Первоначальный взнос в кредит

Откуда взять средства на первоначальный взнос по ипотечному кредиту, если денег, накопленных «под подушкой», не хватает? В данном случае самым очевидным решением является обращение за помощью в банк. О двух возможных вариантах - оформлении кредита наличными и пластиковой кредитной карты - RS поговорил с представителями банковского сообщества, чтобы выбрать максимально выгодный вариант банковского займа.

Варианты кредитования

Перед заемщиком, оказавшимся в ситуации, когда необходимость в ипотечном кредите назрела, а денег на первоначальный взнос не хватает, сегодня встанет выбор: оформить обычный потребкредит (специалисты называют его потоковым, то есть подразумевающим последовательную процедуру одобрения предоставленного пакета документов и собственно выдачу денег) или банковскую кредитную карту.

Возьмем гипотетическую ситуацию: будущему заемщику для первоначального взноса по ипотеке требуется 300 тысяч рублей. Эту сумму банк может выдать как в виде потребкредита, так и в «пластиковом» формате. Если учесть, что минимальный первоначальный взнос по ипотеке в самарских банках сегодня варьируется, то и рассчитывать заемщик сможет на разные суммы ипотечного кредита. Например, такой расчет представила руководитель группы ипотечного кредитования ЗАО «ЮниКредит Банк» Наталья Головина: «Предположим, что потребительский кредит уже получен и составляет 300 тысяч рублей. По условиям ЮниКредит Банка размер первоначального взноса должен быть минимум 20% от стоимости квартиры. Получается, что стоимость квартиры будет составлять 1,5 млн руб., а размер ипотечного кредита - соответственно 1,2 млн руб.»

О еще одном варианте кредитования RS рассказал директор по обслуживанию розничных клиентов Самарского регионального центра банка «ГЛОБЭКС» Вадим Зрелов: «Программа ипотечного кредитования по стандартам ОАО АИЖК на приобретение жилого помещения на вторичном рынке дает возможность получить в кредит до 90% средств от стоимости приобретаемого жилья. Таким образом при наличии первоначального взноса в размере 300 тыс. руб. потенциальный заемщик может получить сумму кредита до 1,95 млн руб. при подтверждении достаточной платежеспособности».

Иными словами, различные варианты ипотечного кредитования позволяют будущему заемщику рассматривать различные объекты недвижимости. Например, это может быть квартира в строящемся доме, но здесь возникают ограничения. Далеко не все банки кредитуют долевки с небольшой степенью готовности, для некоторых банков обязательным условием является наличие у застройщика аккредитации. Еще один вариант - выбрать доступную «вторичку», но перед этим убедиться, что она подходит под условия кредитного. Если на этом этапе затруднений не возникнет, то заемщик сможет перейти к сравнению двух вариантов источника первоначального взноса - банковского кредита и пластиковой кредитной карты.

Что выгоднее — потребкредит или пластиковая карта?

Оба варианта - и потребительский кредит, и пластиковая карта - по словам специалистов банковской сферы, имеют свои преимущества и недостатки. Как отмечает начальник отдела кредитования физических лиц ОАО КБ «Солидарность» Оксана Иванова, важным преимуществом кредитной карты является наличие льготного периода. «Если в течение льготного периода клиент полностью погашает задолженность, то банк не взимает проценты за использование кредита. Кроме того, не платить проценты, пользуясь льготным периодом кредитования, можно многократно при условии полного погашения предыдущей задолженности в установленный банком срок до 50 дней». Получается, что кредитную карту в обрисованной нами ситуации выгоднее оформить, если у заемщика появится возможность погасить заем в течение льготного периода.

Пожалуй, самый очевидный минус кредита по банковской карте - это процентная ставка большего размера. Еще один недостаток карты, отмечаемый экспертами, - часто возникающая у держателя карты ограниченность в управлении своими средствами. «Снять всю сумму (установленный лимит кредитования) с карты не всегда можно по условиям банка-кредитора, - объясняет Наталья Головина. - Обычно максимальный размер суммы, доступной для снятия, ограничен 40-50% от размера лимита. Тогда как потребительский кредит выдается наличными и всей суммой единовременно». Но это утверждение – не абсолют. Есть банки, которые позволяют снимать с кредитной карты сразу весь лимит, например, банк «Русский стандарт» (процентная ставка 24% годовых).

Что касается преимуществ потребкредита, то здесь стоит отметить больший срок кредитования, который, как правило, касается именно потоковых займов. Кроме того, обслуживание потребительского кредита в большинстве случаев обходится заемщику дешевле, нежели обслуживание кредитной карты. По словам Натальи Головиной, за обслуживание потребкредитов взимается только процентная ставка. Комиссию за выдачу, рассмотрение, обслуживание и открытие счетов банк с заемщика не берет. «А вот стоимость обслуживания кредитной карты складывается из нескольких составляющих: комиссия за годовое обслуживание в зависимости от типа карты может составлять от 600 рублей в год, а комиссия за снятие наличных - ориентировочно 3% за операцию», - говорит эксперт.

