Подпишись на наш Телеграм-канал!

Набережная Самары: зона отчуждения

Самарская набережная – главная пешеходная улица города. Этот естественный факт сам по себе делает эту зону «золотой» улицей для развития стрит-ритейла, причем не столько вдоль нее, сколько на ней самой. Красивые магазинчики, кафе и рестораны цивилизованного формата, различные формы развлечений, размещенные в ряд непосредственно на территории набережной, могли бы превратить это место в центр притяжения самарцев и туристов, «вывести» людей на улицы города и примерить Самаре образ французской Ниццы. Превращение сегодняшней набережной в некое подобие «стадиона» для роллеров и велосипедистов может убить не только идею стрит-ритейла, но и развитие бизнеса вдоль Волжского проспекта.

набережная.jpg


Стрит-ритейл в «зоне влияния» набережной 
Все коммерческие объекты, попадающие в зону действия городской набережной, следует разделить на две группы. Во-первых, это объекты коммерческой недвижимости, находящиеся непосредственно на территории набережной – немногочисленные стационарные кафе и разрозненные точки продаж «турурушек».

Вторая группа объектов коммерческой недвижимости расположена на улицах, огибающих набережную, на первой линии домов, а также на улицах, которые берут свое начало фактически от Волги и устремляются от спуска вверх, к историческому центру города.

Стоит отметить, что на разных очередях набережной стрит-ритейл развит неравномерно: это видно и по количеству коммерческих площадей в экспозиции, и по активности арендаторов. Если двигаться по набережной «историческим маршрутом», от первой к четвертой очереди, то первая очередь (от Некрасовской до Вилоновской) представлена объектами коммерческой недвижимости довольно пестро. Здесь активна сфера услуг: в стрит-ритейле обнаружены стоматология, офис юридической фирмы, офисы банков и банкоматов (вообще самарские банки очень любят городскую набережную и прилегающие улицы: статусность этих локаций для них очень важна), салон красоты.

Вторая очередь, исторически ограниченная Студенческим переулком и «КИНАПом», может похвастаться еще более ярким обликом коммерческой недвижимости. Основное количество объектов стрит-ритейла сосредоточено на Волжском проспекте: здесь и ресторанная сфера, и продуктовые магазины, и сегмент клиентоориентированных компаний (офисы турфирм, охранное агентство, торгово-монтажная фирма, адвокатская контора, аптека, стоматология, салон красоты и др.), и магазины одежды. Сам развлекательный комплекс «КИНАП» является довольно серьезным коммерческим «магнитом» с группой ресторанов, фитнес-клубом и развлекательными заведениями.

На последующих очередях набережной наступает относительное коммерческое «затишье». На третьей очереди (от Некрасовской до Речного вокзала) в жилых домах представлено буквально по 2-3 коммерческие организации. Характер стрит-ритейла все тот же – сфера услуг и ресторанный сегмент. Первая линия домов на четвертой очереди набережной и вовсе очень сильно удалена от береговой линии, к тому же местная жилая застройка не характеризуется большой плотностью. 

таблица набережная.jpg


Ставки и цены на вакантные площади
 Отметим сразу, что на протяжении всей набережной предложения в сегменте коммерческой недвижимости единичны. Коммерческих площадей здесь изначально немного, далеко не все помещения на первых этажах жилых домов переведены в нежилой фонд. Отчасти ситуацию спасают немногочисленные новостройки на первой линии, но и в них нет изобилия вакантных площадей для бизнеса.

Что касается улиц, которые поднимаются от набережной вверх к центру города, то они также не изобилуют площадями, свободны максимум два-три помещения. Так, сугубо офисный характер носит небольшая экспозиция на улицах Льва Толстого, Лесной, Осипенко – в тех их частях, которые буквально «выходят» на набережную. Куда большее число офисных площадей экспонируется на улице Красноармейской, но расположены они уже гораздо выше набережной. Аналогичным образом довольно обширная экспозиция торговых помещений сегодня сосредоточена на улице Ленинградской, но все они находятся в пешеходной зоне выше спуска к Волге. Получается, чтобы подыскать подходящее помещение в непосредственной близости от воды, придется пройти все четыре очереди.

