«Деловой центр» – локация или мифологема?

Отсутствие в Самаре четко очерченного центра максимальной деловой активности не мешает собственникам коммерческих помещений и представителям бизнеса позиционировать группу рядом расположенных улиц и кварталов как «деловой центр». В силу существенной концентрации различных бизнес-сфер, сложившегося пешеходного и автомобильного трафика и статуса оживленной городской локации цены и ставки здесь стремятся к верхним рыночным отметкам.

Определяемся с границами

Словосочетание «деловой центр города» на многих представителей бизнеса действует обнадеживающе. Если «исторический центр» в последние годы ассоциируется со снижающимися ставками, съезжающими арендаторами и попытками собственников сыграть на статусности места, а «географический центр» воспринимается как некая точка на карте, от которой транспортные потоки расходятся в разные части города, то «деловой центр» позиционируется как локация, сохраняющая максимальный уровень бизнес-активности в период стагнации. При этом если спросить собственников коммерческих площадей в этом самом «деловом центре» и экспертов рынка о границах этой локации с повышенной бизнес-активностью, то ответы получатся весьма разнообразными. «Как таковой “деловой центр” Самары не имеет четких границ, эта локация часто имеет весьма вольную географическую трактовку, – соглашается председатель правления ГК «Камертон» Ирина Семенюк. – Например, раньше так обозначали часть города от ул. Арцыбушевской до Ленинградской, сейчас эти границы сместились от центра города, который все чаще обозначают как центр «исторический».

«В силу того что наш город вытянут вдоль Волги, сложно определить конкретную локацию в статусе «делового центра», хотя во многих городах федерального значения такой центр есть и он осознается жителями именно в этом статусе, – продолжает руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Сергей Бей. – В Самаре же четко выделяется несколько очагов повышенной бизнес-активности, поэтому для каждого представителя бизнеса деловой центр – свой. Например, если основным показателем успешной локации для собственника бизнеса является транспортная доступность, то он будет стремиться к деловому центру вблизи крупных транспортных артерий – Московского шоссе и ул. Ново-Садовой. Если же для бизнеса важнее близость к оживленным пешеходным потокам, то деловой центр его вовсе может не интересовать так, как заинтересует спальный район. К тому же следует учитывать, что само понятие центра в городе четко изменяется со временем и появлением новых строительных проектов на окраинах, которые сменяют в этом статусе прежние окраинные зоны».

Впрочем, несмотря на то, что понятие «деловой центр» зачастую носит оценочный характер и субъективное отношение к локации собственника, все же можно выделить городские улицы, к которым эта характеристика применяется чаще всего. Административно-деловой центр в основном включают в состав Октябрьского района, и это объяснимо: эта часть города уже в течение многих лет удерживает лидерство по объему экспозиции коммерческой недвижимости в аренду и на продажу. К тому же по объему современной жилой застройки район также лидирует, а еще является «переходным» от центральных частей города к спальным и промышленным. Если еще больше сузить локацию «делового центра», то в нее попадут участки Московского шоссе от Революционной до Мичурина и Ново-Садовой от проспекта Масленникова до Полевой. В эту локацию часто включают ряд офисных и торговых центров, расположенных на Московском шоссе в указанном отрезке и на ул. Дачной напротив, а также «встройку» еще одной устоявшейся локации – так называемой «золотой мили» в указанном отрезке Ново-Садовой. Кроме того, «деловой центр» сегодня – это еще и сложившаяся ресторанно-развлекательная зона все в том же квадрате улиц. Как можно убедиться, в этой части города живет достаточно большое число горожан, а работает – еще большее. Поэтому определение «деловой» в данном случае вполне объяснимо.

Объекты стоимостью свыше 100 тыс. руб./кв. м в «деловом центре» города – не редкость.

---

Что «деловой центр» предлагает бизнесу сегодня

«Если искать коммерческие помещения в современном «деловом центре» города, то можно убедиться, что достойных предложений очень мало. Появляющиеся в экспозиции объекты часто предлагаются по высокой стоимости и при этом находят своих покупателей – такие сделки единичны и подчас даже не получают широкой рыночной огласки, – объясняет Ирина Семенюк. – Например, в районе Ново-Садовой/ Осипенко появляются предложения, которые возникли из квартир, расположенных на первых этажах. Раньше на эти дома по нечетной стороне улицы особо не обращали внимания в силу конструктивных особенностей помещений: первые этажи там очень высоки, перед входом приходилось устанавливать огромные лестницы, которые невозможно узаконить. Однако в силу хорошей локации и по причине фактического отсутствия альтернативы участники рынка стали присматриваться и к этим объектам. Высоких арендных ставок там нет: можно найти площадь по 500–600 руб./кв. м».

Общий объем актуальных предложений об аренде и продаже в рассматриваемой локации действительно невелик: улицами-лидерами по числу предложений традиционно являются Ново-Садовая, а также проспекты Ленина и Масленникова. Судя по ценам и ставкам, которые сегодня предлагают собственники, локация не собирается сдавать позиций: стоимость квадратного метра свыше 100 тыс. руб. и ставки на торговые площади в диапазоне 800–1000 руб./кв. м – здесь по-прежнему реальность. При этом ценники продажи на отдельные помещения доходят до отметки в 150 тыс. руб./кв. м: например, по такой цене предлагаются 35 кв. м на Ленина, 7 с витринным остеклением и состоянием 100%-ной готовности к работе. Офисы предлагаются по более скромным ставкам и ценам, но все же средний показатель превышает среднерыночный, причем порой весьма существенно. Так, офис площадью 63 кв. м на пересечении Ново-Садовой и Осипенко обойдется в 100 тыс. руб./кв. м, а офис на пр. Ленина, 16 площадью 64,3 кв. м со входом со двора предлагается по цене 70 тыс. руб./кв. м – столько вполне может стоить торговая площадь в оживленном спальном районе с отличной проходимостью. При этом многие из доступных сегодня предложений «делового центра» экспонируются далеко не первый месяц: очевидно, что «аппетит» собственников пока не встретил сочувствия у потенциальных арендаторов.

Актуальная экспозиция объектов коммерческой недвижимости в «деловом центре» города (февраль 2016 г.)