Спрашивали? Отвечаем! (№15 "127")

Василий М.: «С сентября ТСЖ заменяются товариществами собственников недвижимости. Что изменится?»

Денис Герасимов, партнер адвокатского агентства RBL

Концепцией реформирования гражданского законодательства были предусмотрены упорядочение видов некоммерческих организаций в виде ограничения их форм и введение единых правил, которые не могут быть изменены специализированным законодательством. Предполагалось четко разделить виды некоммерческих организаций на унитарные и корпоративные.

До этого у нас было много видов некоммерческих организаций, которые вводились разными законами в разное время и были уникальны. Раньше отдельный закон говорил, что есть организационная правовая форма ТСЖ, а ГК ее не знает – парадоксальная ситуация. С введением изменений в ГК о юридических лицах для них должны появиться универсальные правила.

ТСЖ не решала всех задач, стоящих перед собственниками: например, членом ТСЖ не мог стать владелец магазина на первом этаже жилого дома. Товарищество собственников недвижимости – это универсальная конструкция в виде корпоративной некоммерческой организации, которая может быть дополнена специализированным законодательством, например, Жилищным кодексом. Членство в ТСН привязано к наличию права собственности, при этом это может быть не обязательно квартира, офис или магазин. Это могут быть земельные участки или комбинированные варианты, что делает данную организационно-правовую форму очень удобной, к примеру, для коттеджных поселков. Для простых граждан, по сути, ничего не поменяется. ТСЖ – это просто разновидность ТСН.

Светлана К. спрашивает: «Освобождаются ли пенсионеры в Самарской области от уплаты земельного налога и на основании каких документов?»

Ярослав Самородов, адвокат бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

Действующее налоговое законодательство России относит земельный налог к местным - муниципальным. Есть базовый общероссийский обязательный перечень льготников, среди которого нет пенсионеров, однако закон позволяет местным властям дополнять его.

Дополнительный перечень льготников не является общим для городов и районов Самарской области. Он может различаться в зависимости от того, в какой части Самарской области находится участок. Так, на территории Самары пенсионеры в 100-процентном размере освобождены от уплаты земельного налога в отношении:

1) одного участка площадью не более 6 соток (под своим домом, личное подсобное хозяйство, сад, огород, животноводство или дача);

2) дополнительного участка площадью до 24 кв. м под гаражом;

3) дополнительного участка площадью до 18 кв. м, занятого кладовой.

Участки не должны использоваться в предпринимательской деятельности. Для получения льготы в налоговый орган по месту нахождения участка в Самаре до 1 марта текущего года подаются документы, подтверждающие статус пенсионера.

В Тольятти пенсионеры являются 50-процентными льготниками по налогу, но ограничений по количеству участков нет. Для получения льготы в налоговый орган по месту нахождения участка в Тольятти до 1 февраля года, следующего за отчетным, подаются документы, подтверждающие статус пенсионера.

Ольга П. советуется: «Собираемся приобрести квартиру на земле, нашли подходящую, но продавец цену завышает, еще и у соседей узнали, что зимой квартира промерзает, замерзает канализация. Продавец все отрицает. Как быть в таком случае? Отказаться от сделки или настаивать на снижении цены?»

Ирина Семенюк, председатель правления ГК «Камертон»

Не совсем понятно, что имеет в виду Ольга, говоря о квартире «на земле». Скорее всего, речь идет о малоэтажном бараке или частном доме, где размещены несколько  квартир.

Раз соседи говорят, что промерзает – верьте. Надо понимать, соседи никогда не соврут, им это просто не нужно. Но в этой квартире вам же придется жить, а чтобы исправить огрехи канализации, придется ее выкапывать, и установка новой влетит «в копеечку». Все это обойдется недешево.

Я бы, если честно, отказалась от такого предложения сразу, каких бы денег ни стоила квартира. Зачем создавать себе лишние хлопоты и иметь каждую зиму одну и ту же головную боль? А если все-таки хочется купить именно это жилье и продавец не хочет признавать наличие проблемы, здесь невозможно его убедить, тем более он вправе ставить такие цены, которые считает нужным. В этом случае будет нужен профессиональный посредник – риэлтор.

Александр Г. интересуется: «Как вернуть имущественный налоговый вычет при приобретении жилья?»

Роман Корсун, адвокат бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры»

Почти все, кто покупал квартиру или жилой дом, сталкивались с оформлением так называемого имущественного налогового вычета в размере расходов на покупку квартиры (жилого дома), но не более 2 млн руб. Такой вычет представляет собой уменьшение налогооблагаемой базы подоходного налога (налога на доходы физических лиц – НДФЛ) на сумму произведенных расходов. Проще говоря, если гражданин, который официально трудоустроен и платит подоходный налог по ставке 13 %, купил жилое помещение, то он вправе не уплачивать (вернуть) эти 13 % от стоимости жилья, но не свыше 2 млн руб. 

Можно также вернуть уплаченный государству подоходный налог от суммы процентов, перечисленной банку либо займодавцу по кредитному договору (или по договору займа), который заключался для приобретения жилого помещения. Причем подоходный налог можно вернуть также и от суммы подтвержденных расходов на произведенный в жилом помещении ремонт.

Если имущественный вычет в виде расходов на покупку жилого помещения можно использовать в отношении нескольких объектов (в пределах 2 млн руб.), то вычет в виде расходов на погашение процентов по кредитному договору предоставляется только в отношении одного жилого помещения. 

В более выгодной ситуации оказались те заемщики, которые получили кредит до 1 января 2014 г., так как до этого времени в законе отсутствовало ограничение по сумме такого вычета. В отношении же кредитов, полученных после 01.01.2014 г., сейчас действует максимальная сумма вычета в размере 3 000 000 руб. То есть по кредитам, полученным до начала этого года, можно вернуть уплаченный подоходный налог без ограничения по сумме, а по кредитам, полученным после указанной даты, налог возвращается от суммы уплаченных банку процентов, не превышающей 3 000 000 руб. Другими словами, в настоящее время максимум, который гражданин сможет вернуть от суммы уплаченных по кредиту процентов, составляет 390 тыс. руб. (13 % х 3 млн руб.). 

В любом случае сумма налога, которую налогоплательщик желает вернуть за конкретный год, не может превышать сумму подоходного налога, уплаченного им государству за этот год. Если в определенном году имущественные налоговые вычеты не могут быть использованы полностью (например, в силу невысоких доходов), их остаток переносится на последующие годы до полного их использования вне зависимости от периода, когда приобреталась недвижимость. 

Вернуть подоходный налог можно не более чем за три года, предшествующих обращению в налоговый орган за вычетом.

Повторное предоставление имущественного налогового вычета не допускается, таким образом, каждый имеет право один раз в жизни воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой жилья. В настоящий момент максимальная сумма подоходного налога, которую государство может вернуть гражданину, составляет 650 000 руб. (260 000 руб. + 390 000 руб.).

В ситуации, когда супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность после 01.01.2014 г., каждый из супругов будет вправе получить вычет в полном объеме. Причем если один из супругов ранее вычет не получал, то он сохраняет право на получение такого вычета по другому объекту недвижимости в полном объеме.

---

Если у вас возникли вопросы связанные с недвижимостью, то вы можете задать их на портале в модуле онлайн-консультирования, либо отправив вопрос на почту reklama@rs63.ru

---