11:16, 1 марта 2013

Реальный лизинг

Об этапах и нюансах лизинговой сделки с объектом коммерческой недвижимости RS рассказал директор «Самарской Лизинговой Компании» Виктор Платчихин.

Лизинг в динамике

Этап 1. Что бы «запустить» лизинговую сделку, нужно предоставить лизинговой компании информацию об объекте и параметры сделки (срок, на который будет заключен договор, размер авансового платежа и др.). В ответ на эту заявку лизинговая компания делает расчет. «На этом этапе важно определить срок договора и выкупную стоимость, - говорит директор «Самарской Лизинговой Компании» Виктор Платчихин. — Срок договора лизинга может зависеть от двух параметров: от срока, на который лизинговая компания готова предоставить ресурсы (в «СЛК» для объектов недвижимости он составляет до 5 лет), и от срока полезного использования имущества (для новостроек он составляет более 30 лет, для вторичной недвижимости из 30 лет вычитаются годы эксплуатации). Скажем, если здание эксплуатировалось 15 лет, то срок его полезного использования составит еще 15 лет. Применив ускоренную амортизацию с коэффициентом 3, получим срок договора - 5 лет».

Этап 2. После того как клиент примет расчет, с собственником объекта подписывают договор купли-продажи. В документе отдельно указывается, что объект покупается для передачи в лизинг. Это позволит использовать лизинговые льготы, а также даст возможность лизингополучателю предъявлять претензии к продавцу в случае неисполнения договора.

Параллельно оформлению договора купли-продажи лизинговая компания заключает договор лизинга с клиентом. «Суть сделки проста: компания покупает выбранный объект, передает его клиенту во временное владение, а тот, в свою очередь обязуется выплачивать лизинговые платежи, а по истечении срока договора получит объект в собственность», - объясняет Виктор Платчихин.

Этап 3. Все необходимые для сделки документы поступают в Управление Росреестра. Сроки регистрации договора лизинга ничем не отличаются от сроков регистрации «обычного» договора купли-продажи. После этого лизинговая компания оплачивает стоимость объекта продавцу. Такая последовательность действий позволит избежать риска в случае, если с регистрацией договора возникнут проблемы. Впрочем, отмечают специалисты по лизингу, эти детали могут меняться в зависимости от условий конкретной сделки.

Этап 4. После того как клиент лизинговой компании получает в пользование объект недвижимости, он начинает выплачивать платежи по графику. По истечении этого договора лизинговая компания заключит с ним еще один договор - теперь купли-продажи объекта недвижимости. «За весь срок действия договора стоимость имущества спишется в ноль, - отмечает Виктор Платчихин. - Получается, что в финале клиент приобретет объект по чисто символической цене, порядка 1000 рублей. Эту сумму он сможет увидеть уже при заключении договора лизинга, она является заранее посчитанной величиной. Эта схема похожа на договор аренды сроком на 5 лет, но здесь клиент сразу получает объект в свое пользование, все его платежи в полном объеме относятся на себестоимость объекта. Кроме того, договор лизинга дает возможность получить экономию по налогу на прибыль».

Лизинг в расчетах

«Мы взяли условную ситуацию, когда оставшийся срок амортизации всех этих объектов составляет 15 лет,
то есть эксплуатируются они также 15 лет, - комментирует Виктор Платчихин. - При этом если эти объекты за 15 лет можно полностью списать на затраты, то заключение лизингового договора позволит списать стоимость каждого из них за 5 лет, после чего компания сможет передать эти объекты клиенту по нулевой остаточной стоимости».

1. Торговое помещение на ул. Победы, 168 (Кировский р-н)
1-я линия, 2 отдельных входа. Витринное остекление, свободная планировка, высота потолков 3,75 метра, 15 кВт электроэнергии, все коммуникации.
Общая площадь: 100,8 кв. м
Стоимость: 9,6 млн руб.
(95,2 тыс. руб./кв. м)
При авансе 15% ежемесячно
229 тыс руб., срок – 5 лет.
Итого при неравных платежах:
14 446 357 руб.
Удорожание - 10% в год.
Итого при равных платежах:
15 205 240 руб.
Удорожание – 11,6% в год.
Неравными - итог дешевле на
758 тыс. руб.

2. Торговое помещение на ул. Гагарина, 82 (Советский р-н)
1-я линия, 1/5. Отдельный вход, выделенная электрическая мощность 5 кВт, все коммуникации. Есть арендатор.
Общая площадь: 43 кв. м
Стоимость: 5,9 млн руб.
(137,2 тыс. руб./кв. м)
При авансе 15% ежемесячно
141 тыс. руб., срок – 5 лет.
Итого при неравных платежах:
8 890 143 руб.
Удорожание - 10% в год.
Итого при равных платежах:
9360 940 руб.
Удорожание – 11,6% в год.
Неравными – итог дешевле
на 470 тыс.руб.

3. Торговое помещение на пр. Ленина, 14 (Октябрьский р-н)
1-я линия, 1-й этаж. 2 отдельных входа, все коммуникации, высокие потолки. Есть арендатор.
Общая площадь: 155 кв. м
Стоимость: 13,5 млн руб.
(87 тыс. руб./кв. м)
При авансе 15% ежемесячно 322 тыс. руб., срок - 5 лет.
Итого при неравных платежах:
20 302 917 руб.
Удорожание - 10% в год.
Итого при равных платежах:
21 365 380 руб.
Удорожание – 11,6% в год.
Неравными – итог дешевле на 1063 тыс.руб.