ТЦ «ЦУМ «Самара»: зона не влияния

Если выбирать между крупным ТРЦ и помещениями стрит-ритейла, в большинстве случаев есть однозначный совет: лучше «садиться» в ТРЦ и ловить его посетителей вместе с другими арендаторами, чем вылавливать прохожих с улицы, располагаясь во встроенном помещении. Но этот совет не работает в случае с ЦУМ «Самара». В этом районе с большим транспортным и пешеходным трафиком, а также устоявшейся ментальностью потребительского поведения людей с одинаковым успехом можно вести бизнес и в помещениях формата стрит-ритейл. А расположение рядом Губернского рынка и двух вокзалов скорее создают «свою зону влияния на «стрит», без особого упования на ЦУМ «Самара».

Стрит-ритейл в «зоне действия» ЦУМ «Самара»
цум самара.jpgТорговый центр окружен множеством относительно небольших улиц, которые имеют неравномерную плотность жилой застройки: например, на нечетной стороне улицы Агибалова почти нет жилых домов, а соответственно, и объектов встроенного формата. На улицах Вилоновской, Никитинской и Ульяновской в непосред-
ственной близости от ЦУМ «Самара» сосредоточена одно- и двухэтажная жилая застройка. В них также нет коммерческих объектов на первых этажах. Словом, здешний стрит-ритейл носит явно выраженный «островковый» характер, сосредоточиваясь главным образом в местах скопления новостроек. Именно здесь наибольшее количество вакантных площадей.
Вторая особенность стрит-ритейла в шаговой доступности от ТЦ «ЦУМ «Самара» – его явная «народная направленность». Нельзя сказать, что облик «уличного» бизнеса здесь в основном формируют торговые помещения. На улицах, прилегающих к ЦУМу, много офисных площадей, но подавляющее большинство их арендаторов – клиентоориентированные компании, предлагающие различные услуги населению. А учитывая значительное количество офисных центров, также расположенных неподалеку, можно сказать, что степень взаимного влияния «офисного» стрит-ритейла здесь не меньше, чем воздействие торгового центра на торговые площади во «встройке».
Так, на той части улицы Вилоновской, что в непосредственной близости от ТЦ, коммерческие встроенные помещения единичны, и их подавляющее большинство функционирует именно в сфере услуг. Как и на ул. Спортивной, где находятся офис адвоката, охранное агентство, стоматологическая клиника, парикмахерская, агентство недвижимости, а также целый ряд небольших специализированных компаний (компьютерная фирма, строительная фирма, торгово-монтажная компания и т. д.).
Настоящий банковский анклав в формате стрит-ритейл дислоцируется на улице Агибалова: здесь представлены несколько банковских филиалов и небольшие «операционные» помещения с банкоматами. Дополняют коммерческий облик улицы все те же представители сферы услуг: нотариальная контора, парикмахерская, турагентства, страховая компания, фотосалон, а также небольшое скопление коммерческих объектов в сфере здоровья (центр йоги, аптеки, центр здоровья).
В сфере крупноформатных объектов коммерческой недвижимости в непосредственной близости от ЦУМ «Самара» располагаются ТЦ «Триумф» на улице Спортивной, Губернский рынок на Агибалова, два офисных центра на Чернореченской. Все эти коммерческие объекты в большей или меньшей степени оказывают безусловное влияние на рассматриваемый торговый центр, с одной стороны, и на местный бизнес в формате «стрит-ритейл» – с другой.
Ставки и цены на вакантные площади
Нельзя сказать, что ТЦ «ЦУМ «Самара» пользуется стабильно большим спросом среди арендаторов. В здании постоянно пустуют площади, за исключением самых проходных на первом этаже. Такой неравномерный спрос проявляется еще и в том, что только на первом этаже ЦУМа сложилась определенная концепция арендаторского пула: это торговые отделы с ювелирными изделиями и подарками. Все, что расположено выше, имеет характерный «рыночный» формат, брендовые арендаторы сюда не идут. Впрочем, это не влияет на высокие арендные ставки.
Встроенные помещения, выставленные на продажу или аренду, вблизи ЦУМа есть, но они рассредоточены по небольшим улицам, окружающим торговый центр. К тому же сама структура предложения крайне неоднородна. Например, в ходе мониторинга не удалось обнаружить встроенных площадей на продажу на улицах Вилоновской, Чернореченской и Ульяновской. На улицах Урицкого, Агибалова экспонируется буквально 2 площади. На улицах Вилоновской, Спортивной, Никитинской также удалось обнаружить по 1–2 предложения.
Ценовую «вилку» в сегменте помещений, выставленных на продажу, можно обозначить диапазоном от 40 до 70 тыс. руб./кв.м. Также дешевле этого ценового диапазона предлагаются к продаже торговые киоски на Губернском рынке.
Самое дорогое помещение, выставленное на продажу в шаговой доступности от ЦУМ «Самара», – площадь в 170 кв.м на пересечении Спортивной и Чернореченской. Помещение находится на первом этаже дома по первой линии зданий, имеет собственную парковку и предлагается к продаже по цене 74 тыс. руб./кв.м.
Предложений по аренде в рассматриваемой локации больше – в основном за счет коммерческих площадей в новостройках. Диапазон арендных ставок на встроенные офисы варьируется от 450 до 700 руб./кв.м в зависимости от этажа, на котором расположено помещение, и от качественных характеристик самой площади. Впрочем, выдающиеся в ценовом отношении предложения встречаются и здесь. Так, к аренде предлагается офисная площадь 262,4 кв.м на улице Агибалова напротив стадиона «Локомотив». Ставка за помещение на первом этаже с отдельным входом, парковкой и всеми коммуникациями составляет 1100 руб./кв.м, что является верхней ценовой границей не только для данной локации, но и для топовых помещений в стрит-ритейле в целом.
Стоимость аренды торговых площадей традиционно выше. Арендовать помещение близ ЦУМа можно от 700 до 1000 руб./кв.м. Что примечательно, здесь еще остались вакантные площади наиболее востребованного метража (58 кв.м, 110 кв.м), к тому же расположенные на первых этажах домов и хорошо просматриваемые с дороги. Аренда таких помещений обойдется в 900–1000 руб./кв.м, что опять же сопоставимо с уровнем арендных ставок на «классических» для самарского стрит-ритейла улицах.
Заместитель генерального директора компании Royal Estate Boutique Андрей Николаев считает, что на размер ставки в случае с конкретными помещениями влияют разные факторы: «Например, на участке улицы Агибалова, где расположены банки, высокие ставки оправданы наличием хорошей парковки и качественными характеристиками самих помещений. На перекрестке Вилоновской и Спортивной логика иная: здесь можно встретить дорогие помещения, основным преимуществом которых будет их небольшая площадь».

