Ваш советник по недвижимости
 
Пять кварталов Самары открыты для инвесторов
Пять кварталов Самары открыты для инвесторов
11:18, 19 Сентября 2016

Пять кварталов Самары открыты для инвесторов

Проект реновации центральных улиц города, получивший название «5 кварталов», в одинаковой мере поражает своей амбициозностью и очевидной готовностью к реализации. Замысел амбициозен, потому что в итоге исторический центр получит новое лицо, сохранив связь с традициями и сложившейся культурой. Замысел реалистичен, потому что уже существует в виде готового механизма взаимодействия с инвесторами и девелоперами.

Исторический центр: сложность и необходимость освоения

Задачи по реновации исторического центра и включению этих территорий в полотно современной городской среды рано или поздно встают перед любым крупным городом, который долгое время развивался «вширь». Самара не исключение: центральные городские кварталы в городе давно похожи в лучшем случае на обветшалый музей. Эта часть города остается в стороне от основных транспортных потоков города, да и пешеходный трафик здесь весьма специфичен, коммерческая и деловая инфраструктура большинства кварталов не сформирована, их функция в общем облике городской среды остается на уровне городского наследия с непонятным функционалом и перспективами современного использования.
При этом центр города для девелоперского освоения и строительства – локация крайне капризная. Здесь совершенно неприемлем и экономически нецелесообразен стихийный девелопмент или освоение по частям, «кусочкам» земли из общего городского наследия. В первую очередь, это дорого для самих девелоперов и инвесторов: стоимость коммуникаций в центре города закономерно высока, а их нынешнее состояние не оставляет никаких вариантов, кроме глобального обновления. Не менее дорогостоящей является сама земля, обремененная множеством прав третьих лиц, с объектами, требующими расселения и сноса, с необходимостью договориться с каждым собственником на индивидуальных условиях. Дорого, долго и рискованно – говорят про перспективы самостоятельного освоения исторического центра девелоперы. А сам центр между тем продолжает ветшать – и дома, в которых до сих пор живут люди, и узкие улицы с плохим дорожным покрытием и дефицитом парковочных мест, и изношенные инженерные сети ветшают вместе с ним.

Перспектива комплексного подхода к реновации

Очевидно, что решить проблемы исторического центра города можно только при комплексном подходе к его реновации. В этом и отличие проекта «5 кварталов» от многих других попыток освоить и переосмыслить центральную часть города. Проект получил осязаемую форму и был впервые представлен профессиональному инвесторскому сообществу и городской общественности в конце прошлого года. Новую концепцию развития исторического центра презентовали в региональном правительстве, знакомили с ней профессиональное архитекторское сообщество, вывозили проект на выставки и крупные обсуждения. Проект неминуемо вызывает интерес и рождает мощную обратную связь, а это значит, что он получился перспективным и не «пресным».
Те самые пять кварталов, которые авторы проекта предлагают реновировать и наделить современными градостроительными функциями, расположены в центре Самары и географически связаны друг с другом. Глобальные планы по реновации сосредоточены в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Садовой и Льва Толстого. Примыкает к ним квартал, занимаемый музеем имени П.В. Алабина. Общая площадь этой территории составляет 27 гектаров. Комплексное освоение в данном случае подразумевает не только возведение новых современных зданий, но и работу с имеющимися на этой площадке объектами.
Но сначала о строительстве. Важнейшей задачей всего проекта является возведение в историческом центре нового качественного жилья. Дефицит рыночных предложений в этой сфере очевиден, между тем желание жить в центре города, рядом с признанными объектами культурного наследия и одним из смысловых центров Самары – городской набережной – является естественным стремлением для многих горожан. Сегодня жилье в историческом центре представлено либо дорогостоящими объектами, цены на которые явно «перегреты» в связи с тем же дефицитом, либо ветхим и аварийным жильем, где люди уже в течение многих десятилетий обитают в совершенно непригодных условиях.
Порядка 10 гектаров на территории пяти кварталов авторы проекта планируют отдать под современную застройку. Причем здесь найдется место не только для жилья, но и для собственной сети объектов социальной и коммерческой инфраструктуры. Глобально исторический центр планируется сделать «живым», не вымирающим в вечерние или рабочие часы. Поэтому социальная активность горожан должна быть распределена здесь равномерно и включать объекты для работы и бизнеса, досуга и образования, отдыха и спорта.
Однако просто снести старый центр и на его месте построить новый – это не продуктивный градостроительный подход. Исторические, культурные и общественные связи между старой Самарой и современными центральными кварталами, безусловно, должны сохраниться. Именно поэтому вторым важным направлением для всего проекта «5 кварталов» является работа с уже имеющимися на этой территории зданиями – памятниками культуры и архитектуры. Оставшиеся 17 гектаров из общей осваиваемой площади займут объекты сохраняемой застройки – реконструированные памятники архитектуры, элементы благоустройства и общественные пространства.