  RS ВЫВОД  

В целом банковская кредитная карта больше подходит для совершения безналичных платежей, нежели для использования всей суммы на ее лимите в качестве первоначального взноса по ипотеке. Это связано с тем, что обналичивание средств с кредитной карты - довольно дорогое удовольствие, и взимаемый процент в данном случае напрямую зависит от снимаемой со счета суммы.

Потоковый кредит, как правило, выдается на больший срок, да и по совокупности преимуществ все же выигрывает у «пластика». В этой мысли представители банковского сообщества солидарны.

Впрочем, главный совет, который дают банковские эксперты будущим заемщикам, - оценить, насколько посильными для бюджета будут выплаты по обоим кредитам. На первом этапе оформления ипотечного кредита потребительский заем или пластиковая карта, безусловно, помогут пройти кредитный комитет и получить желанный ипотечный кредит, но ведь платить потом придется по обоим займам. «Нужно понимать, что решение жилищных проблем требует обязательного наличия свободных средств, поэтому, прежде чем оформлять кредит на покупку жилья, есть смысл скопить всю сумму первоначального взноса», - резюмирует Оксана Иванова. «Если же дохода заемщика достаточно для обслуживания нескольких кредитов, то это не может отрицательно сказаться на возможности получения ипотечного кредита, - продолжает Вадим Зрелов. - Для принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита необходимо предоставить в банк кредитные договора, график платежей и справку об остатке задолженности и качестве обслуживания долга по действующим кредитам».

  RS РАСЧЕТ  

Предположим, что при первоначальном взносе в 300 тыс. руб. наш заемщик остановился на варианте покупки 1-комнатной квартиры стоимостью 1,5 млн руб. Рассчитаем примерные затраты, которые понесет заемщик на содержание ипотечного кредита и кредита, потраченного на первоначальный взнос.

Первоначальный взнос (банковский кредит): 300 тыс. руб.

Стоимость квартиры: 1,5 млн руб.

Общая сумма ипотечного кредита: 1,2 млн руб.

При оформлении потребкредита:

— ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 15 лет - 14-15 тыс. руб.

— ставка по потребкредиту - 15-20%

— ежемесячный платеж - ?? тыс. руб.

При оформлении кредитной карты:

— ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на 15 лет - 14-15 тыс. руб.

— ставка по пластиковой карте - 22-29%

— комиссия за годовое обслуживание - 400-900 рублей

— комиссия за снятие наличных - 3-4%

— ежемесячный платеж - 15 тыс. руб.

Если у будущего заемщика не хватает накопленных средств на первоначальный взнос, для него есть еще один выход - помимо оформления второго кредита (неважно, в виде наличных или пластиковой карты). Многие банки сегодня предлагают ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья. Такие программы вообще не предусматривают первоначального взноса и позволяют приобрести квартиру в ипотеку как в готовом, так и в строящемся доме (на любой стадии и у любого застройщика). Наталья Головина поделилась примерным расчетом возможного ипотечного кредита в такой ситуации: «Если в собственности у родителей есть стандартная 2-комнатная «хрущевка» стоимостью 2-2,3 млн руб., то, заложив ее, можно получить до 1,6-1,8 млн руб. на покупку долевки или любой другой квартиры для молодой семьи. Ставки по таким кредитам начинаются от 12,5% годовых, что гораздо дешевле любого потребительского кредита». Впрочем, выбирая такой вариант кредитования, будущий заемщик еще более тщательно должен анализировать свою платежеспособность и возникающие риски, ведь в случае внезапного банкротства он рискует жильем своих близких.

Денис Шевяков, инвестиционный консультант, директор ООО «Агентство оценки «Интеллект»:

— Я бы не советовал потенциальным ипотечным заемщикам ни один из этих источников первоначального взноса. В первую очередь, кредитовать своего ипотечного клиента еще и для первоначального взноса невыгодно самому банку, ведь в этом случае риск по кредиту возрастает в разы. А для банков, которые перед одобрением кредита руководствуются именно оценкой собственных рисков, это будет серьезным сигналом. Во-вторых, если предположить, что для первоначального взноса по ипотеке человеку нужно 300 тысяч рублей и он хочет взять их у банка, то могут возникнуть сложности с оформлением потребкредита. Потребительский кредит в среднем банки дают под ставку 20% годовых, получить кредит в размере 300 тысяч сможет только обеспеченный заемщик с серьезным уровнем ежемесячного дохода. Но если у человека есть такой доход (скажем, тысяч в 100), то зачем ему потребкредит? Гораздо предпочтительнее для него в этом случае оформить рассрочку. А тем заемщикам, которые не обладают большим доходом, советую присмотреться к другим объектам недвижимости, более доступным. Проще поторговаться, чем так серьезно повышать свои риски.