«Однушка» или «трешка» — муки инвестиционного выбора

Какую стратегию инвестирования выбрать, если покупатель мечтает о просторной «трешке» и уже располагает «багажом» квадратных метров на продажу? Насколько выгодно направить все средства на квартиру мечты, а может, лучше идти к своей просторной квартире маленькими шагами?

ЧАСТНЫЙ ИНВЕСТОР ПЕРЕД СЛОЖНЫМ ВЫБОРОМ

Жительница Самары Елена Краснова имеет в собственности 2-комнатную квартиру, расположенную на ул. Мориса Тореза. На сегодняшний день рыночная цена этого жилья – 3,5 млн руб. Помимо этого основного жилья у самарчанки есть 1-комнатная квартира в ЖК «Гастелло.РФ»: изначально этот объект приобретался в инвестиционных целях по цене 1,2 млн руб. Сейчас рыночная стоимость этой «однушки» – 3 млн руб. Также в исходных данных частного инвестора – материнский капитал, который она также планирует вложить в жилье.

Конечная цель собственника в данном случае – расширить свою жилплощадь до 100 кв. м, то есть приобрести 3-комнатную квартиру в новостройке. Уезжать из Советского района женщина не хочет и по этой причине закономерно сталкивается с дефицитом предложений в сегменте нового жилья, расположенного в этой городской локации. В итоге Елена Краснова остановила свой выбор на жилом комплексе «Парк Победы» в границах улиц Аэродромной и Авроры.

Однако перед будущим покупателем встал выбор: что купить сначала – 1-комнатную квартиру или сразу ту самую «трешку» мечты? Вариант с покупкой «однушки» подразумевает приобретение квартиры стоимостью 1,99 млн руб. на этапе строительства с целью впоследствии реализовать это жилье по более высокой цене. Затем к этой инвестквартире добавить уже имеющуюся инвестквартиру в ЖК «Гастелло.РФ» и на вырученные деньги приобрести 3-комнатную квартиру в уже сданном доме. При этом срок владения 1-комнатной квартирой в «Парке Победы» составит всего один-два года – а значит, частному инвестору придется заплатить налог в 13 % от суммы продажи.

Второй вариант – сразу купить 3-комнатную квартиру в строящемся ЖК «Парк Победы», пока цены на жилье этой площади находятся на стартовом уровне. Средства на покупку этой «трешки» удастся найти, продав инвестиционную квартиру в ЖК «Гастелло. РФ» и обналичив материнский капитал. Дальше останется дождаться ввода в эксплуатацию и приниматься за ремонт жилья.

Выбирая между двумя этими вариантами, жительница Самары обратилась за консультацией в ГК «Бизнес-Гарант», которая занимается реализацией жилого комплекса «Парк Победы». Забегая вперед, скажем, что эта история уже завершилась и выбор состоялся: покупатель решил остановиться на первом варианте и уже оформляет покупку 1-комнатной квартиры. Однако эта ситуация выбора, основанная на распоряжении несколькими финансовыми источниками с целью покупки большого объекта жилой недвижимости, интересна сама по себе. Поэтому стоит разобраться, какие достоинства и недостатки имеет каждый из вариантов инвестирования, а главное – сделать вывод: что же лучше – сразу вкладывать все имеющиеся средства в желаемый объект или идти к своей цели постепенно, через несколько промежуточных инвестиционных вариантов.

ВЫБИРАЕМ ОПТИМАЛЬНУЮ СТРАТЕГИЮ ПОКУПКИ

Как рассказала руководитель отдела жилой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Ирина Александрова, во многом в пользу 1-комнатной квартиры сыграл тот факт, что «однушка» в новостройке со столь выгодной локацией (дефицит современного жилья вСоветском районе – уже аксиома) – это товар, стабильно востребованный на рынке недвижимости. «Покупатель выбрал 1-комнатную квартиру с видом на парк – такое жилье всегда можно продать или, если первоначальные намерения вдруг изменятся, оставить детям, – объясняет Ирина Александрова. – Немаловажным оказался и тот факт, что покупка «однушки» на этом этапе строительства все же требует меньших вложений по сравнению с большой 3-комнатной квартирой. Сыграл свою роль и субъективный фактор: вложиться в 1-комнатную квартиру проще психологически. Покупатель хочет посмотреть, насколько активными будут темпы строительства жилого комплекса, и если все будет идти в соответствии с графиком и заявленными планами, то она рассмотрит возможность продажи своей «однушки» и последующей покупки «трешки» даже на завершающем этапе строительства».

