За семь лет проведения Премии РС много интересных открытий в сфере девелопмента было сделано во время экспертных дискуссий. Участники ежегодного урбан-ток-шоу в рамках VII региональной Премии РС-2024 собрались, чтобы осмыслить результаты инвестиционно-строительной деятельности за прошедший год.
Вызовы и возможности КРТ
Модератор беседы — главный редактор журнала «Строительство и Недвижимость» Олег Никитенко — отметил, что эпоха экстенсивного освоения пустующих полей закончилась. Будущее регионального рынка — за комплексным развитием застроенных территорий (КРТ).
«С марта 2026 года установлен запрет на включение в границы населенных пунктов сельхозугодий. А значит, использовать для девелопмента можно будет только те территории, которые уже находятся в городе и чем-то застроены», — подчеркнул эксперт.
Однако текущий опыт работы с КРТ в Самаре пока далек от идеала. Основные претензии девелоперов:
- Высокая стоимость расселения ветхого жилья;
- Непрозрачность исходных данных по участкам;
- Жесткие сроки: всего 1 год на разработку проекта планировки территории (ППТ).
Кейс компании «Глобал Вижн» (проект в Челябинске на 34,4 га) подтвердил эти сложности: 30% строений на участке не были учтены в документах, а финансовая нагрузка из-за обязательств по инфраструктуре добавляет к модели проекта 4-5% ежемесячно.
Власть и девелопер: поиск баланса
Министр градостроительной политики Самарской области Андрей Грачев сравнил механизм КРТ с инструментом, качество которого зависит от «рук мастера». Чтобы минимизировать риски, в регионе вводятся новые правила:
- Мастер-план: теперь он должен быть согласован всеми министерствами до принятия решения о КРТ.
- Центр содействия строительству: новая структура, которая будет вести проекты «под ключ».
- Схема «два участка»: предоставление прибыльного участка в паре со сложной территорией (например, на Безымянке) «в нагрузку».
Главный архитектор области Екатерина Семенова добавила, что сейчас в Самаре заключено 7 договоров КРТ, но реализованных проектов пока нет — первый из них выйдет на разрешение на строительство только в октябре 2025 года.
Стратегии игроков: ждать или действовать?
Мнения руководителей крупных компаний разделились:
Мария Иванова («Альянс-Менеджмент»): Убеждена, что нужно переходить от философии «строителя коробок» к философии девелопера, создающего среду. Важно фокусироваться не на моменте продажи, а на комфорте последующего проживания (ширина комнат, качество дворов и паркингов).
Сергей Попков («Паритет», Тюмень): Поделился опытом работы на самарской Безымянке. Главная сложность — коммуникация с жителями, которые получают противоречивую информацию о расселении от власти и застройщика.
Данил Либуркин («Альянс-Менеджмент»): Призвал к осторожности. Учитывая высокую ставку по ипотеке, нераспроданные остатки и рост налогов, он считает, что основная масса застройщиков Самары в ближайшее время новые проекты начинать не будет.
Архитектура и «цифра»
Дискуссия коснулась и смысловых основ. Анастасия Сорокина (зампред областного правительства) отметила, что Самаре нужно активнее продвигать свою идентичность на федеральном уровне, а Роман Долотов (МТС) указал на свободную нишу «умных» жилых комплексов, которых в городе до сих пор нет.
Итог дискуссии: Период «простых участков» завершен. Выиграют те девелоперы, которые научатся работать со сложной городской тканью и комплексными проектами уже сегодня, создавая качественную среду, а не просто квадратные метры.