Примечательно, что вся актуальная экспозиция помещений на продажу, которую удалось составить в ходе мониторинга, почти полностью состоит из офисных площадей. Исключение составляет единственное торговое помещение на ул. Максима Горького близ Речного вокзала (740 кв.м), но в данном случае сложно судить о стоимости: собственник площади называет цену исключительно договорной. Зато о стоимости офиса с видом на Волгу можно составить представление. Минимальная цена, по которой продается офис близ набережной, была обнаружена на ул. Осипенко, 10а – 47,3 тыс. руб./кв.м. Однако в данном случае доступная с точки зрения рынка стоимость связана не с качественными характеристиками самого помещения, а исключительно с его большим метражом (836 кв.м). В среднем же офисные площади близ набережной стоят гораздо дороже – от 65 до 85 тыс. руб./кв.м. Самое дорогое помещение в экспозиции расположено на той же улице Осипенко: площадь 135 кв.м продается по цене 85,2 тыс. руб./кв.м.

Свободные коммерческие помещения, предлагаемые к аренде возле набережной сегодня, тоже имеют офисную «природу». Самое дешевое из них расположено на ул. Венцека, 1: площадь в 200 кв.м здесь можно арендовать за 490 руб./кв.м. В целом же диапазон арендных ставок на офисы близ набережной существенно выше среднерыночных цен на помещения этого сегмента. Основная масса площадей экспонируется по 700-750 руб./кв.м. Есть и абсолютный ценовой рекордсмен: офисное помещение с панорамным остеклением, полностью оснащенное для банковского офиса, сдается по ставке 2500 руб./кв.м.

Если сопоставить свободные площади в стрит-ритейле с предложениями в расположенных неподалеку ТЦ и ОЦ, то сравнение будет однозначно не в пользу «встройки». Так, аренда офисных площадей в ОЦ «Парадиз» обойдется в 445 руб./кв.м, а в «Самарском деловом центре» – в 550‑600 руб./кв.м. За примерно такую же ставку (от 450 руб./кв.м) можно арендовать торговую площадь в ТЦ «Кубатура», но понятно, что помещения в торговом центре подойдут только представителям строительного и ремонтного бизнеса.


Чем дальше от Волги
Так как актуальная экспозиция помещений близ набережной имеет подавляющий офисный характер, то есть смысл сравнивать стоимость этих помещений с офисами, расположенными чуть выше от линии Волги. При этом нельзя сказать, что цены на офисные площади станут существенно ниже, если подняться от набережной на пару кварталов вверх. Так, на улице Льва Толстого, 14 помещение площадью 117 кв.м продается по цене 63 тыс. руб./кв.м, возможна и аренда по 600 руб./кв.м. За такую стоимость представители бизнеса смогут разместиться в помещении на первом этаже здания с отдельным входом, всеми коммуникациями и хорошим ремонтом. Кстати, в соседнем доме площадь большего метража (730,2 кв.м) экспонируется по 70 тыс. руб./кв.м.

На пересечении улиц Полевой и Молодогвардейской можно приобрести офисную площадь чуть дешевле – 60 тыс. руб./кв.м. Довольно востребованный метраж 86 кв.м доступен со всеми коммуникациями и ремонтом.

Цены аренды также сопоставимы со средними арендными ставками на помещения близ набережной. Например, на Осипенко, 11 сдаются помещения в офисном центре класса А по ставке 850 руб./кв.м. Иными словами, можно проследить четкие границы диапазонов ставок и цен, характерных не только для помещений на первой линии набережной, но и для площадей, более удаленных в сторону города. В обоих случаях они закономерно будут чуть выше «привычных» рыночных показателей.


Перспективы бизнеса на набережной 
Самарская набережная имеет все черты локации, перспективной для бизнеса. Это исторически престижное место с активными транспортными и, что важнее, пешеходными потоками. Более того, помещения, которые предлагаются здесь к аренде или выставлены на продажу, в основном имеют неплохие характеристики, даже если расположены в исторических «сталинках» на Волжском проспекте. А это для бизнеса тоже немаловажно.