Итак, если частный инвестор оказывается перед аналогичным выбором, то в пользу более дешевого объекта для инвестирования (в данном случае в пользу 1-комнатной квартиры) – меньший объем затрат на «входе» и чисто субъективный фактор – рисковать приходится меньшими средствами. «1-комнатную квартиру Елена купила в ипотеку, – продолжает Ирина Александрова. – В качестве первоначального взноса она использовала материнский капитал. В этом конкретном случае покупка 3-комнатной квартиры в ипотеку для нее оказалась бы куда большей финансовой нагрузкой. Чтобы уменьшить размер ежемесячных ипотечных платежей и в целом улучшить условия кредитования, ей нужно было бы увеличивать размер первоначального взноса. Сделать это пришлось бы за счет продажи своего жилья. А так обе имеющиеся квартиры пока остались при ней, а оформить ипотеку на третью удалось исключительно средствами маткапитала. Это со всех сторон самый «щадящий» вариант».

Какие минусы таит такой вариант покупки? Во-первых, за продажу 1-комнатной квартиры, которая уж точно будет находиться в собственности менее пяти лет, придется платить налог. Другое дело, если частный инвестор не ограничен во времени и может рассматривать такую инвестицию в «однушку» как долгосрочную. Еще одна опасность – к тому моменту, как наша героиня соберется покупать 3-комнатную квартиру, подходящих вариантов по метражу и планировке может просто не остаться, и выбирать придется из того, что есть. «Трешек» нужного покупателю метража и планировки в жилом комплексе запроектировано не так много», – соглашается Ирина Александрова. Ну и, кроме того, стоимость 3-комнатного жилья, которое к тому моменту останется в продаже, уж точно будет отличаться в большую сторону от предлагаемых сегодня цен. «Как правило, новостройки, расположенные в востребованном районе, по мере строительства демонстрируют прирост в цене на 20–30 %, – говорит финансовый консультант Иван Абросимов. – С учетом современных экономических реалий этот показатель может корректироваться, однако, как известно, если даже новостройки и просядут в цене в кризисный период, потом они все равно свою ценовую планку «отвоюют». Соответственно, «однушка» и «трешка» в одном и том же жилом комплексе подорожают по-разному, особенно если 3-комнатные квартиры будут востребованы среди покупателей, но при этом будет ощущаться их дефицит. Так что в таких случаях нужно четко сопоставлять затраты и прибыль на всех этапах: такие случаи неоднозначны, стало быть, без детального прогноза не обойтись».

Итак, примерно таким образом может выглядеть расчет для этой инвест-ситуации:

Активы частного инвестора:

— 2-комнатная квартира на ул. Мориса Тореза – 3,5 млн руб.

— 1-комнатная квартира в ЖК «Гастелло.РФ» – 3 млн руб.

— Материнский капитал – 453 тыс. руб. (по данным на 2015 г.).

ВАРИАНТ 1. ПОКУПКА 1-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ С ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПЕРЕПРОДАЖЕЙ

Затраты:

— 1-комнатная квартира в ЖК «Парк Победы» (42,9 кв. м) –1,99 млн руб.

— Ежемесячные выплаты по ипотеке – при сроке кредитования на 5 лет и ставке 11,4 % 33,7 тыс. руб. При сроке кредитования на 2 года и ставке 11,4 % 72 тыс. руб.

— Налог с продажи при владении менее 5 лет – 13 % от суммы продажи.

— 3-комнатная квартира в ЖК «Парк Победы» (109,4 кв. м) – ориентировочная стоимость к моменту окончания строительства 5,28 млн руб.

Доходы с продажи жилья и прочие активы:

— Материнский капитал – 453 тыс. руб.

— 1-комнатная квартира в ЖК «Парк Победы» – ориентировочная стоимость к моменту окончания строительства 2,39 млн руб.

— 1-комнатная квартира в ЖК «Гастелло. РФ» – 3-3,2 млн руб.

Вывод: средств с продажи обеих квартир должно полностью хватить на покупку 3-комнатной квартиры. Но, кроме этого, инвестор должен будет оплатить налог с продажи 1-комнатной квартиры со сроком владения менее 5 лет, а также нужно посчитать затраты на обслуживание ипотечного кредита за все это время.

ВАРИАНТ 2. ПОКУПКА 3-КОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ СРАЗУ

Затраты:

— 3-комнатная квартира в ЖК «Парк Победы» (109,4 кв. м) – 4,4 млн руб.

— Ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту, если квартира будет покупаться в ипотеку (варианты рассчитываются, исходя из суммы первоначального взноса и срока кредитования).

Доходы с продажи жилья и прочие активы:

— Материнский капитал – 453 тыс. руб.

— 1-комнатная квартира в ЖК «Гастелло.РФ» – 3 млн руб.

Вывод: если использовать средства, вырученные от продажи имеющейся «однушки», вместе с материнским капиталом в качестве первоначального взноса, то получится оформить ипотечный кредит на неплохих условиях. К примеру, размер ежемесячного платежа со ставкой в 11,4 % при сроке кредитования на 5 лет составит 20,8 тыс. руб., а при сроке кредитования на 10 лет – 13,2 тыс. руб.