Полевой и Ново-Садовой, как и на всем протяжении Полевого спуска, – задача не из легких. Одним из немногих примеров подходящего для инвестирования офиса является помещение довольно большой площади (два кабинета: 190 и 234 кв. м) на пересечении Полевой и Ленинской. Помещение в черновой отделке предлагается к продаже за 50 тыс. руб./кв. м. Если на время отбросить тот момент, что помещение требует вложений в ремонт и у него пока нет гарантированного арендатора, то можно посчитать срок окупаемости такой покупки по довольно простой формуле. Стоимость квадратного метра помещения (50 тыс. руб.) нужно разделить на предполагаемую арендную ставку (в данном случае – 700 руб./кв. м), а затем на 12 (подразумевая количество месяцев в году). В итоге получим число, примерно равное шести. Получается, шесть лет – идеальный срок окупаемости этого объекта, не обремененный сопутствующими тратами (на тот же ремонт или покупку оборудования в офис). Однако, располагая такой, пусть даже и усредненной, цифрой, инвестор сможет рассчитать примерные перспективы покупки, а это немаловажно. Не менее чем через шесть лет покупатель рассматриваемого помещения выйдет на чистый доход уровня почти 300 тыс. руб. в месяц (общий метраж умножаем на предполагаемый размер арендной ставки).

Арендные ставки офисных помещений на улице Куйбышева также находятся в ранге самых высоких по городу. Соответственно, приобретая здесь качественную офисную площадь, инвестор вполне может найти на нее арендатора по ставке порядка 700 руб./кв. м (согласно данным аналитического мониторинга). Так, помещение площадью 420 кв. м и стоимостью 60 тыс. руб./кв. м предположительно способно окупить себя за семь с небольшим лет, а впоследствии приносить ежемесячный доход порядка 300 тыс. руб.

Локация с самыми минимальными арендными ставками на офисные помещения (200–300 руб./кв. м) – это территории за Кировским мостом, на абсолютной окраине города. Их в расчет брать не стоит: едва ли они заинтересуют серьезных арендаторов, а стало быть, и потенциальных инвесторов. 

Следующий ценовой пласт минимальных арендных ставок находится в среднем диапазоне 300–350 руб./кв. м. Локации, в которых можно найти арендатора по такой цене, находятся уже в черте городской коммерческой жизни и представляют хоть какой-то интерес для инвесторов. С географической точки зрения это окраины Железнодорожного, Советского (улицы Промышленности и XXII Партсъезда) и того же Кировского районов (ул. Алма-Атинская).

Как и в случае с помещениями в локациях, для которых характерны самые высокие ставки, вакантных площадей на улицах с минимальными ставками столь же мало. Так, единственное актуальное предложение на ул. Промышленности – отдельно стоящее нежилое здание площадью почти 1,2 тыс. кв. м. При средней ставке в 300 руб./кв. м оно способно приносить в месяц 360 тыс. руб., а идеальным сроком окупаемости для него является почти семь лет.
Также на ул. Алма-Атинской было найдено вакантное офисное помещение, заслуживающее звания одного из самых доступных в городе: 660 кв. м можно купить за 18,2 тыс. руб./кв. м. Помещение готово к использованию и при условии, что арендатор найдется сразу и будет платить 300 руб./кв. м, принесет в месяц почти 200 тыс. руб., а окупится как минимум за 5 лет.

Общая картина, получившаяся в результате расчетов, довольно любопытна: офисные помещения с максимальной и минимальной стоимостью, с самыми высокими и низкими арендными ставками демонстрируют примерно одинаковые сроки окупаемости, а в отдельных случаях «дешевые» окупаются быстрее. Тогда вопрос: если это так, то, может, интереснее «снижать порог входа» и покупать недорогие объекты, раз уж они все равно окупятся за такой же период, что и дорогие и на первый взгляд наиболее доходные (в локациях с высокими арендными ставками).

Инвестируем в торговлю

Самые высокие арендные ставки в сегменте торговой недвижимости традиционно демонстрируют топовые для стрит-ритейла локации: Ново-Садовая, Полевая, Гагарина, центральная часть ул. XXII Партсъезда, отдельные участки Московского шоссе. Арендные ставки на помещения этих улиц находятся в диапазоне 1000–1100 руб./кв. м. Например, торговое помещение на первой линии по ул. Ново-Садовой, 11 вполне может сдаваться в аренду по ставке 1000 руб./кв. м. При таком условии объект площадью 650 кв. м будет приносить 650 тыс. руб. в месяц, но срок окупаемости у него окажется приличным – почти 11 лет. А вот покупка квартиры на первом этаже на пересечении Ново-Садовой и Осипенко с последующим переводом в нежилой фонд окупит себя быстрее – за 6 лет, но при этом инвестор непременно должен учитывать затраты на сам перевод объекта и на обязательный ремонт.

