Синдром «панической» аренды

Экспозиция затягивается, звонки даже от «интересантов» и риэлторов прекращаются, объект продолжает простаивать. С этой реальностью сталкиваются многие собственники жилой и коммерческой недвижимости, некоторые резко меняют стратегию долгосрочной продажи на стратегию вынужденной аренды «первому встречному». Вечный вопрос: решиться или подождать? И где собственник рискует потерять больше? 

Квартиры и дома: нелегкий выбор между простоем и износом

Среди собственников жилой недвижимости стремления перейти из разряда продавцов в разряд арендодателей – лишь бы реализовать свой пустующий объект любой ценой – не редкость. Собственники загородной недвижимости в объявлениях о продаже своих объектов все чаще приписывают «возможна аренда на праздники или выходные», владельцы квартир в высотных домах всерьез просчитывают возможную выгоду и издержки от сдачи жилья в аренду на специализированных форумах. Сроки экспозиции «вторички» сегодня менее предсказуемы, чем год-полтора назад, рынок переполнен предложениями и информационной константой этого периода стало неумолимое снижение стоимости квадратного метра во вторичном жилье, особенно в домах советской эпохи. Другой постулат, всячески поддерживаемый участниками рынка недвижимости, состоит в уверенности, что рано или поздно цены пойдут вверх. Этого и ждут продавцы «вторички», не желая всерьез «двигаться» по цене. Находясь в ожидании лучших времен, они присматриваются к рынку аренды, чтобы жилье не пустовало. «Если квартира долгое время не продается и перед собственником встает вопрос, что же делать дальше, я бы не советовала в такой ситуации выбирать аренду, – советует председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Все же практика показывает, что арендаторы крайне редко заботятся о состоянии снимаемого жилья, и даже через полгода постоянной аренды квартиру будет не узнать. Единственное исключение – если повезет найти арендаторов из числа хороших знакомых, которые отнесутся к жилищу бережно, но даже в этом случае наличие в квартире маленьких детей и животных фактически делает невозможным сохранение исходного облика квартиры. В итоге, когда вновь захочется найти покупателя на это жилье, возникнет необходимость нового ремонта или существенного дисконта».  А вот на продажу с дисконтом участники рынка «вторички», как правило, реагируют очень бурно, даже в условиях общей стагнации.

С загородной недвижимостью, особенно капиталоемкой, все сложнее: средние сроки экспозиции таких объектов никогда не были предсказуемо короткими, а в текущих условиях вложение крупной суммы в дом, расположенный на городской просеке или в одном из востребованных загородных направлений, выглядит еще более рискованным. Дисконт на некоторые предложения из этого сегмента порой переваливает за отметку в 1–1,5 млн руб., однако это поиски покупателя не ускоряет: общая стоимость объекта по-прежнему остается на отметке намного выше средних цен. Выбор в пользу аренды также увеличивает скорость износа объекта, даже если объект пустует в будние дни и заполняется жильцами лишь к выходным. От универсальных советов в этом сегменте недвижимости эксперты рынка и вовсе воздерживаются: стратегия собственника во многом зависит от самого объекта – его локации, стоимости и состояния.

Коммерция: только без демпинга

В сегменте коммерческой недвижимости вариативность стратегий собственника, когда параллельно с предложением о продаже рассматривается еще и возможность сдачи в аренду, встречается довольно часто. Желание собственника реализовать помещение любой ценой (если не продать, то как можно быстрее сдать в аренду на любых условиях) частный инвестор Юрий Шилов объясняет во многом психологическим фактором. «Когда деньги нужны объективно срочно, стратегия может быть только одна: продавать по той цене, по которой возьмут. Во всех других случаях поведение собственника будет определяться в первую очередь психологическими факторами, – убежден Юрий Шилов. – Если на владельца помещения не давят обстоятельства, но при этом он неумолимо готов снижать цену или ставку, лишь бы реализовать коммерческую площадь, я расцениваю это как проявление некоей нервозности. Ведь вопрос не в том, чтобы отделаться от пустующего помещения любой ценой: коммерческая деятельность должна иметь коммерческий смысл, ведь если бизнес не приносит деньги, то это уже благотворительность».

Между тем с поиском покупателей на целый ряд коммерческих площадей сегодня существуют объективные трудности: многие инвесторы и собственники заняли выжидательную позицию и крайне тщательно и не торопясь подходят к выбору объектов. В сфере аренды ажиотажа также не наблюдается: зазывно «сигналят» баннерами помещения на топовых перекрестках и оживленных улицах, не говоря уже об объектах с более скромными характеристиками. «Однако стоит помнить, что первые два месяца года – это традиционный период "раскачки", уже с марта сетевые компании начнут активные поиски подходящих площадей, – напоминает Ирина Семенюк. – К тому же есть представители бизнеса, которые активно развиваются и сегодня. Самый яркий пример – сети пекарен, кулинарий и небольших кафе. Сегодня большинство звонков от потенциальных арендаторов – это звонки представителей этого сегмента». Очевидно, что в сложившейся ситуации «эмоциональным» собственникам стоит пробовать самостоятельно выходить на контакт с такими арендаторами, а «хладнокровным» – просто запастись терпением.

Показательную параллель проводит представитель «лагеря» собственников: «Представители нефтяной отрасли, которые несколько лет назад имели доход с продажи нефти по цене 120 долларов за баррель, сейчас получают прибыль в 4 раза меньше, – говорит Юрий Шилов. – Но бума продаж нефтяных скважин нет: от них почему-то не избавляются за бесценок, хотя есть серьезные опасения, что в будущем стоимость нефти продолжит падать. По аналогии есть немало владельцев недвижимости, которые раньше сдавали свои объекты в аренду по ставке 1200 руб./кв. м, а сейчас уровень ставки также просел в 3–4 раза. В сегменте недвижимости паника нарастает: доход упал. Однако не стоит забывать очевидное: бизнес из России никуда не уйдет, а если будет бизнес, то будут востребованы и коммерческие площади для его размещения».