Современный формат жилья в центре города

5 кварталов_2Как уже было сказано, основной моделью освоения территории, предназначенной под застройку, станет строительство нового жилья. Данные статистики неутешительны: за последние 50 лет население отдельно взятого Ленинского района уменьшилось почти на 40%. Еще одна актуальная для городского центра проблема – социальная неоднородность жителей. Современные высотки, позиционирующиеся как элитное жилье, соседствуют с полуразрушенными деревянными домами, не пригодными для проживания хотя бы в относительном комфорте. У многих жителей местных ветхих домов подчас не хватает финансовых возможностей, чтобы самостоятельно улучшить свои жилищные условия.
Да и собственникам квартир в высотных домах такое соседство на пользу не идет: городская среда и социальное окружение здесь разнородны и зачастую маргинальны, что далеко не всегда соответствует ожиданиям многих горожан от проживания в центре.

Жилье в центре города может быть комфортным и с точки зрения ближайшего окружения, и с позиции доступной цены. Такой позиции придерживались авторы проекта «Пять кварталов», когда планировали, что на осваиваемой территории может появиться 140 тысяч кв. м нового жилья комфорт- и бизнес-класса. Известно, что и квартирография проекта будет отвечать современным запросам потенциальных жителей городского центра. В жилых домах будут преобладать 2- и 3-комнатные квартиры со свободной планировкой – один из самых распространенных запросов среди различных групп покупателей, где есть и семьи с разным количеством детей, и состоятельные горожане, которые ценят простор, и покупатели, планирующие приобретение жилья «на перспективу», чтобы не пришлось расширяться и улучшать жилищные условия с рождением детей.
Для ряда потенциальных покупателей весомой преградой на пути к покупке квартиры в центре города является стоимость. Действительно, цены на жилье в историческом центре традиционно завышены - как по объективным (дефицит предложений), так и по субъективным (ценовые ожидания собственников) причинам. Ожидается, что в рамках проекта «5 кварталов» стоимость квадратного метра в строящихся домах установится на отметке 65-70 тыс. руб./кв. м. Для этой локации и проекта с высокими качественными характеристиками такой ценник можно считать абсолютно приемлемым. 
На первой линии улиц этажность не будет превышать 4–5 этажей, увеличиваясь к центру квартала до 7–9, предусмотрено также несколько жилых «точек» по 11 этажей. Требования к архитектурному облику также будут сформированы: важно, чтобы фасады зданий были выдержаны в едином стилистическом и цветовом решении, не диссонировали с существующей исторической застройкой.

Коммерческая недвижимость и вопрос с парковочными местами 

Еще одной важной составляющей строительного процесса на территории пяти исторических кварталов станет возведение объектов коммерческой недвижимости. По проекту планируется возведение порядка 60 тыс. кв. м современных нежилых площадей. Более того, уже на стартовом этапе определена тематическая направленность каждого из нежилых помещений. В обновленных пяти кварталах города найдется место и для ресторанной зоны, и для выставочных площадей, и для помещений под уникальные мастерские или предоставление эксклюзивных услуг. 
Особое внимание в глобальном проекте реновации уделено парковкам. Важно не только освободить и без того неширокие улицы центра города от машин, но и создать комфортные условия для размещения и хранения автомобилей для будущих жителей кварталов. 
В общей сложности на осваиваемой территории запланировано 2300 парковочных мест, при этом половина будет доступна для общего пользования – значимость этого решения для всего исторического центра сложно переоценить. 
Ещё один вопрос, важный для успешного включения обновленных пяти кварталов в существующую городскую среду, связан с организацией общественных пространств - мест для прогулок, отдыха и спорта. Тематическое наполнение дворовых пространств и скверов столь же детально проработано: здесь появятся спортивные и детские площадки, пространства для общественных мероприятий, прогулочные зоны. Внутри квартала вдоль улицы Галактионовской, прямо за площадью Куйбышева появится новый сквер. Вопрос с организацией новых объектов социальной инфраструктуры также продуман до мелочей: будет открыта новая поликлиника, заработают несколько встроенных детских садов.