Любопытный момент обнаружился в ходе расчетов сроков окупаемости для востребованных торговых площадей на первой линии одной из «мекк» стрит-ритейла – улицы Гагарина. Стоимость квадратного метра помещения здесь легко переваливает за 100 тыс. руб., а срок окупаемости растягивается лет до десяти! Эту тенденцию подтверждает руководитель АН «Гербер» Владимир Мурзин. «Многие инвесторы уже «раскусили» особенность самых дорогих для стрит-ритейла улиц, среди которых Ленинградская, Гагарина, Победы. Такие вложения быстро не окупятся: на целый ряд здешних объектов цены просто заоблачные. Ставки там тоже самые большие по городу, но если перед инвестором стоит задача максимально быстро окупить свое вложение и войти в бизнес не с огромными затратами на старте, то вариант такой покупки ему не подойдет».

Ценовой минимум в сегменте ставок на торговую недвижимость остановился на уровне 450–550 руб./
кв. м. Однако, как и в случае с дешевой офисной недвижимостью, по таким ставкам реализуется торговый неликвид на окраинных отрезках пр. Карла Маркса и ул. Победы. Вероятно, найти арендатора на такие площади непросто, поэтому рассматривать торговые помещения на городских окраинах в качестве объекта для инвестирования особого смысла нет.

Торговых помещений, которые экспонируются по чуть более высокой ставке (550–650 руб./кв. м), в городе куда больше, причем они разбросаны по разным районам. Арендные ставки на пр. Кирова и Карла Маркса в Промышленном районе, на ул. Промышленности в Советском районе, на ул. Ташкентской и недалеко расположенном от нее участке Московского шоссе также близки к нижней ценовой границе, но такие объекты все же представляются более удачным вложением средств, нежели покупка торговой площади на абсолютной окраине. Все попавшие в наш обзор объекты такого плана демонстрируют небольшой ежемесячный доход, но это сполна окупается невысокой стоимостью самих объектов и удивительно коротким сроком окупаемости.

Этот перечень объектов с наименьшим сроком окупаемости вполне можно дополнять другими примерами. Об одном из таких вариантов инвестирования рассказал Владимир Мурзин. «С точки зрения наименьшего срока окупаемости интересными вариантами для инвестирования я бы назвал такие объекты, как, например, помещения на первых этажах в активно застраиваемых районах. Скажем, в «Кошелев-проекте» такие объекты, в первую очередь предназначенные для организации магазинов шаговой доступности, крайне востребованы. Возможность окупиться особенно быстро в данном случае есть у помещений в домах, максимально удаленных от торгового гиганта – ТЦ «Мега».

Однако насколько покупку объектов с невысокой стоимостью и выводимым из нее коротким сроком окупаемости можно назвать безрисковой? С одной стороны, от инвестора требуется минимум затрат на старте. Но с другой, как справедливо отмечает генеральный директор ГК «РентЭксперт» Дамир Дусаев, – один из ключевых законов инвестирования гласит: чем больше риск, тем короче срок окупаемости. Иначе инвестору просто нет смысла рисковать. «Многие инвесторы, которые давно развивают бизнес в сфере коммерческой недвижимости, соглашаются на покупку объекта с долгим сроком окупаемости, но в топовом для стрит-ритейла месте с гарантированным пешеходным трафиком. Подобный объект будет приносить стабильный доход и будет востребован даже в периоды экономических катаклизмов, тогда как найти арендатора на «средненький» объект коммерческой недвижимости, который изначально стоил дешевле, гораздо сложнее. Получается, что в случае ухода арендатора экспозиция объекта со средними характеристиками может растянуться на неопределенный срок, а вот помещения в топовых локациях востребованы всегда. Поэтому чем больше инвестор рискует на этапе покупки, тем больше он имеет шансов окупить свой объект в срок, пусть даже этот срок будет чуть длиннее идеального».

5.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10
Городу больше не нужны микрорайоны советского типа, достаточно и примеров экстенсивного развития. Со...
11.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
10.10