Чем дальше от ЦУМа…
Если удалиться от торгового «гиганта» на пару кварталов, то это по-прежнему будет центральная часть города, а следовательно, цены и ставки на коммерческие встроенные площади ниже не станут. Даже наоборот: на пересечении Вилоновской и Арцыбушевской продается офисное помещение площадью 213 кв.м по цене 79,8 тыс. руб./кв.м, а на пересечении Агибалова и Красноармейской экспонируется площадь в 230 кв.м (1-я линия, евроремонт, парковка) по цене 87 тыс. руб./кв.м. Конечно, можно найти предложения и дешевле.

Торговый центр или стрит-ритейл?
Размещение в ЦУМ «Самара» сегодня вызывает больше вопросов, чем ответов и рекомендаций.
«Нужно учитывать, что торговый центр торговому центру рознь, – убежден Андрей Николаев. – «Правила игры» для ЦУМ «Самара» отличаются от ТЦ и ТРК уровня «Парк Хауса» и «Вива Лэнда», здесь иное качество площадей. Да и в целом я бы назвал это место для размещения бизнеса очень спорным. Здесь сложно сделать однозначный выбор в пользу ТЦ или стрит-ритейла. Если оценить это место номинально, «по карте», то условия чрезвычайно хороши: близость железнодорожного вокзала и автовокзала, довольно крупные центральные магистрали вроде бы создают предпосылки для высоких ставок и цен. Но на практике ситуация с коммерческой недвижимостью в этой части города весьма депрессивна, на нее влияют неплотная жилая застройка и невысокая покупательская способность местных жителей. Трафик здесь в основном «проходной». В связи с этим есть основания считать верхнюю границу ставок и цен на коммерческие площади завышенными».
Руководитель отдела коммерческой недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков считает, что говорить об эффекте синергии между ЦУМ «Самара» и близлежащими объектами коммерческой недвижимости не приходится, потому что степень влияния торгового центра на его окружение и потенциал ЦУМа сегодня чрезвычайно слабы. «Территория возле железнодорожного вокзала имеет большой потенциал в плане трафика – как пешеходного, так и автомобильного. Привлечь этих потенциальных посетителей торговый центр мог бы грамотной современной концепцией, хорошим фудкортом и зоной развлечений. Но пока в этом направлении ТЦ не развивается».
таблица комм недв.jpg

Комментарии
Комментариев нет

НОВОСТИ ПО ТЕМЕ

Офисные площади открытого формата теряют свою эффективность. За что такие офисы без границ попали в ...
16.10
Пять лет - полет нормальный. Юбилей в европейском формате. Бизнес-встреча руководства торгового комплекса...
16.10
Новый сезон принес яркое открытие, объединившее сразу три актуальных тренда. Реновация, исторический...
14.10