Новая жизнь исторических памятников

Пожалуй, главная изюминка всего проекта реновации с огромным социальным значением - это стремление дать новую жизнь многочисленным памятникам и ценным строениям на территории пяти кварталов. На осваиваемых участках и сопредельной с ними территории расположено 59 объектов культурного наследия и зданий, представляющих собой ценную средовую застройку, в том числе 5 объектов культурного наследия федерального значения и 35 объектов культурного наследия регионального значения. При реализации проекта планируется 24 выявленных здания включить в государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. 

5 кварталов_3

Целая инвестиционная программа разработана в отношении 38 ключевых ценных строений в пяти кварталах: их планируется полностью отремонтировать, наделить новыми функциями и сделать доступными для ежедневного пользования. Например, дом Шешлована на ул. Самарской, 107, лит. А и городскую усадьбу на Самарской, 109, лит. А, А1, К, К1 авторы проекта предложили использовать под детскую кондитерскую и большой магазин товаров для хобби и творчества соответственно. Дом Белогородских, расположенный на ул. Садовой, 154 а, лит. А, будто создан для размещения в нем выставочного центра. Основная часть здания обращена на ул. Рабочую, имеет сложную протяженную объемно-планировочную структуру с двухсветными пространствами и высокими витражами, а печально известный своим плачевным состоянием дом Петровой на ул. Самарской, 126, лит. Б станет одним из центральных элементов в композиции общественных пространств. Вдоль него будет организован озелененный сквер с входом с ул. Самарской по пешеходному бульвару, а сам дом Петровой планируется использовать как маленькую кофейню, где можно будет увидеть предметы быта семьи Ульяновых или их реконструкцию, полистать газеты и журналы советского периода.

«5 кварталов» и инвесторы: перспектива эффективного сотрудничества 

Всю модель развития территории пяти исторических кварталов авторы проекта просчитали так, чтобы для будущих инвесторов и девелоперов, которые придут на эту площадку, были созданы максимально привлекательные и прозрачные условия работы. В то же время для столь масштабного городского проекта важно обеспечить выгоду процесса реконструкции памятников, обеспечить возврат бюджетных средств. Последнее особенно важно, ведь весь механизм реализации проекта будет строиться на поэтапном освоении. Поэтому успешный старт позволит обеспечить продолжение этой работы в других частях исторического центра, создав целую цепочку действий по освоению устаревшей и законсервированной городской среды. 
Как технически будет выглядеть процесс реновации? Всю территорию пяти кварталов планируется поделить на небольшие лоты, которые будут предлагаться инвесторам – девелоперам и застройщикам – на конкурсной основе. Цена лота будет фиксированной, а предметом конкурса будет выступать уровень архитектурных и технологических решений, объем гарантий застройщика.
Работу по расселению жильцов из ветхих домов, сносу аварийных строений, решению вопросов по инженерным сетям и разработке градостроительной документации возьмёт на себя Самарский областной Фонд жилья и ипотеки как региональный оператор жилищной политики. Кроме того, Фонд своими силами планирует освоить несколько лотов-земельных участков, чтобы показать пример реализации потенциальным инвесторам. Кроме того, такое решение является гарантом рисков для инвесторов, ещё раз демонстрирует им прозрачность всего реновационного механизма.

Квартал Е: с чего все начнётся 

Работа по реновации пяти исторических кварталов стартует с квартала Е - участка, примыкающего к зданию макаронной фабрики. По плану проект реновации этого участка должен быть завершен в течение трех лет. Территориально эта площадка расположена в границах улиц Садовая, Красноармейская, Самарская и Льва Толстого. Весь квартал авторы проекта реновации поделили на 9 лотов, каждый из которых представляет собой один или несколько земельных участков, со строго определенной «посадкой» зданий и их высотой, параметрами выхода жилых и нежилых помещений разных типов. Для каждого лота заранее будут определены максимальный «выход» жилья, офисов и коммерческих помещений, парковочных мест, требования к благоустройству, архитектурным решениям и цветам фасадов. Кроме того, каждый лот планируется обеспечить коммуникациями – водой, электричеством, теплом и канализацией.
С точки зрения будущей функциональности квартал Е планируется сделать локацией с развитым коридором стрит-ритейла вдоль улиц Самарской, Садовой и Красноармейской. Также вдоль улицы Садовой появится «внутренний» бульвар для прогулок. Очевидные перспективы для развития торгового сектора в этой части города создает близость значительного количества административных и офисных зданий с большим посетительским трафиком.