Однако не стоит забывать, что максимальную привлекательность для стрит-ритейла набережная приобретает лишь в весенне-летний сезон. Поздней осенью и зимой сама береговая линия имеет вид довольно заброшенный и одинокий, аналогично пустующими выглядят и встроенные помещения в домах напротив.

Руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости АН «Визит» Рустам Шехмаметьев считает, что серьезная зависимость самарской набережной от сезона ограничивает и сферы бизнеса, которым размещение здесь было бы интересно. «В основном коммерческие площади близ набережной заняты офисами компаний и представителями сферы услуг. Далеко не всем представителям торгового бизнеса набережная интересна: в первую очередь потому, что зимой там совсем нет трафика – ни автомобильного, ни пешеходного, – отмечает эксперт. – Кроме того, не все здешние встроенные площади способны удовлетворить запросы торгового бизнеса: в помещениях старого фонда зачастую не хватает мощностей, инженерной оснащенности. Тогда как офисное размещение в этом плане менее притязательно. Думаю, что какой-то серьезный толчок к развитию бизнеса в новых направлениях здесь возможен только благодаря общему развитию инфраструктуры, новому строительству. Появятся новые площади – придут новые арендаторы, возможно, и из сферы торговли. А пока сегмент услуг для населения будет оставаться максимально востребованным».

«Любой бизнес, расположенный вблизи набережной, вынужден испытывать влияние сезона на посетительские потоки, – соглашается заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев. – Кто-то это влияние выдержит и «выживет», кто-то уйдет с занимаемой площади. Именно поэтому на территориях близи набережной постоянно есть помещения в экспозиции, пусть и немногочисленной. В связи с этим размещаться здесь представителям торгового бизнеса я бы не советовал».


А может, все-таки Ницца?
 
Все эксперты так или иначе считают развитие стрит-ритейла вдоль набережной весьма «условным», а на ней – невозможным. И дело не только в сезонном пешеходном и автомобильном потоке, но и в вялых перспективах развития. Хотя есть шанс дождаться обновления «начала» и «конца» линии набережной. Да, планируют построить пятую очередь набережной. Но для чего? Чтобы продлить маршруты для велосипедистов и роллеров, бегунов и «прогульщиков»? Надеемся, что у властей есть более эффективные планы использования уникальной городской территории. А вот планы освоения старого центра города, которые так или иначе затронут береговую линию, вселяют оптимизм, но только в отношении небольшого отрезка набережной в районе Речпорта. По некоторым данным, на территории элеватора, которая уже активно разбирается, планируется строительство большого массива жилья. Этот факт, безусловно, сыграет ключевую роль в реанимации унылой территории, которая имеет уникальное местоположение и бездарное использование. Но застройка Речпорта – это лишь часть глобальных планов по развитию старой части города, над проектом которой работает компания «Ленгипрогор» (г. Санкт-Петербург). Так что о старой части набережной можно не беспокоиться, у нее есть хоть и отдаленные, но перспективы.

А вот срединная зона набережной, от бассейна ЦСК ВВС и вплоть до 4-й очереди, явно требует каких-то смелых идей и действий. Вдоль Волжского проспекта строительство невозможно, нет свободных мест. Поэтому вдаль и вширь развиваться некуда. Зато можно двигаться «вглубь», создав на набережной территорию комфорта с необходимой инфраструктурой для развлечений и времяпрепровождения. Прогулки вдоль уникальных магазинов, посиделки в открытых концептуальных, милых кафе с видом на «релакс» – чем не приметы современного, привлекательного, динамичного города, каким должна не считаться, а стать Самара.

таблица набережная2.jpg
Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Француз Томас Ходгкинсон предлагает для Самары амбициозный, яркий и неоднозначный проект. О том, что...
14.11
Прием заявок на участие в Премии RS-AwaRdS‑2019 стартовал в августе и продлится до 20 января 2020 го...
13.11