Хорошая доходность собственных средств

Денис Шевяков, директор компании «Агентство оценки «Интеллект», инвестиционный консультант, оценил объект на ул. Галактионовской, 40

Капитализация объекта составляет около 9,5%, что на первый взгляд кажется низким значением. При этом предлагаемая программа Сбербанка устанавливает только обслуживание заемных средств на уровне 11,20%. 

В то же время привлечение заемных средств на стандартных условиях (70%) устанавливает уровень обслуживания заемных средств 9,8%, а с учетом возврата тела кредита – 16,8%. 

Для дальнейшего расчета нами были изучены два варианта развития событий на рынке недвижимости: пессимистический и реалистический. 

Для пессимистического сценария характерна общая рецессия в экономике, отсутствие темпов роста цен, снижение доходности по вкладам. В целом для такого сценария целевым использованием является сохранение накопленных сбережений. 

Для реалистичного сценария характерен темп роста цен, пропорциональный темпам изменения доходности собственных и заемных средств, отсутствие спекулятивных скачков, равномерный и поступательный рост цен. 

В результате расчета определено, что при пессимистичном сценарии, в основе которого заложено отсутствие темпов роста цен на недвижимость на всем сроке финансирования, положительный эффект достигается на пятом году владения, а к концу срока кредитования доходность собственных средств составит около 1,2%. Несмотря на незначительность данного показателя, нам он кажется весьма неплохим финансовым результатом для операции сохранения средств. В то же время вероятность такого развития события оценивается нами в пределах 15%. 

В реалистичном сценарии, основанном на умеренном темпе роста цен показатели значительно лучше. Динамика изменения стоимости капитала за последний период позволяет с 95% вероятностью утверждать, что темп прироста цен составит в 10-летней перспективе на уровне 8,5%/год. Кроме этого, дифференцированный платеж, предполагающий снижение процентных выплат пропорционально остатку по кредиту, также снижает стоимость заемного капитала в среднесрочной перспективе. Такая схема финансирования приводит к тому, что при таких оценках темпа роста цен (реалистичный сценарий) доход собственных средств покупателя составит около 9,6% в год. Вероятность такого события оценивается нами 85%. 

Такой показатель является очень хорошим финансовым результатом по ряду причин: Текущий уровень ставок по вкладам, предполагающих стабильный долгосрочный доход на сегодняшний день, составляет около 8%, что заведомо ниже расчетного значения доходности от владения. Сохраняющаяся тенденция к снижению ставок по вкладам делает убыточной идею хранения денежных средств на вкладах в среднесрочной перспективе. 

В то же время, в отличие от ставок по вкладам, доходность собственных средств постоянно увеличивается начиная с 2 года владения. В общем же доходность собственного капитала от вложения в недвижимость при такой схеме финансирования на 20% выше доходности от хранения денежных средств на вкладах в банке.

В целом можно сказать, что представленный объект показателен для рынка недвижимости. Почему? Во-первых, в первом приближении очевидна невыгодность инвестиций в него с участием заемных средств. В то же время при применении инвестиционных технологий становится очевидной хорошая доходность собственных средств от вложения в такой объект. Во-вторых, задача инвестиционного консультанта – помочь потребителю услуг сделать правильный выбор на рынке недвижимости. Зачастую объекты недвижимости, представленные на рынке, отличаются лишь ценой. При этом низкая цена не всегда является положительным фактором, скорее, наоборот, наталкивает на размышления относительно безопасности вложений. В то же время большинство объектов недвижимости имеет параметры, которые в первичном анализе характеризуют объект как невыгодный для инвестиций даже с учетом небольшого количества заемных средств. Однако особенность технологий инвестиционного анализа состоит в том, чтобы, основываясь на фундаментальных законах капитала, определить эффективность вложений в объект. Их применение позволяет выявить факторы скрытого потенциала объекта, эффективно обогащаться. Это особенно важно в условиях угрозы рецессии. 

И наконец, в-третьих, в основе инвестиционного анализа конечность срока инвестиции, что делает его необходимым даже при покупке жилой недвижимости для себя. Стоит помнить, что жизнь человека значительно короче жизни объекта недвижимости и мотивация «для себя» в таких условиях не оправдывает убытки от вложений.

Агентство оценки «Интеллект» (846) 337-55-18, 337-55-41