5 кварталов_4

Как уже было сказано, СОФЖИ планирует своими силами освоить несколько лотов в рамках проекта реновации. Частично эти площадки будут расположены именно на территории первого осваиваемого квартала. Другие инвесторы смогут «зайти» на проект в формате открытого конкурса. Стоимость каждого лота является фиксированной и складывается из затрат на расселение жильцов из ветхих домов, стоимости коммуникаций и разработки документации. Инвестор получит земельный участок в составе лота в аренду сроком на три года - в течение этого времени площадку необходимо освоить. В отношении объектов культурного наследия также первоначально будет установлен режим аренды с последующим переходом права собственности после завершения реставрации. В отношении памятников, находящихся в государственной собственности, планируется установить режим аренды на 49 лет.   
Последующее освоение будет также идти поквартально и во многом зависит от складывающейся экономической конъюнктуры и активности инвесторов. При оптимистичном сценарии реализация всего проекта займет шесть-семь лет. 

Каждый может стать инвестором

Благодаря новой финансовой модели, разработанной СОФЖИ при поддержке регионального правительства, принять участие в реализации проекта масштабной реновации пяти исторических кварталов Самары может каждый. Эта модель представляет собой «народный» облигационный заем с выгодными условиями для каждого частного инвестора. Вложить свои средства в проект можно под 13% годовых на срок до третьего квартала 2019 года. Финансовый «порог» входа в проект посилен для большинства частных инвесторов и для тех, кто ищет надежный канал для вложения относительно небольшой суммы – 60 тысяч рублей. В данном случае при наличии столь серьезных гарантов в лице областного правительства и регионального жилищного оператора можно не сомневаться в сохранности и перспективности сделанных вложений. Проект, обладающий огромной значимостью для всего города, нуждается в подобных финансовых инструментах поддержки: они способны сделать его по-настоящему народным. Кроме того, принять участие в реализации могут иногородние частные инвесторы, которые находятся в поиске проекта с просчитанной экономикой, готовой концепцией и очевидными перспективами реализации.

Реналь Мязитов, исполнительный директор СОФЖИ.png
Реналь Мязитов
исполнительный директор СОФЖИ


«"5 кварталов"  —  инвестиционный проект,  уникальный   не только  для Самары, но, думаю, и для России.  В  его концепцию  вложены  лучшие отечественные и зарубежные практики в сфере реновации территорий, которые  позволили найти баланс между коммерческими интересами девелоперов и необходимостью сохранения исторической среды и городской самобытности.  Для Самары, впрочем, как и для любого другого  города, имеющего  глубокие исторические корни, проблема  реновации  является сложной задачей, своеобразным вызовом  как для  властей, так и для бизнес-сообщества.  

Безусловная привлекательность данной территории для потенциальных инвесторов, связанная с высокой ликвидностью  проектов, которые  можно  здесь реализовать, сталкивается с серьезными  финансовыми  и  правовыми ограничениями, вызванными, прежде всего,  плачевным состоянием инженерных сетей и  необходимостью  расселения.  «5 кварталов» -  пример проекта, в котором  удалось  найти решение данной задачи через форму государственно-частного партнерства, когда  областная власть берет на себя финансовую нагрузку  по подготовке земельных участков для их дальнейшего  предложения потенциальным инвесторам, решая вопрос с инженерными сетями и освобождением участков от прав третьих лиц. Это – колоссальная  работа, которую  Фонд, как оператор проекта, уже  активно реализует. Инвесторы получают «классический лот» - полностью сформированный земельный участок с понятной ценой и  рентабельностью. Стоимость лотов  разная –  от 2,5 млн. рублей до 588 млн. рублей, форматы – от современной жилой застройки до уникальных проектов, требующих реставрации объектов культурного наследия с  дальнейшим приданием им  новой социальной функции. Уже сегодня  активно идет переговорный процесс с заинтересованными российскими и зарубежными инвесторами.  Еще один финансовый инструмент, созданный в рамках проекта «5 кварталов» - облигационный заём, выпуск которого был инициирован  губернатором Самарской области Н.И.Меркушкиным. 
Проект, в целом, направлен, прежде всего, на создание комфортной среды проживания, в которой есть место и комфортному жилью, и выгодному стрит-ритейлу, и интересным для туризма объектам, и самобытному городскому пространству. Убежден, что развитие территории в рамках данного концепта приведет, в итоге, к увеличению инвестиционного потенциала города в целом».

Комментарии
Комментариев нет